Принципы оценки бизнеса

Как уже отмечалось, полезность определена во времени и пространстве. Рынок  учитывает эту определенность, прежде всего, через цену. Если предприятие  соответствует рыночным стандартам, характерным в данное время для данной местности, то цена на него будет колебаться вокруг среднерыночного значения; если же объект не соответствует требованиям рынка, то это, как правило, отражается через более низкую цену на данное предприятие.

С действием такой закономерности связан другой принцип - принцип соответствия, согласно которому предприятия, которые не соответствуют требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., скорее всего, будут оценены ниже среднего.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия вероятно не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, например, объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия, скорее всего, окажется выше его стоимости.

На ценообразование влияет конкуренция. Если отрасль, в которой действует  предприятие, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике  в эту область пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли.

В настоящее время многие наши предприятия  получают сверхприбыли только в результате своего монополистического положения  и по мере обострения конкуренции  их доходы будут заметно сокращаться. Отсюда вытекает, что при оценке стоимости предприятий следует учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем положения и по мере обострения конкуренции их доходы будут заметно сокращаться. Отсюда вытекает, что при оценке стоимости предприятий следует учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем.

Содержание принципа конкуренции  сводится к следующему: если ожидается  обострение конкурентной борьбы, то при  прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

Стоимость бизнеса определяется не только внутренними факторами, но, во многом, - внешними. Стоимость предприятия, стоимость его имущества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Отсюда следует, что при оценке предприятия необходимо учитывать принцип зависимости от внешней среды.

Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Вследствие этого стоимость предприятия изменяется.

Следовательно, оценка стоимости предприятия  должна проводиться на определенную дату. В этом заключается суть принципа изменения стоимости. Из этого принципа следует, что для того, чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение и другие факторы определяют альтернативные способы использования данного предприятия.

При рассмотрении альтернатив  развития может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных  прав на собственность, если таковое  позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение имеет  место, если права на объект можно  разделить на два или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает. Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Результатом такого анализа является определение наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, иначе говоря, определение направления использования собственности предприятия, которое юридически, технически осуществимо и которое обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества.

В этом заключается принцип  наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если же целью оценки является определение  стоимости действующего предприятия без учета возможных изменений, то данный принцип не применяется.

Обобщим выше изложенное:

Основные общеэкономические  принципы связанные с:

1. представлением владельца об имуществе;

2. рыночной средой;

3. эксплуатацией имущества.

Принципы, связанные с представлением владельца об имуществе

Данная группа включает принцип полезности, замещения, ожидания.

Принцип полезности. Объект собственности не может иметь стоимости, если он не вызывает желания владеть им, поэтому имущественный комплекс обладает стоимостью только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику, то есть способен удовлетворить его потребности в течение определенного времени.

Принцип замещения. Все объекты собственности; несмотря на их разнообразие, являются сопоставимыми с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца или приносить ему доход. Никто не заплатит за объект собственности больше суммы затрат на его восстановление.

Принцип ожидания. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидают от объекта собственности получения потока доходов в будущем.

Принципы, связанные  с рыночной средой

Принцип соответствия между, спросом и предложением. Изменение цен на имущество зависит от изменения величины спроса и величины предложения.

Основные закономерности:

если спрос постоянен, а предложение увеличивается, то цены уменьшаются;

если спрос постоянен, а предложение уменьшается, то цены увеличиваются;

если предложение. постоянно, а спрос растет, то цены растут

если предложение постоянно, а спрос уменьшается, то цены уменьшаются

Цена стабильна тогда, когда между спpосом. И предложением на рынке устанавливается соответствие.

Принцип конкуренции. .Конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, которые заключают сделки о купле-продаже имущества или арендный договор. Каждый объект собственности конкурирует с другими объектами имеющими аналогичное функциональное назначение. Прибыль порождает конкуренцию, а избыточная прибыль имеет тенденцию стимулировать разрушительную конкуренцию. Прибыль определяется как часть чистого дохода, произведенного объектом собственности сверх издержек на рабочую силу, капитал, управление и землю (то есть факторы производства). Отсутствие конкуренции создает монополистическую ситуацию.

Принцип изменения стоимости. Объекты собственности постоянно претерпевают изменения. Они изнашиваются, изменяется техника, технология, сырьевая база. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Экономические условия открывают новые возможности, колеблются объем денежной массы и процентные ставки.

Принципы, связанные  с эксплуатацией имущества

Принцип факторов производства, Имущественный комплекс является производственной системой, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей.

Принцип остаточной продуктивности. В основе стоимости земли лежит его остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности требует наличия следующих факторов: менеджмента, труда, капитала и земли. Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов.

Принцип вклада. Вклад - сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате внесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор.

Принцип сбалансированности. Максимальная стоимость объекта собственности достигается или сохраняется тогда, когда факторы производства экономически сбалансированы. Стоимость объекта собственности зависит от сбалансированности четырех элементов: ренты, труда (заработной платы), капитала (инвестиций, вклада), координации управления (менеджмента).

Определение принципа: любому объекту собственности соответствуют  оптимальные суммы различных  факторов производства при сочетании  которых достигается максимальная стоимость имущества.

Принцип наиболее эффективного использования - синтез всех трех групп принципов, которые были рассмотрены. Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса, который физически возможен, достаточно обоснован и финансово осуществим, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности имущественного комплекса, который приводит к наивысшей стоимости объекта. Именно этот вариант используется для оценки стоимости.

 

 

 

 

 

Факторы, влияющие на стоимость имущества предприятия

• Местоположение: климат, ресурсы, топография, грунты, почва; по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям; состояние дорог и т. д.
• Собственно участка: размеры, форма, площадь, топография, подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитут, общий вид, привлекательность, и т.д.
• Зданий и сооружений: количество; тип, год, качество постройки; стиль, планировка, конструкции и т.д.  
  Экономические:
• Общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, местном уровне; финансовое состояние предприятий
• Спроса: уровень занятости, величина заработной платы и доходов, платежеспособность, наличие источников финансирования, ставка%, ставка арендной платы, издержки при формировании продаж
• Предложения: площадь имеющейся на продажу земли; количество объектов, выставленных на продажу; затраты на СМР; затраты на обеспечение финансирования; налоги  
  Социальные:
• Базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий
• Базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности
• Тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение
• Тенденции изменения образовательного уровня, уровня преступности
• Стиль жизни, уровень жизни  
  Административные (политические),юридические:
• Налоговая, финансовая политика
• Предоставление разного рода льгот
• Контроль землепользования, ставок арендной платы
• Зонирование: запретительное, ограниченное или либеральное
• Строительные нормы и правила: ограничительные или либеральное

Услуги муниципальных  служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, охрана здоровья и безопасность, противопожарная служба.

 

Добровольная оценка: в  каких случаях она необходима?

Ежедневно в мире совершается  немыслимое количество операций с имуществом. Собственность продается, покупается,закладывается, страхуется, конфисковывается и даже незаконно захватывается.

Добровольная оценка нужна для того, чтобы вы имели  возможность принимать во всех этих случаях обоснованные управленческие решения. Проведя независимую оценку, вы можете рассчитывать на максимальную отдачу от любой операции с вашим имуществом.

По нашим наблюдениям, если до 1998 г. 90% работ приходилось  на обязательную оценку (в основном, с целью переоценки) и только 10% оценочных работ проводилось  по инициативе заказчиков, то сейчас на все обязательные виды оценки приходится не более 10—15% оценочных работ. В остальных случаях заказчики обращаются за оценочными услугами добровольно. Добровольную оценку желательно проводить в следующих случаях.

• Оценка инвестиционного проекта нового бизнеса, или инвестиционного проекта как одного из новых направлений существующего бизнеса. Оценка инвестиционного проекта требуется для детального изучения перспектив развития бизнеса, структуры будущих денежных потоков и рисков осуществления проекта. Оценка покажет возможности достижении запланированных проектом показателей и пути оптимизации его параметров. Отчет об оценке инвестиционного проекта, сделанный независимым оценщиком, поможет руководителю принять решение об осуществлении проекта или его отклонении и в случае необходимости привлечь в проект дополнительные инвестиции либо получить кредит в банке.
• Оценка для повышения эффективности текущего управления компанией (для внутреннего использования). Оценка проводится, во-первых, для выявления избыточных активов, которые отягчают производства и от которых следует избавляться; во-вторых, для выявления недооцененных активов, которые способны принести в будущем значительные доходы. Например, в процессе оценки может обнаружиться, что использование арендованных складских помещений обойдется дешевле, чем поддержание в рабочем состоянии и обслуживание собственных, стоящих на балансе.
• Оценка для целей покупки, продажи бизнеса или его части. Оценка бизнеса в случаях купли-продажи необходима как для продавца, так и для покупателя. Обычно оценивается рыночная стоимость бизнеса (акций долей, паев). Отчет об оценке дает ответы на следующие вопросы: какова стоимость 100-процентного участия в уставном капитале, какова стоимость контрольного пакета, блокирующего пакета, какова стоимость меньшей доли, каковы перспективы развития бизнеса и т. д.
• Оценка для целей дополнительной эмиссии, залога ценных бумаг. Оценка требуется для повышения привлекательности ценных бумаг в глазах потенциальных инвесторов, определения справедливого объема кредитных средств, получаемых под залог ценных бумаг. В случае если речь идет об акциях — оценка проводится также для учета интересов существующих собственников акций. Кроме акций, можно оценить облигации, векселя и любые другие ценные бумаги.
• Оценка для целей реструктуризации бизнеса. Реструктуризация может подразумевать слияние, присоединение, разделение, выделение из состава действующего бизнеса одного или нескольких элементов. Чаше всего целью реструктуризации является оптимизация или увеличение совокупной стоимости нового бизнеса. Чтобы определить оптимальный способ реструктуризации, желательно провести независимую оценку. Можно провести оценку уже готового проекта реструктуризации, а можно заказать разработку такого проекта оценщику.
• Оценка для получения кредита под залог имущества. Кредитная организация может потребовать отчет об оценке, в котором определена рыночная стоимость имущества. Как правило, в случае проведения независимой оценки кредит можно получить на более выгодных для компании условиях.
• Оценка для целей страхования. Отчет об оценке необходим для представления страховой организации полных данных о стоимости объектов страхования. Конечно, страховая организация может провести оценку вашего имущества своими силами, но в большинстве случаев, являясь заинтересованной стороной, она склонна к заниженной стоимости объекта страховки. Независимая оценка позволяет заказчику снизить расходы на страхование.
• Оценка для целей налогообложения. Предприятие самостоятельно определяет налогооблагаемую базу, руководствуясь соответствующими нормативно-правовыми актами. Грамотно проведенная оценка может значительно уменьшить налогооблагаемую базу, не выходя при этом за рамки действующего законодательства.
• Оценка долговых обязательств. Оценка понадобится для целей переуступки прав требования, а также при определении стоимости задолженности для подачи иска к должнику в суд. Испытывая потребность в оборотных средствах, имея при этом дебиторскую задолженность, вы могли бы оценить дебиторскую задолженность и продать права требования третьему лицу.
• Оценка при добровольной ликвидации бизнеса или его части. В этом случае потребуется определить ликвидационную стоимость активов ликвидируемого бизнеса. Оценка позволит определить резервы стоимости ликвидируемых активов и увеличить совокупную выручку.
• Оценка отдельных видов или отдельных объектов имущества предприятия. Объекты недвижимости, машины, транспорт и оборудование необходимо оценивать при их внесении в качестве вклада в уставный капитал; при передаче прав собственности на имущество (покупка, продажа, безвозмездное получение/передача, аренда, лизинг и др.); для целей кредитования под залог оцениваемого имущества; для целей страхования имущества, а также в рамках оценки бизнеса. Объекты интеллектуальной собственности (ОИС) следует оценивать при внесении стоимости ОИС в уставный капитал; при постановке на бухгалтерский учет в качестве нематериальных активов; при уступке прав на ОИС; при передаче прав на использование ОИС на лицензионной основе; при залоге ОИС; для определения ущерба от несанкционированного использования ОИС, а также в рамках оценки бизнеса.
• Оценка с целью переоценки основных фондов. Согласно действующему законодательству, организации имеет право не чаше одного раза в год, на 1 января отчетного года, переоценивать полностью или частично стоимость основных средств по восстановительной стоимости. Частичная или полная оценка с целью переоценки основных фондов — это на сегодняшний день самый простой и эффективный способ налоговой оптимизации.