Анализ современного состояния рынка недвижимости в России

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………..3

ГЛАВА 1

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО  И ЕГО ХАРАКТЕРИСТИКА………………....5

1. Понятие и признаки недвижимости…………………………………………....5
2. Классификация недвижимости………………………………………………....9
3. Характеристика недвижимости как товара…………………………………..11

ГЛАВА 2

ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ…15

2.1 Понятие и система рынка недвижимости……………………………………15

2.2 Функции рынка недвижимости………………………………………………17

2.3 Виды и сегментация  рынка недвижимости………………………………….19

ГЛАВА 3

АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ  РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ……………………………………………………………………………22

3.1 Рынок жилья………………………………………………………………….....22

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………28

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ………………………………30

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Рынок недвижимости, наиболее обсуждаемая тема в настоящее  время. С функционированием недвижимого  имущества связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер.

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской  деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке  недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных  прав пользования землей и правовая защита их интересов. Изменилось налоговое  законодательство, и появились новые  для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

В работе автор поставил цель: рассмотреть и проанализировать закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в Российской Федерации.

Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- определить понятие,  признаки и виды недвижимости, рассмотреть ее особенности как  товара;

- определить понятие,  виды и функции рынка недвижимости;

- рассмотреть особенности рынка недвижимости в Российской Федерации;

- проанализировать состояние рынка недвижимости в Российской Федерации на современном этапе.

Объектом исследования является рынок недвижимости.

Предметом исследования являются операции на рынке недвижимости.

Среди основных методов, которые  использовались в процессе проведения исследования необходимо назвать: метод формальной логики (синтеза, анализа, дедукции, сравнения), метод научной абстракции, анализ периодических и специальных литературных источников, исторический метод.

В соответствии с поставленными  целью и задачами структура работы состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.

 

 

 

 

ГЛАВА 1 НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И ЕГО ХАРАКТЕРИСТИКА

1. Понятие и признаки недвижимости

 

В мировой практике недвижимость - это земля, а также все, что  с ней прочно связано, включая  присоединенные к ней объекты независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека.

Понятия «недвижимость» и  «недвижимое имущество» сегодня  прочно вошли в нашу повседневную жизнь, хотя еще восемнадцать лет  назад в Советском Союзе их практически не использовали. Годы реформ вызвали существенные изменения  в окружающем нас обществе и его  устройстве. Становление и развитие рыночных отношений внесло в наш  обиход такие слова, как «недвижимость», «недвижимое имущество» и «рынок недвижимости». Важно отметить, что для мирового сообщества эти понятия имеют богатые исторические традиции.

Понятие «недвижимое имущество» впервые было сформировано в римском  праве в связи с ведением в  гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и  в настоящее время оно стало  общепринятым во всех странах мира. В России это понятие было применимо  в указе Петра I от 23 марта 1714 года для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. Петр I своим законом  объединил поместья и вотчины  в одну категорию - недвижимое имущество. Хотя в 1731 году этот закон был отменен, термин «недвижимость» сохранился.

В советском гражданском  праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе была отменена частная  собственность на землю и применено  не учитывающее землю понятие  «основные фонды». После отмены частной  собственности на землю деление  вещей на движимые и на движимые трансформировались в категории  основных и оборотных фондов, а  земельные участки учитывались  отдельно по видам и только в натуральных  единицах измерения (по площади).

В современной России понятие  «недвижимость» вновь введено в  экономический и правовой оборот Законом РСФСР « О собственности РСФСР» 24 декабря 1990 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства союза ССР и республик от31 мая 1991 года (ст.4). затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 года №1767 « О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом РФ 30 ноября 1994г. (ст.130).

Согласно Гражданскому кодексу  Российской Федерации (ст. 130) недвижимость относится к недвижимым вещам, которые  в свою очередь, принадлежат к  объектам гражданских прав, и недвижимость выделена в самостоятельный объект гражданского права.

Ст. 130 ГК РФ (в последней  редакции) гласит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, и всё что прочно связано  с землёй, то есть объекты, перемещение  которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершённого строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плаванья, космические объекты. Законом  к недвижимости может быть отнесено и иное имущество»

В соответствии со ст. 132 ГК РФ «предприятие в целом как имущественный  комплекс признается недвижимостью». В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а так же права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

 

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют  существенные (родовые) признаки, позволяющие  отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.

Таблица 1.1.1- Основные признаки недвижимости

№	Признаки	Содержание (состояние)
Сущностные (родовые):
1	Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
2	Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
3	Форма функционирования	Натурально-вещественная и  стоимостная
4	Состояние потребительской  формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется  натуральная форма в течение  всего срока эксплуатации
5	Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании
6	Способ переноса стоимости  в производственном процессе или  потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
7	Общественное значение	Пользование объектом часто  затрагивает интересы многих граждан  и других собственников, интересы которых  защищаются государством
Видовые (частные):
8	Технические и технологические  характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными  частными показателями в зависимости  от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

 

Источник: [19]

Основные фундаментальные  свойства недвижимости – неподвижность  и материальность или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.        Также, недвижимое имущество обладает отличительными признаками, представленными в таблице 1.1.2          Таблица 1.1.2- Отличительные признаки недвижимости

№	Признак	Характеристика признака
1	Неподвижность	Объекты недвижимости невозможно перемещать без нанесения им определенного ущерба
2	Связь с землей	Прочная и физическая, и юридическая связь с землей
3	Уникальность	Отсутствие абсолютно одинаковых объектов недвижимости (они различаются по физическим характеристикам, местоположению, виду из окон, окружению и т. п.)
4	Полезность	Полезность заключается в наличии способности удовлетворять потребность человека в жилых и производственных помещениях, их комфортности и экологичности (размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д)
5	Фундаментальность	Недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях
6	Долговечность	Натуральная форма недвижимости сохраняется в процессе использования. В зависимости от материала основных конструкций нормативные сроки службы объектов недвижимости колеблются от 15 до 200 лет
7	Необходимость управления	Недвижимость нуждается в постоянном управлении (поиск арендаторов, сбор арендных платежей, обеспечение поддержания объекта в функционально-пригодном состоянии: проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг и т.д.)

 

№	Признак	Характеристика признака
8	Тенденция к росту стоимости	Стоимость недвижимости имеет тенденцию увеличиваться со временем
9	Регламентация сделок государственными органами	Существуют установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недвижимостью
10	Проблематичность сокрытия	Сложно сокрыть и саму недвижимость, и ее собственника, что важно для налоговой политики относительно других товаров
11	Высокий уровень затрат при сделках	Стоимость недвижимости и уровень затрат на совершение сделок высоки относительно других товаров

 

Источник: [19]

2. Классификация недвижимости

 

Классификация – это распределение  множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс  изучения недвижимого имущества, позволяет  быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения  его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации  являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и  характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

Таблица 1.2.1- Общая классификация недвижимости

 

Тип классификации	Виды недвижимости
По характеру использования                               Тип классификации	-для жилья: дома, коттеджи, квартиры; -для коммерческой и  производственной деятельности: отели,  офисные помещения, магазины, рестораны,  пункты сервиса, фабрики, заводы, склады; Виды недвижимости
	-для сельскохозяйственных  целей: фермы, сады; -для специальных целей:  школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания  правительственных и административных  учреждений.
По целям владения	-для ведения бизнеса; -для проживания владельца; -в качестве инвестиций; -в качестве товарных  запасов и НЗП; -для освоения и развития; -для потребления истощимых  ресурсов.
По степени специализации	-специализированная (в силу  своего специального характера  редко, если вообще сдается  в аренду третьим лицам или  продается на открытом рынке  для продолжения ее существующего  использования, кроме случаев,  когда она реализуется как  часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические  заводы, электростанции; музеи, библиотеки  и подобные им помещения, принадлежащие  общественному сектору; -неспециализированные –  вся другая недвижимость, на которую  существует всеобщий спрос на  открытом рынке для инвестирования, использования в существующих  или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации	-введенные в эксплуатацию; -требующие реконструкции  или капитального ремонта; -незавершенное строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме	-не воспроизводимые: земельные  участки, месторождения полезных  ископаемых; -воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.