Сравнительный подход к оценке недвижимости

Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, проводится в соответствующем по назначению сегменте рынка недвижимости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д. 
 
Вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой:

Сн = ЧОДоц/ОККср                                                   (3)

где Сн – расчетная  рыночная цена объекта оценки; 
ЧОДоц - чистый операционный доход аналога;  
ОККср – общий коэффициент капитализации средний 
 
или рассчитывается по формуле:

Сн = ЧОДоц/(ЧОД1/Ц1 +…+ ЧОДn/Цn):n                          (4)

где ЧОД1 – чистый операционный доход от первого аналога; 
Ц1 – цена первого аналога; 
ЧОДn – чистый операционный доход от n-ного аналога; 
Цn – цена n-ного аналога; 
n – количество аналогов. 
 
Преимущество данной процедуры расчета заключается в том, что она основана на использовании рыночной информации и легко реализуема. Подобно методу GRM действенность данного подхода зависит от качества рыночных данных, которые могут быть собраны и подтверждены. 
 
Таким образом, сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. 
 
Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений таких объектов на продажу. 
 
Например, оценка квартир производится, в основном, методами сравнительного подхода, поскольку и количество совершаемых сделок, и количество предложений по купле-продаже очень велико, а сами объекты достаточно однотипны, то есть поиск аналогов не представляет большого труда. 
 
Для осуществления всех рассмотренных методов сравнительного подхода необходимо:

1. наличие развитого рынка недвижимости;
2. открытость рынка;
3. доступность информации о предыдущих сделках;
4. наличие специальных служб, накапливающих информацию.

Таким образом, можно выделить преимущества и недостатки сравнительного метода: 
 
Преимуществами сравнительного подхода являются:

• наиболее простой подход;
• статистически обоснованный;
• предлагает методы корректировки;
• обеспечивает данные для других подходов в оценке.

Недостатками сравнительного подхода являются:

• требует активного рынка;
• сравнительные данные не всегда имеются;
• требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;
• основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания. 
   

 Литература:

1. Об оценочной деятельности: Федер. Закон Рос. Федерации от 29 июля 1998 г., № 135-ФЗ// Собр. Законодательства Рос. Федерации. – 2001 г.
2. Об утверждении стандартов оценки: Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519 // Собр. Законодательства Рос. Федерации. – 2001 г. -№29. – ст. 3026
3. Гранова И.В. Оценка недвижимости: Учеб. пособие. – СПб.: Питер, 2001. – с.17
4. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учебник – М.: Интерреклама, 2003. – с. 260
5. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теория и практические аспекты: Учебн. пособие. – М.: ИНФРА – М, 1997. – 113 с.
6. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник – М.: Финансы и статистика, 2001. – 187 с.
7. Казанская недвижимость. – 2005. - №16. - с. 39
8. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости: СПб.: 2000. – 11 с.
9. Максимов Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учеб. пособие. – СПб.: Питер, 2000. – 117 с.
10. Соловьев М.М. Оценочная деятельность: Учеб. пособие. – М.: Москва, 2002. – 68 с.
11. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: – СПб.: СПбГТУ, 1997.
12. Фридман Джек, Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: – М.: ДЕЛО, 1997. – 288 с.