Экономика недвижимости

     «По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Речь идёт о той части земельного участка, которая занята недвижимостью, но и необходима для её использования, например: земельный участок, прилегающий к крыльцу здания или участок земли необходимый для прохода к зданию»⁶².

     «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору; данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке; данные, недвижимости в составе другого недвижимого имущества»⁶³.

     При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, не считается  заключенным. Договор продажи должен быть составлен с особой тщательностью, содержать все необходимые характеристики: местонахождение (подробный адрес); категорию земли; цели использования земельного участка; общую площадь.

     При продаже зданий, сооружений и нежилых  помещений: местоположение; наименование; назначение;  площадь; этажность и другие параметры. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости – договор, о ее продаже считается незаконным⁶⁴.

     Договор продажи жилого помещения является разновидностью договора продажи недвижимости, который в свою очередь является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи – недвижимого имущества. Поэтому договору продажи жилого помещения присущи все признаки договора продажи недвижимости и договора купли-продажи товаров. Исходя из этого, договор продажи жилого помещения   может быть определен следующим образом.

     По  договору продажи жилого помещения  продавец обязуется передать в собственность  покупателя квартиру, дом или другое жилое помещение, а покупатель обязуется  принять указанное имущество  и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)⁶⁵.

     Существенными условиями, как договора продажи недвижимости, так и его разновидности – договора продажи жилого помещения, следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости.

     Таким образом, предметом договора продажи  жилого помещения могут быть приватизированные либо приобретенные в собственность в ином соответствующем закону порядке жилые помещения (дом, квартира, часть дома или квартиры), а также квартиры в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, паенакопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью.

     Прежде  всего, в договоре должно содержаться  указание на достигнутую договоренность между продавцом имущество покупателем  об отчуждаемом жилом помещении, т.е. должна быть конкретно определена недвижимость.

     К данным, позволяющим определенно установить недвижимость, относятся:

1. название объекта, вид недвижимости (т.е. указание на принадлежность к жилому помещению), данные о том, где она расположена, ее описание (напр., «четырехэтажное кирпичное здание с черепичной кровлей, двумя входами»);
2. данные «о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке» обычно приводятся как путем словесного описания в договоре продажи жилого помещения, так имущество в чертежах, схемах, планах, прилагаемых к договору;
3. данные, определяющие продаваемый объект в составе другой недвижимости, - это сведения о конкретном месте продаваемого жилого помещения (этаж, подъезд, крыло здания имущество т.д.), сведения о продаваемом здании в архитектурном ансамбле, состоящем из нескольких зданий, имущество т.д.⁶⁶.

     Поскольку условие о предмете является существенным, то не достижение соглашения о нем  означает, что договор продажи  жилого помещения не заключен. В  свою очередь условие о недвижимости считается не согласованным, если в  договоре отсутствуют упомянутые данные. Они являются существенными условиями, т.к.  без их урегулирования согласовать условие о недвижимости невозможно, а это означает, что договор продажи жилого помещения не заключен.

     Продаваемая жилая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок существует ним.

     В отличие от договора купли-продажи  движимого имущества договор продажи жилого помещения должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. Оценка недвижимости – явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют, как правило, профессиональные оценщики. По желанию гражданина рыночная стоимость может определяться на основании заключения, составляемого экспертом, имеющим лицензию на осуществление такой деятельности. Оценить квартиру может и риэлтерская фирма, однако она не вправе выступать в качестве оценщика недвижимости при осуществлении сделок, в которых участвует в качестве риэлтора. Такие сделки являются оспоримыми и могут быть расторгнуты в судебном порядке по заявлению заинтересованных лиц.

     Практика отношений между оценщиком и клиентом строится на договорной основе. Договор на проведение оценки составляется в простой письменной форме и обязательно должен отражать следующие моменты:

1. сведения о профессиональном образовании оценщика;
2. сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана;
3. цель проведения экспертизы;
4. точное указание объекта оценки;
5. используемые стандарты оценки;
6. требования к форме отчета; сроки выполнения и порядок оплаты работ.

     Конечным  результатом экспертизы является отчет, который, как правило, составляется в форме письма и содержит полную информацию о методах расчета  и итоговой стоимости конкретного объекта оценки.

     ГК РФ⁶⁷ устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения цены на недвижимость.

     1) Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением или другим недвижимым имуществом, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.

     2) Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

     Как и сам договор о продаже  недвижимости, любое соглашение о цене или о ее изменении должно быть облечено в письменную форму под страхом недействительности договора в целом.

     Популярны в настоящее время и такие  сделки, как «альтернативная покупка». Сделки с упоминанием слова «альтернатива» обусловлены тем, что продавец квартиры не может осуществлять регистрацию. Сделки с альтернативным жильем можно разделить на два вида⁶⁸.

     1) Во-первых, это случаи, когда продавец, продав свою квартиру, согласен переехать в более дешевое жилье с целью получения доплаты.

     2) Во-вторых, это продажа своей жилплощади с целью покупки более дорогого жилья, но в этом случае у продавца должны быть деньги.

     При совершении альтернативной покупки  возможны два способа оформления сделки.

     1. Двойная купля-продажа: в один  день у одного нотариуса заключаются две различные сделки.

     При этом «бывшую» квартиру покупает «покупатель», продают «жильцы». «Новую» квартиру покупают «жильцы», продает «продавец».

     2. Мена: сначала «покупатель» на свое имя приобретает квартиру для «жильцов», а затем оформляет с ними договор мены.

     При сделках с комнатами часто  встречается понятие «продажа неприватизированной комнаты». Само по себе это понятие юридически некорректно, так как продавать можно только то, что принадлежит на правах собственности. Поэтому следует согласиться с И. Кузьминой⁶⁹, что в данном случае более правильно говорить о фиктивном обмене комнаты в неприватизированной квартире на другое жилье, находящееся в собственности, с последующей продажей последнего. При этом фиктивную приватизированную комнату обычно предоставляет для обмена агентство.

     Деньги  за проданную комнату ее собственник  обычно получает только после «юридического освобождения» фиктивного жилья, в то время как из его настоящей комнаты он может выписываться после первого этапа сделки - собственно обмена.

     Далее осуществляется государственная регистрация прав на жилое помещение. Гражданский кодекс предусматривает обязательную государственную регистрацию «договора о продаже жилых помещений»⁷⁰.

     Регистрация перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи. Поэтому договор купли-продажи жилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания, согласно п.1 ст.433 ГК, а не с момента государственной регистрации. Однако, для того, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, необходимо осуществление второго регистрационного действия – регистрации его права.

     Только  с момента внесения второй регистрационной  записи в Единый государственный  реестр⁷¹ возникнет право собственности покупателя.

     Таким образом, регистрация сделок и регистрация прав – разные регистрационные действия, имеющие различные правовые последствия.

     Размеры государственной пошлины за регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним представлены в Приложении 2.

 

2. Анализ эффективности  сделок на вторичном рынке жилья (на примере агентства недвижимости ООО «Согласие»)

2.1. Краткая характеристика  агентства недвижимости 

     ООО «Согласие» учреждено общим собранием учредителей от 04.03 2005 года  и действует на основании учредительного договора от 04.04.2005 года. Учредители Общества  -  физические лица.

     Общество  с ограниченной ответственностью «Согласие», было учреждено и действует в  порядке, предусмотренном Федеральным  законом «Об обществах с ограниченной ответственностью», Гражданским Кодексом РФ, учредительными документами и другими законодательными актами РФ.

     Общество  зарегистрировано 31.05 2005 года Межрайонной  инспекцией Министерства Российской Федерации  по налогам и сборам № 7 по Самарской  области в Красноярском районе Самарской  области.

     ООО «Согласие» можно считать риэлтерской фирмой. Как известно, риэлторской фирмой признается юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, созданное и действующее на основании российского законодательства, в учредительных документах которого в качестве основной коммерческой деятельности признана риэлторская деятельность.

     Согласно  ОКВЭД (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности)⁷² основными видами деятельности ООО «Согласие» являются операции с недвижимым имуществом, а именно:

70.31 - Деятельность агентств по операциям с недвижимым имуществом:

70.31.1 - Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже  и аренде недвижимого имущества

70.31.11 - Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде жилого недвижимого имущества

70.31.12 - Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде нежилого недвижимого имущества⁷³.

      В основном штате анализируемой организации – 7 чел.

     Единоличным исполнительным органом является директор, который избирается общим собранием участников на три года. В его компетенции оперативное управление агентством недвижимости.