Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделки сним

В соответствии с положениями главы 25.3 НК РФ, государственная  пошлина уплачивается как за государственную  регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров  об отчуждении недвижимого имущества, так и за внесение изменений в  записи ЕГРП.

Таким образом, государственная пошлина за государственную  регистрацию соглашений об изменении (расторжении) ранее зарегистрированных договоров уплачивается в тех  же размерах, что и за государственную  регистрацию самих договоров, то есть в соответствии с подпунктом 20 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ (Письмо Федеральной  налоговой службы от 1 ноября 2005 года №04-3-09/597 «О государственной пошлине»).

Как быть, если за регистрацией права долевой собственности  обратились физическое и юридическое  лицо? Как разъясняет Федеральная Регистрационная служба в Письме от 22 марта 2005 года №11/1-48-СМ «О некоторых вопросах, возникающих в практике деятельности территориальных органов Федеральной Регистрационной службы», за государственную регистрацию договоров об отчуждении недвижимого имущества физическим лицом согласно подпункту 20 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, размер государственной пошлины для физических лиц составляет 500 рублей, для юридических лиц - 7 500 рублей. Таким образом, если правоприобретателем долевой собственности по договору является юридическое лицо, государственная пошлина взимается в размере 7 500 рублей, если правоприобретателем является гражданин, сумма государственной пошлины составляет 500 рублей.

Документы, удостоверяющие личность, предъявляют физические лица, заявляющие о государственной регистрации права, сделки, ограничения (обременения) права: правообладатели, участники сделки, их представители, в том числе представители юридических лиц. К документам, удостоверяющим личность, относятся, паспорт гражданина Российской Федерации, удостоверение личности или военный билет военнослужащего, общегражданский заграничный паспорт, удостоверение беженца, выданное Федеральной миграционной службой или ее территориальным органом, справка из органов внутренних дел с фотографией и реквизитами утерянного паспорта.

При предъявлении документа, удостоверяющего личность, проверяется срок действия документа, наличие записи об органе, выдавшем документ, даты выдачи, подписи и  фамилии должностного лица, оттиска  печати. Далее проверяется соответствие фамилии, имени, отчества, даты рождения, реквизитов документа, удостоверяющего  личность, адреса постоянного места  жительства правообладателя данным, указанным в правоустанавливающем документе, в заявлении на государственную  регистрацию прав и подлежащим внесению в ЕГРП.

Полномочия руководителей  юридических лиц (лиц, действующих  от имени юридического лица без доверенности) могут быть, в том числе, подтверждены:

протоколом (выпиской из протокола) общего собрания акционеров об избрании директора (генерального директора) акционерного общества, если уставом  общества это не отнесено к компетенции  совета директоров (наблюдательного  совета);

выпиской из протокола общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью об избрании единоличного исполнительного  органа общества (генерального директора, президента и других);

приказом о  назначении руководителя государственного или муниципального унитарного предприятия.

При проверке полномочий, основанных на доверенности, устанавливается  наличие в доверенности необходимых  для внесения в ЕГРП сведений о  представляемом правообладателе или  участнике сделки, фамилии, имени, отчества, даты рождения, места постоянного  или преимущественного пребывания представляемого физического лица, наименования и реквизитов документа, удостоверяющего его личность, а  также сведений о представителе, и идентификации его личности - фамилии, имени, отчестве, наименовании и реквизитах документа, удостоверяющего  личность представителя.

Полномочия, указанные  в доверенности должны соответствовать  совершаемым представителем действиям. Доверенность должна содержать дату составления доверенности и срок ее действия. Срок действия доверенности не может превышать трех лет, если срок действия доверенности не указан, то она действительна в течение  одного года. Доверенность, в которой  не указана дата ее совершения, ничтожна.

Доверенность  от имени юридического лица должна содержать должность, фамилию и  подпись руководителя или иного  лица, уполномоченного на это его  учредительными документами, с приложением  печати этой организации (пункт 17 Приказа  №184).

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона №122-ФЗ к правоустанавливающим документам относятся:

«акты, изданные органами государственной  власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции  и в порядке, который  установлен законодательством, действовавшим в  месте издания  таких актов на момент их издания;

договоры  и другие сделки в  отношении недвижимого  имущества, совершенные  в соответствии с  законодательством, действовавшим в  месте расположения объектов недвижимого  имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых  помещений, совершенные  в соответствии с  законодательством, действовавшим в  месте осуществления  приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие  в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными  органами государственной  власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в  месте издания  таких актов на момент их издания;

иные  акты передачи прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, заявителю от прежнего правообладателя  в соответствии с  законодательством, действовавшим в  месте передачи на момент ее совершения;

иные  документы, которые  в соответствии с  законодательством  Российской Федерации  подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав».

«Тексты документов, представляемых на государственную  регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с  указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Не  подлежат приему на государственную  регистрацию прав документы, имеющие  подчистки либо приписки, зачеркнутые слова  и иные, не оговоренные  в них исправления, документы, исполненные  карандашом, а также  документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать  их содержание»  (пункты 2,3 статьи 18 Закона №122-ФЗ).

Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.

Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в  ЕГРП без повторной регистрации  на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в  письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка  или на основании заявления правообладателя.

При наличии  спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади  земельного участка могут вноситься  в ЕГРП на основании вступившего  в законную силу судебного акта.

В установленных  законодательством Российской Федерации  случаях на государственную регистрацию  могут представляться дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации, в частности:

нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью  и сделки, требующей нотариального  удостоверения или государственной  регистрации;

согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном  ведении государственного или муниципального предприятия;

согласие залогодержателя  на распоряжение заложенным имуществом;

согласие получателя ренты на распоряжение имуществом, переданным для обеспечения пожизненного содержания с иждивением;

разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет, и лиц, признанных судом недееспособными, их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами);

разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет и гражданам, признанными  судом ограниченно дееспособными, на распоряжение имуществом;

согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают  находящиеся под опекой или попечительством  члены семьи собственника данного  жилого помещения либо оставшиеся без  родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем  известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права  или охраняемые законом интересы указанных лиц;

разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделок в отношении приватизированных  жилых помещений, в которых проживают  несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, а также в отношении приватизированных жилых помещений, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

Признание ранее возникших  прав.

Права на недвижимость, которые возникли до вступления Закона №122–ФЗ, признаются юридически действительными  и при отсутствии их государственной  регистрации.

Регистрация таких  прав проводится по желанию их обладателей.

То есть, если недвижимость приобретена до 31 января 1998 года и документы оформлены  в соответствии с порядком, действовавшим  в регионе, эти права не требуют  перерегистрации в регистрационном  органе.

Государственная регистрация ранее возникших  прав обязательна в одном из следующих  случаев:

§   при регистрации перехода ранее возникших прав;

§   при регистрации ограничения ранее возникшего права;

§   при регистрации сделки с объектом недвижимого имущества.

Заявление на государственную  регистрацию ранее возникших  прав, может быть подано вместе с  заявлением на государственную регистрацию  перехода этого права, его обременения  или сделки с соответствующим  недвижимым имуществом. При одновременной  подаче заявлений государственная  регистрация осуществляется в месячный срок со дня подачи заявления и  других документов, необходимых для  государственной регистрации.

Государственная регистрация ранее возникших  прав на объект недвижимого имущества  проводится при государственной  регистрации перехода данного права  или сделки об отчуждении объекта  недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона №122-ФЗ в  иных случаях, за государственную регистрацию  возникшего до введения в действие Закона №122-ФЗ права на объект недвижимого  имущества взимается государственная  пошлина в размере, равном половине установленного размера государственной  пошлины за государственную регистрацию  прав.

Право собственности  на недвижимое имущество, приобретаемое  в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке. Напомним, что в силу статьи 234 ГК РФ срок приобретательной давности для недвижимого имущества составляет 15 лет.

На государственную  регистрацию ранее возникших  прав на основании договоров и  других сделок, представляются не менее  чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых - подлинник  после государственной регистрации  прав должен быть возвращен правообладателю. ф