Анализ рынка коммерческой недвижимости

 

     Содержание 

     Введение...........................................................................................................3

1. Ситуация на рынке коммерческой недвижимости 2007 – 2009 год......4
2. Ситуация на рынке в настоящий момент.................................................6

Заключение.......................................................................................................8

Приложение......................................................................................................9

Список литературы.........................................................................................10 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение 

     В России и в Волгограде в частности, в нынешних рыночных условиях, все  большую роль играет профессионализм  и эффективность участников рынка. Одним из индикаторов развития экономики является рынок недвижимости, в котором главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и ликвидность.

     Обязательным  условием успешности девелоперских  проектов в Волгограде и в Волгоградской области, является учет специфики функционирования местного рынка недвижимости. Так как состояние рынка недвижимости Волгограда оказывает существенное влияние на разработку концепции объекта недвижимости, потенциальные арендные ставки, доходность, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в будущем, наиболее эффективным шагом со стороны инвестора является привлечение местных компаний - профессиональных участников рынка недвижимости.

     Учет  особенностей функционирования рынка  недвижимости Волгограда и Волгоградской области позволит более обоснованно планировать проекты девелопмента недвижимости, реализовывать их в заданные сроки и с запланированным бюджетом. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости Волгограда, как объекта для инвестирования требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем, что также наиболее эффективно отслеживать именно на региональном уровне. 
 
 
 
 
 
 

     1.Ситуация  на рынке коммерческой недвижимости 2007 – 2009 год

     Активное  развитие рынок качественной офисной  недвижимости г. Волгоград начал  с 2007 г. До этого момента, начиная  с 2002 г. рынок рос вяло. Сегодня  предложение качественных офисов в  общем объеме рынка занимает около  30%.

Объем всех офисных площадей г. Волгограда в конце 2007 начале 2008 года составил около 380 тыс. кв. м, в том числе офисных помещений класса «В» - 59,3 тыс. кв. м. Предложение готовых офисных площадей класса «А» в Волгограде на тот момент отсутствовало. Однако общий объем строящихся бизнес-центров на тот момент оценивался на уровне 124,7 тыс. кв. м.

     В Центральном районе производилось строительство крупнейшего на сегодняшний день многофункционального комплекса класса «А» - «Волгоград-Сити» (55 тыс. кв. м). Ввод в эксплуатацию этого объекта планировалось произвести в 2009 г, но построен он был только 2010. Считалось что «Волгоград-Сити» должен стать показательным и может покрыть основную долю спроса на помещения класса «А». Однако достичь абсолютной заполняемости бизнес-центру будет сложно, даже в условиях активного спроса.

     Необходимо  отметить, что на стадии проектирования на тот момент находилось 5 крупных  офисных центров, но ввиду обострившейся ситуации на мировом финансовом, рынке проекты были отложены застройщиками на неопределенное время, а запланированные средства на их реализацию либо не получены из финансирующих организаций, либо были распределены на завершение строящихся объектов или выведены с рынка. [5]

     Средняя арендная ставка на качественные офисные  помещения класса «В» в начале 2008 года составила 1 013 руб. за кв. м в мес., в классе «А» - 1 286 руб. за кв. м в мес. В зданиях класса «С» помещения арендуются по ставке 450-600 руб. за кв. м в мес.

     В 2007 г. темп прироста арендных ставок по сравнению с 2006 г. резко возрос и составил 59,5%. Причиной такого роста стало появление в 2007 г. более качественных бизнес-центров общей площадью 26,6 тыс. кв. м. [4]

Средняя арендная ставка в существующих бизнес-центрах  «В» класса на 11% ниже чем в строящихся объектах. Строящиеся объекты отвечают более высоким требованиям, поэтому арендная ставка у них сравнительно выше и составляет

1 100 руб. за  кв. м в мес.

     Ситуация  на рынке офисной недвижимости дестабилизировалась  с обострением финансового кризиса, что привело к резкому снижению спроса, стагнации цен и арендных ставок. Дестабилизация на финансовом рынке повлияла и на активность девелоперов. По многим строящимся объектам прогнозировалось отставание от 6 мес. до 2 лет. Ввиду того, что многие заявленные объекты класса «А» в ближайшей перспективе будут иметь низкий спрос, их классность может быть пересмотрена до уровня класса «В».

     Ситуация  на рынке коммерческой недвижимости Волгограда в 2009 году претерпела существенные изменения. Стоимость всех объектов коммерческой недвижимости значительно снизилась, за исключением земельных участков под застройку объектов коммерческой недвижимости и малоэтажного строительства. Объектов, не потерявших в собственной цене или стоимости аренды, как правило, не осталось. Собственники объектов недвижимости, находящихся в залоге у банков, оказались не способны исполнить свои обязательства, тем самым банки вынуждены реализовывать объекты по демпинговым ценам. [5]

     В связи с событиями, происходящими  сегодня, на мировых рынках, меняется и конъюнктура российского рынка недвижимости. Рынок коммерческой недвижимости в целом, и рынок аренды в частности, оказался в наиболее сложной ситуации. За первое полугодие и третий квартал 2009 года коммерческая недвижимость продолжала находиться в стадии падения и стагнации. За это время сократилось, и вовсе прекратилось, финансирование многих проектов. Собственники объектов недвижимости были вынуждены корректировать арендные ставки, тем самым стимулировать приток необходимых денежных средств.[4] 
 

     2. Ситуация на рынке в настоящий  момент. 

     Как показывает практика, на сегодняшний  день, в Волгограде спросом пользуются торговые площади в сегменте от 50 до 300 кв.м. Покупателями являются представители  малого и среднего бизнеса, для которых  оказались обременительны арендные ставки. У потенциальных покупателей, как правило, имеется в наличии около 40-60 % денежной суммы стоимости объекта недвижимости. Недостающую сумму, они готовы брать в кредит у банка. Представители среднего и малого бизнеса готовы брать в аренду меньшие площади, более низких классов, по сниженным арендным ставкам. [3]

     Сегодня самыми доступными объектами коммерческой недвижимости Волгограда являются:

     ·          торговые площади от 50 до 300 кв.м.;

     ·          офисные площади от 25 до 150 кв.м.;

     ·          производственные помещения профильного  назначения;

     ·          земельные участки под строительство  коммерческой недвижимости и малоэтажного строительства. 

     Диапазон  арендных ставок коммерческой недвижимости. 

     Диапазон  арендных ставок зависит от следующих факторов:

     ·         класс и качества объекта, его  престижность;

     ·         месторасположение объекта (транспортная и пешеходная доступность);

     ·         состояние инфраструктуры;

     ·         качество управления объектом;

     ·         гибкие условия аренды;

     ·         менее жесткие условия договоров. 

     По  данным Волгоградских агентств недвижимости диапазон ставок арендной платы по районам г. Волгограда  составляет:

     -        за офисную недвижимость

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Заключение 

     На  сегодняшний день можно наблюдать  что экономическая ситуация понемногу  стабилизируется и активность арендаторов  начала повышаться. Рынок офисной недвижимости находится на начальной стадии формирования. Построенные в 2010 году такие бизнес-центры как «Волгоград-Сити», «PREMIER building», офисный центр «Дельта», говорят о том, что потребность в арендопригодной площади можно считать удовлетворенной. Объем предложения явно превышает уровень спроса. Сегодня можно говорить о перенасышении рынка на 15-16%. С появлением новых объектов коммерческой недвижимости и увеличением насыщенности, темп роста цен и арендных ставок в Волгограде будет постепенно снижаться. В краткосрочном периоде прогнозируется снижение арендных ставок по некоторым, ранее переоцененным, бизнес-центрам на 10-12%. Это является вынужденной мерой застройщиков для стимулирования спроса в условиях финансового кризиса.

     В перспективе возможен небольшой  рост ставок, когда активность арендаторов начнет повышаться, а экономическая ситуация в регионе начнет стабилизироваться.

       В долгосрочной перспективе, после стабилизации экономической ситуации, цены и арендные ставки будут расти. Но их темп роста по мере насыщения рынка будет снижаться. Ожидается рост арендных ставок в классе "В" на 15% . В классе "А" темп прироста составит 5%.

     Цены  продаж ведут себя менее эластично  и, как правило, в условиях низкого  спроса снижаются незначительно. 
 
 
 
 
 

 

     

     Приложение. Крупные объекты коммерческой недвижимости. [1]