Управление многоквартирными домами

      По  объекту управления выделяют формы  управления многоквартирным домом:

• управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;
• управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.

      Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики, многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.

• Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

      Субъект управления:

• осуществляет управленческую и организационную работу;
• принимает решения;
• обеспечивает достижение поставленных целей.

      При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

• Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
• Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

      Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

      Эффективность управления — сложное и многообразное  понятие, смысл которого заключается  в том. что весь процесс 
управления, начиная с постановки цели и заканчивая конечным 
результатом деятельности, должен производиться с наименьшими издержками или с наибольшей результативностью (производительностью). Материальные, трудовые и финансовые ресурсы должны преобразовываться в товары, услуги и т. д. Для этого существует организация, которая должна обеспечить это преобразование не только с выгодой для потребителя, но и для самой себя. Иными словами, затраты на преобразование должны быть 
меньше, чем стоимость результата. В этом заключается сущность 
понятия эффекта и эффективной деятельности. Хороший менеджер видит организацию как систему зависящих друг от друга элементов, результативность функционирования которых зависит от непрерывного развития и движения этой системы

      При управлении стремятся к максимальному  сокращению. 
Затраты в организации не однородны и не всегда отражаются 
деньгами (хотя все стараются перевести их в денежную форму).

      Обычно  затраты подразделяют на:

      - материальные затраты (сырье, полуфабрикаты) и энергия:

      - трудовые затраты (время работы и квалификация работников):

      - финансовые ресурсы или деньги и их эквиваленты (напри- 
мер, ценные бумаги).

      Результаты  деятельности указываются в целях  организации, 
которые могут быть долгосрочными (стратегическими — 1-5 лет и 
более), краткосрочными (тактическими — квартал, полугодие), 
оперативными (еженедельные, ежедневные).

      Цели  управления многоквартирным домом определены Жилищным кодексом РФ, к ним относится обеспечение⁵:

      - благоприятных и безопасных условий проживания граждан:

      - надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме:

      - решения вопросов пользования общим имуществом:

      - предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме

      Исходя  из перечисленных целей, не видно  тех результатов, 
которые должны быть достигнуты при управлении домом. Каждая 
управляющая компания, ТСЖ формулирует их для себя по каждому конкретному дому. Цели при этом должны обладать рядом характеристик:

      - быть конкретными и измеримыми. Тем самым создается четкая база отсчета для последующих решений и оценки хода работы (контроля достижения результатов);

      - быть ориентированными во времени. Следует точно определять, когда должен быть достигнут результат:

      - быть достижимыми. Недопустимо установление целей, которые превышают возможности организации из-за недостаточности ресурсов или из-за внешних факторов, что может привести к катастрофическим последствиям. Если цели не достижимы, стремление работников к успеху будет блокировано и их мотивация ослабнет:

      - быть взаимно поддерживающими. Действия и решения, необходимые для достижения одной цели, не должны мешать достижению других целей Невозможность сделать цели взаимно поддерживающими ведет к возникновению конфликта между подразделениями организации, которые отвечают за достижение установленных целей.

      После того, как были правильно сформулированы цели, возникает вопрос об их достижении. Для этого необходимо определить принципиальные направления движения к ним путем постановки задач (что необходимо сделать для их достижения?).

      Можно выделить следующие общие задачи, которые обычно 
решают УК, ТСЖ при управлении многоквартирным домом:

      - поиск и отбор поставщиков услуг;

      - организация жилищно-коммунального обслуживания многоквартирного дома:

      - контроль объема, качества и сроков выполнения работ и ус- 
луг, защита интересов жильцов по вопросам недопоставки 
услуг;

      - организация системы учета и сбора платежей;

      - подготовка и обоснование бюджета расходов на содержание, развитие и модернизацию общего имущества и придомовой территории, целевое использование бюджета;

      - поиск и использование законных возможностей коммерческого использования общего имущества:

      - организация подготовки и предоставления достоверной и 
полной отчетности перед членами ТСЖ и государственными 
органами;

      - обеспечение своевременного сбора платежей от собственников жилых помещений;

      - обеспечение своевременной и полной оплаты услуг по счетам поставщиков услуг.

      Данный  перечень может быть дополнен или  сокращён в зависимости от поставленных целей.

      Для реализации поставленных задач следует  определить мероприятия (те шаги, которые  необходимо сделать на пути к поставленной цели) в виде годового плана управления. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Способы управления многоквартирным домом 

      Жилищный  кодекс РФ налагает на собственников  помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.

      ЖК  РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией.

      Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

      Критерии (условные) выбора способа управления домом:

      Собственники  помещений в многоквартирном  доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации. 

2.1. Общая характеристика непосредственного управления домом 

     Выбор непосредственного управления домом  говорит о том, что собственники готовы самостоятельно осуществлять деятельность по управлению общим имуществом в доме, без привлечения управляющих организаций и без создания ТСЖ.

     Собственники  помещений не создают никакой  управленческой надстройки для управления домом, так как при непосредственном управлении не нанимается штат для выполнения управленческих функций. Собственники берут эти функции на себя на добровольных началах. Поэтому с финансовой точки зрения данный способ является малозатратным. Однако это касается только расходов на управление домом, остальные расходы, связанные 
с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники несут в обязательном порядке.

     Как уже упоминалось выше, ранее действовавший  Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «0 товариществах собственников  жилья» предусматривал возможность непосредственного управления многоквартирным домом при незначительных размерах дома и ограниченном количестве собственников помещений. В частности, помещений в доме должно было быть не более четырех, а собственников от двух до четырех. Только тогда 
разрешалось применять данный способ управления. Ныне действующий ЖК РФ не ограничивает число собственников для данного способа управления. В то же время нетрудно предположить, что реальная эффективность непосредственного управления лучше проявит себя в условиях небольшого количества собственников помещений. Это связано с тем, что эффективное планирование, организация и контроль всех процессов, направленных на управление домом, возможно при наличии достаточно малого количества собственников, имеющих общие интересы и достаточно сильное моральное стимулирование.

     В обычных условиях интересы собственников, живущих на первом этаже, и собственников, живущих на последнем этаже, могут  существенно различаться. Первые обычно понимают, что надо ремонтировать подвал, а вторые — уверены, что крышу. Достижение согласия дается очень сложно или не дается вообще. Кроме того, выполнение функций управления на безвозмездной основе и в отсутствие договоров не стимулирует собственников к качественному выполнению возложенных на них функций. Таким образом, может получиться, что часть собственников внесла деньги за ремонт крыши, а другая часть не внесла. Кто будет собирать долги? А кто проконтролирует качество работ?