Лекции по "Оценке бизнеса"

К недостаткам относится:

• Довольно часто он не учитывает стоимость НМА
• Статистика не учитывает перспектив развития бизнеса
• Данный подход не рассматривает уровень прибыли в расчете на активы

Определение рыночной стоимости недвижимого имущества.

Стоимость объекта  недвижимости определяется затратами  капитала, включая все накладные  и финансовые расходы на землю, рабочую  силу, сырье, материалы, которые необходимы для создания недвижимости.

Необходимость в определение стоимости недвижимости также возникает в определенных случаях:

• При операциях купли-продажи или сдачи в аренду
• При акционирование предприятия и перераспределении имущественных долей
• При кадастровой оценке земли для целей налогообложения
• При страховании объектов недвижимости
• При кредитовании под залог объектов недвижимости
• При разработки инвестиционных проектов и привлечение инвесторов
• При ликвидации объектов недвижимости
• При исполнении прав наследования

К объектам недвижимости относятся:

• Земельные участки
• Обособленные водные объекты
• Другие сооружения, которые непосредственно связаны с землей и подлежащие государственной регистрации

Основными объектам недвижимости является земля, которая  включает в себя 7 категорий земель:

• Землепоселений городов, то есть в пределах городской черты
• Земле сельскохозяйственного назначения всех форм собственности, используемые для сельхозпроизводства
• Земли лесного фонда
• Земли водного фонд, включающие водоемы, каналы и гидротехнические сооружения
• Земли особо охраняемых территорий
• Земли промышленности
• Земли запаса – государственные земли, которые могут использоваться только после их перевода в другую категорию

Затратный подход используется для оценки недвижимости нетиповых зданий, новых и планируемых  объектов, объектов недвижимости в  целях страхования

Основными этапами  оценки недвижимости земельного  участка:

• определяется рыночная стоимость рыночного участка
• рассчитывается восстановительная стоимость зданий и сооружений
• определяется величина износа физического функционального морального износа
• определяется остаточная стоимость строения

5рассчитывается  рыночная стоимость объекта недвижимости состоящая из земельного участка и самого строения

Для определения  рыночной стоимости земельного участка  используются методы сопоставимых продаж  капитализация, дифференциальной ренты, техника остатка для земельного участка.

При расчете  восстановительной стоимости используется стоимость воспроизводства, она  включает:

• Затраты на строительство объекта оценки
• Стоимость замещения, которая определяет максимальный предел рыночной цены объекта оценки
• Для расчета восстановительной стоимости собирается информация о всех прямых и косвенных затратах

К прямым затратам относится:

• Стоимость строительных материалов
• Стоимость оборудования
• з/п работников
• оплата коммунальных услуг

Косвенные затраты  включают в себя направления сопутствующие  строительству объекта:

• оплату труда проектных организаций
• расходы на рекламу, страхование, юридические услуги

Представляют  уменьшение стоимости имущества  в результате потери его элементов  своих первоначальных свойств (качеств). Физический износ возникает в  результате 2х причин:

• под воздействием эксплуатационных факторов
• под воздействием природных факторов

Определяется  остаточная стоимость строения.

Оценкарыночной стоимости машин и оборудования.

Данная оценка проводится в соответствии с нормативами, но имеет определенные характерные  черты от других оценок. К ним  относятся:

• активные части основных фондов
• оцениваются в основном отдельные единицы оборудования
• Существуют специфические виды стоимости для расчета рыночной стоимости. Например, полная восстановительная стоимость.
• Сложность измерения общего износа и его составляющих.
• Высокая конструктивная сложность ряда машин и оборудования
• В зависимости от целей и мотивов оценки для расчета могут выступать:

• Отдельно взятые машина
• Производственно-технологические системы
• Существуют типичные случаи при оценке, связанные с ликвидацией предприятия, когда имущество распродается и на его основе потенциальный покупатель может организовать собственное производство
• Затратный подход в оценке машин и оборудования опирается на теорию стоимости и основывается на двух основных принципах:

• Принципе замещения, включающего конкретного инвестора, который не заплатит конкретную сумму по сравнению с затратами производства
• Принцип воспроизводства

Затратный подход определяет текущую стоимость оборудования за счет расчета восстановительной  стоимости с последующим учетом всех мотивов износа (морального, физического, функционального), включая нормативы обесценивая.

Принцип воспроизводства  при затратном подходе включает в себя текущие затраты на производство или приобретение нового оборудования. 

При установление стоимости машин стоимости и оборудования выделяют 3 уровня:

• Функциональный
• Конструктивный
• Параметрический, включающий в себя значение ценообразующих факторов

В теории затратного подхода в оценке машин и оборудования выделяют ряд методов, связанных  с расчетом себестоимости и восстановительной  стоимости (включаются прямые и косвенные  методы)

К прямым методам  относятся:

• Метод прямой калькуляции. Данный метод требует довольно большой обработки информации по каждой конкретной машине и отрасли
• Метод трендов. Данный метод позволяет определить себестоимость объекта на основании имеющейся информации
• Метод расчета по цене однородного объекта. Данный метод включает в себя ряд последовательных этапов для расчета:

• Для оцениваемого объекта подбирается аналогичный объект, похожий по характеристикам на оцениваемый объект
• Определяется полная себестоимость производства однородного объекта

• Метод поэлементного расчета. Он также включает последовательные этапы:

• Составляется необходимый перечень необходимых агрегатов и узлов для оценке. По ним собирается информация
• Определяется полная себестоимость объекта оценки

К косвенным  объектам оценки относятся:

• Индексные. Они включают направление оценки, связанные с базовой стоимостью объекта по соответствующей группе машин и оборудования. При данном методе возможно индексирование затрат, поэтому для определения стоимости машин учитывается суммарный износ, включающий физический, функциональный и моральный износ.
• Метод укрупненной оценки технического состояния. Данный метод предполагает использование специальных оценочных шкал. В данном случае привлекаются эксперты, которые определяют все моменты оценки, связанные с износом и общей оценкой машин и оборудования.
• Метод срока жизни оборудования. Данный метод предполагает использование в оценке всех видов износа оборудования и затем определяется полная стоимость оцениваемого объекта.

Оценка  стоимости нематериальных активов.

НМА включают в  себя 4 группы показателей:

• Показатели, связанные с интеллектуальной собственностью
• Показатели, связанные с имущественными правами
• Отстроченные или отложенные расходы
• Показатели, связанные с ценой фирмы

Реструктуризация  предприятия.

Процесс можно  определить как эффективное использование  всех производственных ресурсов, приводящих к увеличению стоимости бизнеса. Главная цель реструктуризации состоит  в поиске источников развития с помощью  внутренних и внешних факторов:

• Внутренние факторы основаны на выработке операционной, инвестиционной и финансовой стратегии за счет собственных и заемных средств.
• Внешние факторы связаны с реорганизацией деятельности предприятии и структуры в целом

Рыночные преобразования показывают, что существует устойчивая связь между денежным потоком  и стоимостью компании.

Управление денежным потоком и стоимостью предприятия  заключается в создании прежде всего новой стоимости с учетом реализации целенаправленных действий разработанных стратегий. Сам процесс создания стоимости предприятия можно разделить на 4 этапа:

• Оценка предприятия, связана с текущим состоянием производственных и финансовых планов предприятия, то есть как есть на самом деле
• Финансовый анализ предприятия и выявления факторов, которые двигают стоимость внутри предприятия
• Использование возможности реструктурирования, связанное с продажей производственных помещений, реорганизацией подразделений
• Связан с финансовым реструктурированием, то есть решением вопросов в отношение задолженности, увеличением собственного капитала

Во всех 4 этапах особое внимание уделяется второму  этапу, то есть факторам, которые двигают стоимость. К этим факторам относится:

• Объемы реализации
• Себестоимость реализованной продукции
• Соотношение постоянных и переменных затрат
• Собственные оборотные средства
• Основные средства
• Соотношение собственных и заемных средств в структуре капитала предприятия
• Стоимость привлечения капитала

Все эти факторы  влияют на величину денежного потока.

В управление стоимостью предприятия применяются 2 основных подхода:

• Лидерство по затратам. Строгий контроль на затратами и максимальном повышение эффективности. Используются операционная стратегия, включающая в себя ценообразование, систему сбыта, эффективность затрат, рекламную деятельность и тд. Поэтому тут существуют различные приемы, связанные с сокращением затрат, например, оптимизация связи с поставщиками, сокращение доли постоянных затрат путем экономии на накладных расходах.
• Дифференциация. Концентрация усилия предприятия на производство и реализацию продукции.

Рекомендации  стоимости предприятия  при первом и втором подходе.

При первом подходе  необходимо:

• Минимизировать остаток денежных средств
• Стимулировать дебиторов к сокращению сроков погашения задолженности
• Минимизировать ТМЗ без ущерба основному производству
• Экономия на использование основных средств
• Продавать избыточные, неиспользуемые активы