Экономика недвижимости

     В целом развитие человеческих представлений  о недвижимости отражает развитие общественных отношений по поводу присвоения и извлечения потребительских свойств из недвижимого имущества.

     Таким образом, экономическое содержание недвижимости подразумевает общественно-производственные отношения по поводу присвоения материальных предметов, расположенных на поверхности  земли или являющихся ее частями. В свою очередь, экономические отношения по поводу недвижимого имущества закреплены в правовых конструкциях недвижимости.

     В одной из последних трактовок  российского законодательства недвижимость базируется на трех приемах, использованных для выведения общего понятия:

1. отнесение к недвижимости земельных участков;
2. отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
3. отнесение к недвижимости движимых по природе вещей - подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов¹².

     С точки зрения современного российского законодательства состав недвижимого имущества не является однородным. В зависимости от естественных свойств и предназначения законодатель разделил недвижимое имущество на три группы, в отношении которых установлен режим недвижимого имущества. Регулирование оборота каждой из этих групп объектов обладает определенной спецификой.

     Как считает  М.И. Брагинский, до момента государственной регистрации такие вновь создаваемые объекты не приобретают юридического режима недвижимости, следовательно, рассматриваются законом как движимости¹³.

     Такой же позиции придерживается О.М. Козырь, которая полагает, что недвижимостью  является такое имущество, «на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация»¹⁴.

     Отсюда  следует, что если в экономическом  аспекте, жилье, не прошедшее еще  стадию приватизации, но участвующее в сделках по недвижимости по договору мены, или находящееся на стадии приватизации является в практике риэлторской деятельности объектом вторичного рыка жилья, то с юридической точки зрения – нет. Это движимое имущество.

     Существует некоторая путаница в определениях недвижимого имущества в жилищной сфере:

1. жилой фонд – пригодный для жилья, обитаемый;
2. жилищный фонд – имеет официально-деловой характер.

     Например, по характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд¹⁵. В этом случае целесообразно говорить о жилом фонде.

     Если  жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности. Данная классификация актуальна для оборота недвижимых вещей. Часто предприниматели заинтересованы в возможностях привлечения недвижимых вещей жилого фонда для интересов предпринимательской деятельности.

     1. По Закону РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»:

     « Жилищный фонд  - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания»¹⁶.

     2. Согласно п. 1 ст. 19 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ¹⁷:

     «Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации».

     Классификация жилищного фонда в зависимости от форм собственности  подразделяет его на частный, государственный и муниципальный¹⁸.  

Рис. 2. Жилищный фонд в зависимости от формы собственности 

     В зависимости от целей использования жилищный фонд в Российской Федерации согласно ст. 19 Жилищного кодекса подразделяется на:

     1) жилищный фонд  социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

     2) специализированный  жилищный фонд - совокупность предназначенных  для проживания отдельных категорий  граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

     3) индивидуальный  жилищный фонд - совокупность жилых  помещений частного жилищного  фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

     4) жилищный фонд  коммерческого использования - совокупность  жилых помещений, которые используются  собственниками таких помещений  для проживания граждан на  условиях возмездного пользования,  предоставлены гражданам по иным  договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование¹⁹.

     Поскольку в законодательстве установлен запрет на использование для коммерческих целей жилых помещений, то возникает  проблема перевода жилых помещений  в режим нежилого фонда. В настоящее  время эта проблема решена в Жилищном кодексе РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ²⁰, который содержит главу. 3 «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».

     Действующее законодательство (Закон о госрегистрации прав на недвижимость, Правила ведения ЕГРП) устанавливают трехзвенную классификацию объектов недвижимости. Эта классификация используется для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью²¹.

     Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» расширяет примерный перечень объектов недвижимости и указывает в качестве примеров недвижимых вещей на жилые и нежилые помещения (ст. 1).

     По  мнению Е.С. Филипповой:

     «Недвижимая собственность - юридическое понятие, которое означает совокупность (пакет) прав собственности на недвижимое имущество, включая право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения, и дохода от распоряжения недвижимым имуществом; единство физического тела - недвижимости и права собственности на него»²².

     Недвижимость  в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее:

• земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;
• жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;
• сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

     «Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы»²³.

     Рынок жилой недвижимости:

     1) совокупность отдельных сегментов  потребителей жилой недвижимости, которые дифференцируют покупательский спрос и формируются в результате комплексного взаимодействия экономических, демографических, социальных и психологических факторов;

     2) сфера экономики, в которой  совершается обращение жилой недвижимости в деньги и обратное превращение денег в товар (жилую недвижимость);

     3) совокупность взаимосвязанных актов купли-продажи массы жилой недвижимости как товара, сформированных в различных областях экономики жилой недвижимости;

     4) система экономических отношений,  складывающихся в процессе производства, обращения и распределения жилой недвижимости), а также движения денежных средств, для которых характерна свобода субъектов в выборе покупателей и продавцов (контрагентов), определении цен, формировании и использовании ресурсных источников;

     5) сфера обращения жилой недвижимости и капиталов.

     Рынок покупателя - ситуация на рынке жилой недвижимости, когда предложение производителей и продавцов объектов недвижимости превышает спрос на них по существующим ценам, в результате чего цены на объекты недвижимости снижаются и покупатели могут добиваться очень выгодных условий и цен.

     Рынок продавца - ситуация на рынке, когда  продавцы имеют преимущество, поскольку  потребности покупателей приобретать  объекты недвижимости по предложенным ценам превышают возможности  продавцов по насыщению рынка²⁴.

     Объекты рынка жилья декомпозируются на первичный и вторичный рынка жилья, на третьем уровне представлены непосредственно объекты рынка, которые являются товаром, их количество, также как и цена, определяется величиной спроса и предложения.

     Вторичный рынок – это квартиры и другие жилые помещения, права собственности, на которые зарегистрированы (независимо от даты постройки жилья это может быть квартира в доме, историческом памятнике с 300-летней историей или в новом, только что отстроенном доме). Рынок вторичного жилья выглядит аналогично как рынок первичного жилья, отличие состоит лишь в наличии малосемейных и коммунальных квартирах.

     Согласно  словарю терминов²⁵: «…вторичный рынок жилья - рынок квартир, которые уже были зарегистрированы в ГУЮ «Регистрационная палата». Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить. Вторичный рынок по предложению обычно больше, чем первичный, и крайне разнообразен по типам квартир, районам и ценам».

     Однако  рынок российской жилой недвижимости, отличается своим особым колоритом, неповторимым шармом, оригинальным своеобразием, строгими ограничениями и даже нелепыми несуразностями, о которых в законах  вообще не упоминается, но в жизни, на практике выясняется, что большинство проблем по сохранению недвижимости заключены именно в своеобразии российской жилой недвижимости²⁶. Это своеобразие определяется историей появления собственности на жилье.

     1) До 1991 г. почти все жилые помещения на территории СССР были государственными - городскими и ведомственными, за исключением небольшого числа кооперативного жилья.

     Основная  часть кооперативного жилья на вторичном рынке недвижимости - советское наследие.

     Самое страшное наследие советских ЖСК - это почти полное отсутствие в государственных архивных и других органах дублирующих документов о членстве в кооперативе, о выплате пая, уплате членских взносов и т.д.

     2) После выхода в свет Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»²⁷ в России стала возможна и очень осторожно начала осуществляться приватизация, т.е. приобретение в частную собственность государственного имущества. Закон определил только две формы собственности, причем обе абсолютно абстрактные:

• общая совместная бездолевая;
• общая совместная долевая.

     Когда же в ноябре 1994 г. была принята, а  с января 1995 г. вступила в силу часть  первая нового Гражданского кодекса  Российской Федерации (от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ), выяснилось, что бездолевая собственность может быть только у супругов и у членов крестьянских фермерских хозяйств.