Финансы строительных предприятий

    К источникам финансирования, привлеченных через кредитный рынок относят: коммерческий кредит, срочная ссуда, кредитная линия, вексельное кредитование, ипотечный кредит, факторинг (финансирование под уступку требований), проектное финансирование, финансовый лизинг, возвратный лизинг, оперативный лизинг, экспортный лизинг,

    Коммерческий  кредит можно охарактеризовать как  кредит, предоставляемый в товарной форме продавцами покупателям в  виде отсрочки платежа за проданные  товары. Он предоставляется под обязательства  должника (покупателя) погасить в определенный срок как сумму основного долга, так и начисляемые проценты.  
       Исследуемая компания будучи ранее производителем и постоянно давая товар «на реализацию», получив в собственность торговые площади столкнулась с понятием «коммерческий» (или «товарный») кредит со стороны розничного продавца.  

    Применение  коммерческого кредита требует  наличия у производителя достаточного резервного капитала на случай замедления поступлений от должников.  

    Срочная ссуда имеет точно установленный  срок возврата, при этом заемщику предоставляется  право на пролонгирование кредита  по основному кредитному соглашению.

    В основном срочные ссуды подлежат выплате по частям: поквартально, по полугодиям или ежегодно. Погашение  кредита может происходить равными  срочными долями или основной суммой долга равными частями с добавлением  сэкономленных процентов — аннуитентная ссуда (на практике применяется при ипотечном кредитовании). Иногда ссуда погашается равными частями, за исключением последнего платежа, известного как «одноразовый платеж в погашение долга», который больше всех остальных выплат.

    Кредитная линия — юридическое оформление обязательства банка или другого  кредитного учреждения перед заемщиком  предоставлять ему в течение  определенного периода кредиты  в пределах согласованного лимита. Она открывается на любой срок, но не более года, может быть возобновляемой (револьверной) и невозобновляемой (рамочной).

    Открытие  кредитной линии обычно свидетельствует  о длительном тесном сотрудничестве кредитора и заемщика и дает ряд  преимуществ для каждого из них. Заемщик получает возможность точнее оценить перспективы расширения своей деятельности, сократить накладные  расходы и потери времени, связанные  с ведением переговоров и заключением  каждого отдельного кредитного соглашения. Банк-кредитор пользуется аналогичными выгодами и, кроме того, детальнее  знакомится с деятельностью заемщика. Вместе с тем банк-кредитор принимает  на себя риск, связанный с конъюнктурой рынка ссудных капиталов, так  как независимо от ситуации он обязан выполнить свои обязательства перед  заемщиком и предоставить ему  кредит в полном соответствии с соглашением  о кредитной линии.

    Вексельное  кредитование. Для данного типа финансирования необходимо организовывать выпуск векселей, а не эмиссионных ценных бумаг. Особенность векселя заключается в уменьшении риска заемщика, поскольку в случае непогашения векселя согласно вексельному законодательству индоссанты (все) несут солидарную ответственность. Следующий этап, это привлечение финансовых ресурсов на фондовом (вексельном) рынке. Привлечь ресурсы на данном рынке способна только та инвестиционная компания, которая не только активно работает на этом рынке и обладает собственными финансовыми ресурсами, но и является ремитентом ряда предприятий.

    Ипотечный кредит. Особое место среди залоговых форм финансирования занимают долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижимости — ипотечный кредит. Он представляет собой долгосрочный кредит на инвестиции в недвижимость, погашение которого гарантировано передачей заемщиком кредитору права на недвижимость в качестве обеспечения денежной ссуды.

    Из  определения ипотечного кредита  вытекают и его основные характеристики, а именно: цель использования кредита; лимиты предоставляемого кредита; сроки  и другие условия, на которых может  быть предоставлен ипотечный кредит.

    Основными критериями для банка при определении  размера ипотечного кредита являются цена залога, уровень доходов клиента (или его способность выплачивать  кредит), документально подтвержденное качество инвестиционного проекта (цена в договоре купли-продажи, смета  расходов на строительство или на ремонт). Самый низкий из этих факторов и определяет максимально возможный  размер ипотечного кредита.

    Неразрывная связь ипотечного кредита с недвижимостью  создает благоприятные условия  для долгосрочного кредитования. В банковском деле, особенно в отношении  кредитов инвестиционного характера, действует правило, в соответствии с которым срок кредита не должен превышать сроки службы объекта, под который предоставлен кредит. Поэтому сроки предоставления ипотечных  кредитов могут быть существенно  выше, чем коммерческих кредитов. Вместе с тем экономически нецелесообразно, чтобы срок погашения ипотечного кредита превышал срок, в течение которого заемщик способен выплачивать ипотечный кредит. Хотя более продолжительные сроки погашения кредита и позволяют заемщику снижать нагрузку по отдельным выплатам, тем самым повышая его доступность, однако с увеличением срока погашения повышаются и затраты по обслуживанию кредита.

    Для классификации видов ипотечных  кредитов решающим критерием является не срок погашения, а цель, для которой  он предоставлен. В настоящее время  в мировой практике сложились  две наиболее значительные группы кредитования под залог недвижимости.

    Первую  группу образуют ипотечные кредиты  непредпринимательского характера (которые, как правило, называют ипотечными кредитами  для физических лиц).

    Вторую  группу образуют ипотечные кредиты  для юридических лиц и физических лиц, используемые в предпринимательских  целях. Предпринимательские ипотечные кредиты в большинстве случаев направлены на кредитную поддержку бизнеса в жилищном строительстве или в жилищном хозяйстве вообще, а также на поддержку такого типа предпринимательства, при котором залогом может быть недвижимость смешанного характера, служащая как для целей жилья, так и для предпринимательства. Возможность разнородного использования одной и той же недвижимости повышает ее цену.

    Важный  вопрос развития ипотеки — оценка недвижимости. В соответствии с законодательством  ряда стран ипотечный банк сам  устанавливает цену передаваемой в  залог недвижимости. Ипотечные банки  исходят не из «общепринятой», или  рыночной, цены на момент заключения договора, а из наиболее вероятного дохода от реализации залога, например в случае просрочки платежей по ипотечному кредиту. Такой подход особенно актуален в  условиях переходной экономики, характеризующейся  высоким уровнем инфляции.

    Факторинг (финансирование под уступку требований). Поставщик продает дебиторскую задолженность, то есть те суммы, которые покупатели должны фирме, специализированному финансовому институту-факторинговой компании (по Российскому законодательству Банку), Поставщик получает денежные средства передовая права требования на дебиторскую задолженность Банку.

    Проектное финансирование. При значительных затратах и сроках осуществления крупных проектов получение кредитов для строительства крупных объектов практически невозможно. В связи с этим более привлекательным становится получение финансовых средств для реализации инвестиционного проекта на условиях проектного финансирования.

    Данный  метод финансирования инвестиционных проектов состоит в том, что основным обеспечением предоставляемых банками  кредитов является сам проект, т.е. те доходы, которые получит создаваемое  или реконструируемое предприятие  в будущем в результате; реализации проекта. Этот метод получил название проектного финансирования.

    Инвестиционные  проекты в основном должны финансироваться  за счет собственных средств учредителей (инициаторов) проекта, т.е. основная часть  инвестиционных затрат по проекту должна ложиться на них. Такая практика соответствует общему подходу к финансированию инвестиционных проектов, состоящему в том, что расходы и риски преимущественно должны нести инициаторы проекта, которые имеют возможность получать высокие доходы и за счет этого возвращать сделанные вложения, в то время как кредиторы могут рассчитывать только на своевременный возврат кредита и процентов.

    Термин  «проектное финансирование» имеет  несколько трактовок: - финансирование, основанное на жизнеспособности самого проекта без учета платежеспособности его участников, их гарантий и гарантий погашения кредита третьими сторонами; - финансирование проекта, при котором  источником погашения задолженности  являются потоки денежной наличности, генерируемые в результате реализации самого инвестиционного проекта; - финансирование, обеспеченное экономической и технической  жизнеспособностью предприятия, что  позволяет генерировать денежные потоки, достаточные для обслуживания долга, связанного с реализацией инвестиционного  проекта.

    Таким образом, проектное финансирование характеризуется особым способом обеспечения, в основе которого лежит обеспечение  реальности получения планируемых  денежных потоков путем выявления  и распределения всех связанных  с проектом рисков между сторонами, участвующими в его реализации (учредители проекта, подрядные организации, финансовые учреждения, государственные органы, поставщики сырья, потребители конечной продукции).  
   Финансовый лизинг. Особенность развития лизинга в России заключается в доминирующем положении финансового лизинга. Финансовый лизинг по экономическим параметрам схож с долгосрочным банковским кредитованием капитальных вложений. Финансовый лизинг характеризуется тем, что лизингодатель передает лизингополучателю предмет договора, им указанный, во временное владение и пользование на определенный срок, на оговоренных условиях и за определенную плату. Предмет договора лизинга приобретается лизингодателем в собственность у продавца, которого указывает лизингополучатель. При этом виде лизинга срок лизинга соизмерим со сроком полной амортизации предмета лизинга или превышает его. Предмет лизинга может перейти в собственность лизингополучателя по истечении срока действия договора лизинга или до его истечения при условии выплаты лизингополучателем полной суммы, предусмотренной договором.

    Возвратный  лизинг. Предприятие может продать имеющееся у него оборудование лизинговой компании по согласованной сторонами цене (цена обычно учитывает дисконт от рыночной стоимости в 30-40%, в зависимости от ликвидности) и сдать его обратно этому предприятию в лизинг. В результате данной операции лизингополучатель получает необходимые оборотные средства и возможность минимизировать налоги. Заплатив сумму договора возвратного лизинга, лизингополучатель получает обратно право собственности на это оборудование

    Оперативный лизинг.  В отличие от финансового лизинга, при оперативном лизинге лизингодатель закупает имущество на свой страх и риск и передает его лизингополучателю в качестве предмета лизинга. При этом лизингополучатель не имеет права требовать перехода права собственности на предмет лизинга по окончании срока лизинговой сделки, установленного на основании договора. Сам же предмет лизинга в течение полного срока амортизации может быть неоднократно передан в лизинг.  

    Исходя  из того, что лизингодатель при  оперативном лизинге не имеет  полной гарантии окупаемости затрат, т.е. вынужден учитывать сопряженные  с этим такие риски, как риск порчи  или утери объекта лизинговой сделки, риск досрочного расторжения  договора и др., ставки лизинговых платежей обычно выше, чем при финансовом лизинге.

    Наиболее  привлекателен оперативный лизинг для лизингополучателя, выполняющего сезонные работы (чаще всего в отраслях сельского хозяйства) или работы, требующие оборудования для разового использования. Лизингополучатель  имеет возможность избежания  риска, связанного с моральным старением  оборудования, риска снижения рентабельности в связи с изменением спроса на производимую продукцию, а также  риска, связанного с увеличением  прямых и косвенных непроизводительных затрат.

    Экспортный  лизинг. При экспортном лизинге предмет лизинга находится в собственности резидента Российской Федерации. Таким образом, при международном лизинге происходит прямое инвестирование экспортера или импортера.  

    В целях развития и поддержки деятельности лизинговых организаций со стороны  государства разрабатываются и  реализуются программы развития лизинговой деятельности в рамках программы  средне- и долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации, проводятся меры государственного протекционизма в сфере разработки, производства и использования наукоемкого  высокотехнологичного оборудования. Правительством РФ предусматривается: - создание залоговых  фондов для обеспечения банковских инвестиций в лизинг с использованием государственного имущества; - долевое  участие государственного капитала в создании инфраструктуры лизинговой деятельности в отдельных целевых  инвестиционно-лизинговых проектах; - финансирование из федерального бюджета (бюджет развития Российской Федерации) и предоставление государственных гарантий в целях реализации лизинговых проектов, в том числе с участием фирм-нерезидентов.