Гражданско-правовые обязательства в системе жилищных отношений по управлению многоквартирным домом

Тема: Гражданско-правовые обязательства в системе жилищных отношений по управлению многоквартирным домом.

СОДЕРЖАНИЕ

1.      Природа обязательств в системе жилищных отношений по управлению многоквартирными жилыми домами

1.1. Становление и развитие

1.2. Понятие и признаки

1.3. Правовое регулирование

2.      Управление многоквартирным жилым домом

2.1. Обязательства в системе жилищных отношений по управлению многоквартирным домом

2.2. Субъекты и содержание обязательств в системе отношений по управлению многоквартирным домом

2.3. Ответственность за нарушение обязательств по управлению многоквартирным домом

ВВЕДЕНИЕ

              Многоквартирные жилые дома преобладают среди остальных функционально-планировочных форм организации жилища, что в совокупности с большой долей частной собственности на жилые помещения непременно требует решения вопроса о порядке их содержания и содержания мест общего пользования в таких домах.

              В Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ переход на договорные отношения был назван в числе основных способов создания конкурентной среды в системе управления и обслуживания жилищной сферы, повышения качества выполняемых работ и оказываемых услуг. Вместе с тем, ни одна из договорных моделей, предусмотренных законодательством того периода, полностью не подходила для правового опосредования отношений между собственниками жилья (организациями, ими уполномоченными) и управляющими организациями. Предложенная Жилищным кодексом РФ конструкция договора управления многоквартирным домом заполнила существовавший до этого правовой вакуум и послужила основой формирования отношений управления многоквартирными домами.

              Наличие новой правовой формы обусловило появление не существовавших до этого гражданско-правовых обязательств вытекающих из договора управления многоквартирным жилом домом. При этом специфичность сторон возникающих обязательств так же требует дополнительного правового регулирования. Действующее законодательство не в полной мере регламентирует правоотношения по управлению многоквартирными жилыми домами.

              Именно поэтому договор управления многоквартирным жилым домом как новое правовое явление явился объектом исследования как теоретиков, так и правоприменителей.  Так, правовая природа договора управления многоквартирным домом исследовалась такими авторами, как В.А. Белов, Т.А. Борзенкова, С.А. Бушаёнкова, Д.П. Гордеев, И.А. Дроздов, Е.Б. Козлова, В.Н. Литовкин, М.А. Ульрих, И.А. Фаршатов, С.Л. Филимонов, Т.А. Филиппова, Г.Ф. Шешко и др. Особенности состава и правового режима объекта управления - общего имущества многоквартирного дома - рассматривались в публикациях следующих авторов: В.С. Ермакова, С.Г. Певницкого, Д. Савельева, А.Д. Сидоренко, В.А. Фогеля, Е.А. Чефрановой, О. Хованского, Д. Щеренко и др. К теоретическим и практическим проблемам заключения и исполнения договора управления многоквартирным домом обращались И.Б. Миронов, А.Б. Рыжов, Ю.П. Свит и др. Отдельные правовые аспекты рассматриваемого договора анализировались в рамках диссертационных исследований (С.Ю. Шахов «Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом», 2007; О.Е. Жульева  «Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом», 2007; В.К. Михайлов «Правовое регулирование отношений управления многоквартирным домом», 2008; Н.М. Мантул «Гражданско-правовое регулирование деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирных домов», 2009; С.В. Стрембелев «Управление общим имуществом многоквартирного дома: коммерческо-правовой аспект», 2009 и др.)

              Тем не менее, несмотря на довольно активную заинтересованность указанной проблемой, многие вопросы (о цене договора управления многоквартирным жилым домом, об обязательствах и ответственности сторон указанного договора, особенностях его изменения и прекращения) остались практически без внимания правоведов, а по ряду важных положений (о природе договора управления и его месте в системе гражданско-правовых договоров) высказываются весьма противоречивые суждения.

              Актуальность темы настоящей дипломной работы обусловлена так же тем, что договор управления многоквартирным жилым домом становится стандартным явлением, непосредственно затрагивающим права и обязанности множества пользователей жилых помещений в многоквартирных жилых домах.

              Таким образом, комплексное исследование гражданско-правовых обязательств в системе жилищных отношений по управлению многоквартирными жилыми домами является на сегодняшний день актуальным и объективно необходимым.

              Объектом исследования в настоящей дипломной работе являются гражданско-правовые обязательства, вытекающие из правоотношений по управлению многоквартирными жилыми домами. При этом многоаспектность указанных правоотношений, довольно большой их субъектный состав обуславливают многообразие обязательств, требующих в современных условиях детального исследования.

              В качестве предмета настоящего дипломного исследования выделяются правоотношения, возникающие в системе жилищных отношений по поводу управления многоквартирными жилыми домами.

              Цель дипломной работы – изучение обязательств, возникающих в сфере управления многоквартирными жилыми домами, выявление проблем, возникающих при исполнении данных обязательств, и путей их решения.

              Из вышеуказанной цели вытекают следующие задачи, которые необходимо выполнить при написании дипломной работы:

1)     изучение понятия, признаков и сущности гражданско-правовых обязательств в системе жилищных отношений по управлению многоквартирными жилыми домами;

2)     рассмотрение порядка правового регулирования указанных отношений;

3)     выделение субъектов правоотношений в сфере управления многоквартирными жилыми домами и детальное и исследование их обязательств по отношению друг к другу и к иным субъектам гражданских правоотношений.

              Методологической основой исследования в настоящей дипломной работе послужил диалектический метод научного познания и системный подход. В ходе исследования использовались такие общенаучные методы и приемы как анализ, дедукция, исследование документов, прогнозирование и другие.

1 ПРИРОДА ОБЯЗАТЕЛЬСТВ В СИСТЕМЕ ЖИЛИЩНЫХ ОТНОШЕНИЙ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ЖИЛЫМИ ДОМАМИ

1.1 Становление и развитие

              История многоквартирного жилья насчитывает более двух тысяч лет. Первые многоквартирные дома (МКД), в привычном для нас понимании, появились во времена Римской империи, когда сенат принял законы, разрешавшие свободным гражданам Рима владеть отдельными жилыми помещениями в городских "многосемейных" домах. Тогда и появился употребляемый сегодня во многих странах термин "кондоминиум" т. е. совладение. В Средние века дома со многими помещениями - отдельно для каждой семьи, которыми совместно владели собственники этих помещений, - строились в огражденных стенами городах-крепостях, служивших убежищем от нападений противников по междоусобным войнам. После Средневековья вплоть до начала ХХ в. идея общей собственности на МКД не возникала, хотя именно за счет быстрого и многочисленного строительства таких домов разрастались города в эпоху индустриализации - дома, как правило, полностью принадлежали богатым владельцам и являлись доходными.

              Только в первой половине ХХ в. в Западной Европе (Германия, Австрия, Франция) квартиры в отдельных домах стали передаваться в собственность граждан. Бывшие владельцы распродавали свои здания, квартиру за квартирой, арендаторам и другим желающим получить собственное жилье - так в Европу вернулись кондоминиумы. Этот подход распространился на страны Латинской Америки и Пуэрто-Рико, где в 1951 г. были приняты законы, создавшие правовые рамки для кондоминиумов как части корпоративного и жилищного права. Из Пуэрто-Рико идея общей собственности на МКД распространилась на США, а оттуда - на Канаду.

              В зарубежной правовой практике термином «кондоминиум» обозначаются специфические правоотношения, возникающие при совместном владении. В частности эти правоотношения устанавливаются между собственниками квартир в многоквартирных домах или между собственниками нескольких, в том числе и односемейных, домов, расположенных на едином земельном участке. В России применение этого термина получило особую практику — им обозначали не правоотношения, а сперва участников этих правоотношений, затем — их объект.

              Впервые понятие кондоминиума было введено Федеральным законом «Об основах федеральной жилищной политики» № 4218-1 от 24 декабря 1992 года : «Кондоминиум — товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах с установлением условий совместного владения и пользования межквартирными лестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным инженерным оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего пользования». Здесь этим термином обозначается специфический субъект права на недвижимое имущество — товарищество собственников жилья.

              Далее еще одно определение этому понятию появилось в указе Президента РФ «Об утверждении временного положения о кондоминиуме» № 2275 от 23 декабря 1993 г.: «Кондоминиум является объединением собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере (далее именуются — домовладельцы), в границах которого каждому из них на праве частной или государственной, муниципальной собственности, иной форме собственности принадлежат в жилых домах жилые (квартиры, комнаты) и / или нежилые помещения, включая пристроенные, а также другое недвижимое имущество, непосредственно связанное с жилым домом, являющееся общей собственностью домовладельцев и следующее судьбе права домовладельца на жилое и / или нежилое помещение». И здесь этим термином обозначается субъект права на недвижимое имущество — товарищество собственников жилья.

              В указе Президента РФ «О новом этапе реализации государственной целевой программы „Жилище“» № 431 от 29 марта 1996 г. о кондоминиуме говорится уже не как о субъекте права, а как об объекте — многоквартирный дом или группа домов.

              Современное понятие кондоминиума было введено Федеральным законом № 72-ФЗ от 15 июня 1996 года. Оно означало совокупность земельного участка, помещений (включая жилые, нежилые и помещения общего пользования), ограждающих конструкций и инженерных коммуникаций многоквартирного жилого дома или нескольких односемейных домов. После вступления в силу нового Жилищного кодекса, с 1 марта 2005 года понятие кондоминиума исчезло из российского законодательства (Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 года). Ближайшим аналогом кондоминиума сейчас является многоквартирный дом, при этом форм управления этим многоквартирным домом (включая земельный участок под ним) предусмотрено несколько. Из них наиболее близко общему понятию кондоминиума Товарищество собственников жилья (ТСЖ).

              Таким образом, в каждый из периодов развития общества существовали вещные и обязательственные права на жилые помещения, а следовательно, возникали и правоотношения по поводу указанных прав, поскольку потребность в жилье во все времена остается одной из самых актуальных и необходимых.

              Так, в законодательстве Российской Империи объектами прав на жилье считались "частные имущества", "строения", "недвижимые имущества в городах", "домовладения", "квартиры", "комнаты", "углы" и "койки". Дореволюционный законодатель допускал, что право имущественного найма может возникнуть не только на квартиры и комнаты, но и на их части ("углы", "койки").

              Характерной чертой права собственности на строения в рассматриваемый период можно назвать его тесную связь с землей. Лицо, намеревающееся возвести строение, как правило, приобретало земельный участок, а при продаже строения оно могло быть продано лишь совместно с земельным участком. Дореволюционным законодательством не исключалась возможность возведения строения на участке земли, не принадлежащем застройщику на праве собственности. Застройщик мог владеть таким участком земли на основании договора аренды. По истечении срока договора аренды собственник земельного участка мог требовать сноса возведенного арендатором строения.

              Неэффективность аренды земельных участков, предназначенных под застройку, послужила основой для появления в начале XX в. в России такого права на жилье, как право застройки.

              Отношения, касающиеся права застройки, были урегулированы в высочайше утвержденном 23 июня 1912 г. Законе о праве застройки.

              В юридической науке и практике право застройки рассматривалось как вещное право, что противоречит самому характеру указанного права. Право застройки возникало на основании договора, заключаемого на срок не менее 36 и не более 99 лет. Договор о праве застройки заключался между собственником земельного участка и застройщиком. В пределах установленного сторонами срока договора право застройки могло переходить по наследству, быть отчуждаемо и обременяемо, в том числе залогом. При этом в течение действия договора о праве застройки собственник земельного участка получал вознаграждение за его использование, что свидетельствует об обязательственном характере правоотношений между застройщиком и собственником земельного участка.

              В договоре о праве застройки могли быть предусмотрены условия, касающиеся судьбы возведенных на земельном участке строений. Как правило, собственник земельного участка оставлял за собой право на возведенное строение, выплатив застройщику лишь стоимость материалов, которые остались бы у застройщика при сносе строения. В договоре могли быть предусмотрены иные условия, определяющие судьбу строений. В случае, если стороны договора не заключали никаких соглашений относительно судьбы возведенных строений, то необходимо было руководствоваться нормами Закона, который содержал исчерпывающий перечень возможных последствий прекращения договора о праве застройки.

              Интересно отметить, что институт права застройки в несколько трансформированном виде был воспринят и советским гражданским законодательством.

              В городах потребность населения в жилье в основном удовлетворялась путем найма жилья на основании договора имущественного найма. Отношения, касающиеся найма жилья, были урегулированы одной из глав Свода законов гражданских, которая носила название "О найме и отдаче в содержание частных имуществ". Нормы, специально регулирующие отношения в области найма жилья, в Своде законов Российской Империи не выделялись.

              Сводом законов гражданских были установлены условия, которые надлежало определять в договоре имущественного найма: предмет, срок и цена договора. Кроме этих условий допускалось включение в договор других условий "законам не противных": о правах и обязанностях сторон, о правилах пользования имуществом, об ответственности за ущерб, за порчу и гибель имущества.

              Русские цивилисты справедливо придавали особое значение сроку договора имущественного найма, как признаку, по которому можно было отграничить право имущественного найма от вещных прав. Вплоть до 1911 г. в российском законодательстве был установлен предельный срок найма недвижимого имущества - 12 лет с некоторыми исключениями для найма (аренды) земли.

              Причиной этого являлись опасения того, что долгосрочный найм может прикрывать собой переход права собственности на недвижимое имущество, что не было выгодно казне, которой переход права собственности на недвижимое имущество доставлял значительный доход. Вместе с тем краткий предельный срок найма не был выгоден для нанимателей домовладений. Ввиду этих обстоятельств Законом от 15.03.1911 предельный срок найма был увеличен до 36 лет (в пределах Ялтинского уезда и Таврической губернии - до 90 лет).

              Одним из обязательных условий договора найма являлась его цена, которая определялась соглашением сторон, как правило, исходя из соотношения спроса и предложения на рынке жилья. Наймодатель ("хозяин") не мог в одностороннем порядке расторгнуть договор найма до истечения срока договора, хотя бы ему предлагали большую плату за использование жилья, равно как и наемщик не мог отказаться от платежа договорной цены.

              В рассматриваемый период времени, в условиях роста промышленности, а соответственно и численности населения в городах, присутствовал значительный дефицит квартир и комнат. Спрос на жилье превышал предложение, что приводило к тому, что собственники строений имели практически неограниченную возможность навязывать нанимателю свои условия, далеко не всегда выгодные для него (особенно это касалось цены договора найма жилья).

              Большая концентрация населения в городах повлекла за собой необходимость государственного вмешательства в регулирование отношений, складывающихся вокруг найма жилья.

              27 августа 1916 г. специальным нормативным правовым актом о воспрещении повышать цену договора найма жилья были внесены элементы государственного регулирования в сферу найма жилья (по сути являющуюся гражданско-правовой сферой). Несколько позднее, а именно 5 августа 1917 г., Временное Правительство своим постановлением внесло ряд изменений в содержание указанного постановления.

              Указанные нормативные правовые акты были направлены на установление ограничений цены договора найма жилья. Так, лицам, сдававшим в наем квартиры, комнаты, койки, углы, было воспрещено взимать со съемщиков этих помещений плату, превышающую плату, которая взималась за эти помещения до 19 июля 1914 г., с возможностью прибавления к ней сумм от 10 до 45% названной платы. При сдаче в наем помещений с отоплением, с услугами дворников, швейцаров и т.п. в цене договора найма жилья могло быть учтено также и повышение стоимости этих услуг.

              Домовладельцу было запрещено в одностороннем порядке прекращать договор найма жилья даже по истечении срока договора. Договор мог быть прекращен лишь по воле нанимателя. Домовладелец был вправе отказать нанимателю в продлении договора найма жилья лишь при нарушении им условий договора и при доказанной необходимости использования жилья наймодателем и (или) его семьей.

              События 1917 г. привели к принципиальному изменению жилищных отношений.

              Серьезной трансформации после революции были подвергнуты все правовые конструкции, применявшиеся в жилищной сфере. В частности, была отменена частная собственность на недвижимость, в том числе и на жилье.

              К 1920 г. большая часть жилья оказалась в ведении местных Советов, которые занимались распределением жилья, взиманием квартирной платы, выселением, расселением, уплотнением граждан. Отношения, складывающиеся между местными Советами и жильцами, лишь напоминали отношения имущественного найма. Вместе с тем эти отношения явно носили административно-правовой характер. Бремя содержания практически всего жилого фонда легло на плечи государства.

              Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. назвал государственную собственность основной формой собственности на жилье. С этого периода времени стало использоваться понятие государственный жилищный фонд.

              Наряду с государственной формой собственности на жилье Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. предусматривал существование кооперативной собственности (собственности жилищно-арендных кооперативных товариществ, рабочих жилищно-строительных кооперативных товариществ, и общегражданских жилищно-строительных товариществ). В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. наряду с государственной и кооперативной собственностью упоминается частная собственность, которая устанавливалась на небольшие по размерам дома. Необходимо отметить, что было упразднено право частной собственности на землю, с которым до революции связывалось право собственности на жилье. Это упразднение повлекло за собой отмену деления имущества на движимое и недвижимое, что повлекло за собой изменение оценки статуса жилья.

              Гражданским кодексом РСФСР 1922 г. предусматривалось право застройки. Отличительной особенностью советского института права застройки являлось то, что единственным собственником городских участков земли считалось государство. Существенно был сокращен срок договора о праве застройки (до 49 лет), а также ограничен перечень возможных действий сторон по истечении срока договора (к указанному моменту все строения должны были быть сданы застройщиком в исправном состоянии коммунальному отделу, который уплачивает застройщику стоимость построек к моменту их сдачи).

              Среди обязательственных прав на жилье в этот период следует отметить найм жилого дома или жилого помещения.

              В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г., также как и в Своде законов гражданских, содержались нормы, регулирующие имущественный найм в целом. Как отдельный вид обязательств договор найма жилого помещения еще не выделялся. Сторонами в договоре найма жилья, с одной стороны, выступали местные Советы, предприятия и учреждения, а с другой стороны - физические и юридические лица.

              С 1 мая 1922 г. была восстановлена платность проживания в жилых помещениях, относящихся к государственному жилищному фонду.

              17 октября 1937 г. Центральный Исполнительный Комитет и Совет Народных Комиссаров СССР издали Закон о сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах. Этот закон имел базовое значение в сфере регулирования жилищных отношений. По существу, его принципиальные положения сохранялись во всех последующих законах о жилье. В значительной части они применяются и сейчас.

              В соответствии с этим законом почти весь жилищный фонд объявлялся государственной собственностью. Государство стало практически чуть ли не единственным собственником жилья. Законом были ликвидированы жилищно-арендные кооперативные товарищества, а дома, находящиеся в их пользовании, переданы в управление местных Советов и государственных предприятий. Жилищная кооперация могла существовать только в форме жилищно-строительного кооператива.

              Понятие "частная собственность" было заменено на понятие "личная собственность".

              Предусматривались существенные ограничения права застройки. По существу, был взят курс на постепенную ликвидацию права застройки.

              В законодательство впервые было введено понятие "ордер", как основание для вселения в жилое помещение.

              В 1948 г. граждане получили право приобрести в личную собственность один жилой дом в 1 или 2 этажа количеством комнат от 1 до 5 комнат, общей площадью не более 60 м2.

              В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. предусматривались только два права граждан на жилье: личная собственность на индивидуальные жилые дома и найм жилого помещения. Нормы, посвященные найму жилых помещений, были выделены в отдельную главу. Основанием для заключения договора найма жилого помещения по-прежнему назывался ордер, который выдавался гражданам в административном порядке.

              В начале 80-х гг. XX в. жилищное законодательство подверглось кодификации, в частности, был принят Жилищный кодекс РСФСР.

              В соответствии с Жилищным кодексом РСФСР жилые помещения и дома могут принадлежать государству (государственный жилищный фонд), колхозам и другим кооперативным организациям (общественный жилищный фонд), жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов), гражданам (индивидуальный жилищный фонд).

              Что касается регулирования отношений, касающихся договора найма жилого помещения, то они по принципиальным позициям не претерпели существенных изменений. Административный характер возникновения прав на жилье сохранился.

              Начало нового витка развития советского жилищного законодательства пришлось на конец 80-х гг. XX в. Законом СССР от 26.05.1988 "О кооперации в СССР" было закреплено существование различных форм жилищной кооперации: жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

              До принятия указанного закона граждане, полностью выплатившие паевой взнос, приобретали право бессрочного пользования квартирой. Факт окончательной выплаты паевого взноса означал лишь погашение долга кооперативу и сущности отношений не менял. Закон связывал с фактом выплаты паевого взноса возникновение у члена кооператива возможности по своему усмотрению передать квартиру родственникам или другим лицам с соблюдением ряда условий. Другими словами, у члена кооператива появилось право распоряжения квартирой. Как известно, такое правомочие присуще классическому гражданско-правовому институту собственности.

              Логическим продолжением новой экономической политики государства было принятие Закона СССР от 06.03.1990 "О собственности в СССР", который закрепил такие формы собственности, как собственность граждан, коллективная собственность, государственная собственность.

              Закон наконец-то назвал граждан, полностью выплативших паевой взнос, собственниками своих жилых помещений. Наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда получили право выкупить соответствующую квартиру или дом.

              Следующим шагом, направленным на закрепление права частной собственности на жилье, явилась бесплатная приватизация жилищного фонда. В соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде (включая ведомственный жилищный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на безвозмездной основе.

              Таким образом, к моменту распада СССР жилищное законодательство представляло собой конгломерат плохо согласующихся между собой нормативных правовых актов. Установление многообразия форм собственности на жилье и вовлечение жилья в рыночный оборот сопровождалось попыткой использования цивилистических начал в регулировании жилищных отношений. Однако нежелание отказаться от применения устаревших административно-правовых институтов не позволило четко установить порядок, условия и пределы использования гражданско-правовых институтов в регулировании жилищных отношений.

              Упорядочивание жилищных отношений произошло с принятием Жилищного кодекса РФ в 2004 г., который позволил в условиях рыночных отношений структурировать указанные отношения, более четко регламентировать порядок взаимоотношений субъектов жилищных правоотношений и установил ответственность за неисполнение жилищных обязательств.             

              Однако с переходом к рыночным отношениям возрастают и требования людей к жилищу: сейчас большинство из них рассчитывают на приобретение отдельной благоустроенной квартиры или собственного дома, не удовлетворяясь, как это было еще несколько десятилетий назад, бесплатным получением от государства комнаты в многонаселенной (коммунальной) квартире или даже места в общежитии.

1.2 Понятие и признаки

              Решение жилищного вопроса и удовлетворение жилищных потребностей граждан осуществляется в рамках жилищных отношений, которые представляют собой общественные отношения, складывающиеся в связи с непосредственным удовлетворением жилищной потребности граждан.

              При этом следует иметь в виду, что отношения, не связанные непосредственно с удовлетворением жилищной потребности (например, возникающие в связи с проектированием и строительством жилых домов), не относятся к числу жилищных. Поскольку жилищная потребность граждан имеет постоянный характер, ее удовлетворение невозможно и путем предоставления жилья для краткосрочных, временных нужд - в гостиницах, домах отдыха, пансионатах, санаториях, турбазах и т.п. Соответствующие этим ситуациям отношения также не являются жилищными. Не рассматриваются в качестве жилищных и отношения по пользованию помещениями, которые не признаются жилыми (садовые домики, летние дачи, приспособленные под жилье вагончики и т.п.) либо относятся к самовольно построенным (ст. 222 ГК).

              Так, Жилищный кодекс РФ называет жилищными отношения, возникшие по поводу:

- возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

- пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

- пользования общим имуществом собственников помещений;

- отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

- учета жилищного фонда;

- содержания и ремонта жилых помещений;

- переустройства и перепланировки жилых помещений;

- управления многоквартирными домами;

- создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

- предоставления коммунальных услуг;

- внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

- контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Следует отметить, что указанный перечень является закрытым.

              Жилищные отношения, будучи урегулированными нормами жилищного законодательства, принимают форму жилищных правоотношений. Этой категорией охватываются как организационно-управленческие отношения публично-правового характера (прежде всего в сфере управления жилым фондом, в том числе по осуществлению его государственного учета и контроля за его использованием и сохранностью), так и имущественные отношения гражданско-правового, в том числе обязательственного характера (по приобретению и использованию гражданами жилых помещений, в том числе на условиях договора жилищного найма; по их содержанию и ремонту, предоставлению коммунальных услуг и т.п.). Из этого видно, что жилищные правоотношения носят разнородный, комплексный характер и не сводятся только к гражданско-правовым отношениям по найму жилья.

              Вместе с тем и гражданско-правовые жилищные отношения юридически неоднородны. Среди них можно выделить:

- вещно-правовые отношения по приобретению и использованию жилья на праве собственности, в силу завещательного отказа или на ином ограниченном вещном праве, а также возникающие в связи с использованием общего имущества многоквартирного жилого дома;

- корпоративные отношения, связанные с членством в жилищных и жилищно-строительных кооперативах и использованием принадлежащих им жилых помещений, а также с членством в товариществах собственников жилья;

- обязательственные отношения, вытекающие из договоров жилищного найма, безвозмездного пользования жильем, пожизненного содержания с иждивением, обмена жилыми помещениями, оказания коммунальных услуг, договоров по управлению многоквартирным домом, о содержании и ремонте общего имущества такого дома и др.

              Управление многоквартирными домами лежат в сфере обязательственных отношений. Так, все существующие на сегодняшний день способы управления (непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией) предусматривают возникновение отношений по поводу предоставления коммунальных услуг, содержания и обслуживания общих помещений в многоквартирном доме, придомовой территории. Указанные отношения в свою очередь влекут возникновение обязательств для каждой из сторон.

              Итак, отношения по управлению многоквартирным домом лежат в сфере обязательственных отношений. Правовая природа обязательства предполагает собой наличие как минимум двух субъектов – должника и кредитора.

              Субъектный состав правоотношений, возникающих в сфере управления многоквартирными домами весьма разнообразен. При осуществлении непосредственной формы управления многоквартирным домом собственниками помещений в качестве субъектов правоотношений выступают непосредственно сами собственники с одной стороны и ресурсоснабжающие организации, а так же специализированные организации, осуществляющие жилищные услуги (содержание и ремонт общего имущества, вывоз твердых бытовых отходов и др.) с другой стороны.  В указанном случае возникают обязательства со множественностью лиц на стороне собственников помещений. При этом собственники помещений взаимодействуют не только с организациями, осуществляющими содержание и ремонт жилья, но так же и с организациями, предоставляющими коммунальные услуги (электроснабжение, газоснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение) – исполнителями коммунальных услуг. Таким образом, у собственников возникают обязательства в отношении каждого контрагента по каждому виду предоставляемых услуг.

              В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном жилом доме в качестве способа управления – управление управляющей организацией обязательства у собственников возникают лишь по отношению к управляющей организации, которая одновременно предоставляет все необходимые коммунальные и жилищные услуги. Таким образом, в указанных правоотношениях по поводу управления многоквартирным домом взаимодействуют два субъекта – собственник и управляющая организация. То есть исполнения обязательств от собственника вправе потребовать исключительно управляющая организация, в отличие от предыдущего варианта, когда такое право имела каждая из организаций, предоставляющих коммунальную либо жилищную услугу.

              При осуществлении управления многоквартирным домом посредством создания товарищества собственников жилья, (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме. В данном случае субъектами правоотношений по управлению многоквартирным домом являются организации, оказывающие жилищно-коммунальные услуги, с одной стороны и юридические лица (товарищество собственников жилья, кооператив) с другой стороны.

              Следует отметить еще один субъект рассматриваемых правоотношений – публично-правовое образование (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование). В случае, если все помещения в многоквартирном доме находятся в собственности публично-правового образования, договор управления таким домом заключается по итогам открытого конкурса, либо при условии, что таковой признан несостоявшимся в соответствии с законодательством, без проведения конкурса. При нахождении в собственности государства лишь части жилых помещений в многоквартирном доме, соответствующее публично-правовое образование участвует в общем собрании собственников помещений на общих основаниях. Однако, в случае передачи жилых помещений в наем или в аренду, все обязанности, вытекающие из правоотношений по управлению многоквартирным домом, возлагаются соответственно на нанимателя либо арендатора жилого помещения.

              Исходя из вышеизложенного понятие обязательств в системе жилищных отношений по управлению многоквартирными жилыми домами можно определить как жилищное правоотношение, возникшее по поводу управления многоквартирным жилым домом, в силу которого между потребителем жилищно-коммунальных услуг с одной стороны и лицом, предоставляющим такие услуги с другой стороны, возникает обязанность совершить определенные действия либо воздержаться от них.

              В силу того, что обязательства из управления многоквартирными жилыми домами относятся к жилищным обязательствам, они обладают большинством признаков, присущих жилищным обязательствам, однако с некоторыми особенностями.

              Так, предметом указанных обязательств являются услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а так же предоставление коммунальных услуг, то есть непосредственно направленные на улучшения качества жилья. Как следствие, одним из субъектов обязательств, возникающих по поводу управления многоквартирными домами, всегда будет выступать организация, осуществляющая предоставление жилищно-коммунальных услуг. Указанные обязательства носят сложный (взаимный) характер, то есть каждый из субъектов имеет к другому право требования и одновременно несет обязанность совершения положительных действий в соответствии с правомочиями второго субъекта. При этом взаимные обязательства сторон как правило являются длящимися, то есть не ограничиваются однократным выполнением услуги, а предполагают отношения, когда одна из сторон обязана в течение определенного периода времени (месяц, квартал, полгода, год, несколько лет) совершать определенные действия (предоставлять услугу, снабжать энергией, газом, водой, оказывать коммунальные услуги и т.д.), а другая сторона по этому договору — в установленные договором сроки оплачивать полученное благо.

              Итак, в качестве основных признаков, характеризующих обязательства из управления многоквартирным домом, следует назвать:

-         направленность на улучшение качества жилья;

-         наличие в качестве одного из субъектов организации, осуществляющей предоставление жилищно-коммунальных услуг;

-         взаимный характер;

-         длящийся характер.

Таким образом, обязательства в системе жилищных отношений по управлению многоквартирными жилыми домами носят весьма сложный характер, требующий тщательно продуманного правового регулирования.

1.3 Правовое регулирование

              Поскольку правовой институт управления многоквартирными жилыми домами возник в России в том его проявлении, как то регламентируется настоящим законодательством, весьма недавно, постольку его правовое регулирование имеет довольно много пробелов и коллизий, что говорит о необходимости совершенствования законодательства в данной сфере. Несовершенство в правовом регулировании указанных отношений обусловлено еще и многообразием законов и иных нормативно-правовых актов, регламентирующих данные правоотношения. Так, основные положения относительно управления многоквартирным жилым домом закреплены непосредственно в Жилищном кодексе РФ и в Федеральном законе № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации». Регулирование тарифов организаций, осуществляющих предоставление коммунальных услуг осуществляется Федеральным законом от 30.12.2004 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса". Непосредственно предоставление коммунальных услуг регламентируется постановлением Правительства Российской Федерации № 307 от 23.05.2006 г. «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», кроме того, дополнительно существует ряд нормативно-правовых актов относительно качества предоставляемых услуг: постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»; Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170, требования государственных стандартов, условия заключенных договоров и иная документация.

              Тем не менее, основным законом, регламентирующим отношения по управлению многоквартирными домами, является Жилищный кодекс РФ.

              Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ[1] (далее - ЖК РФ) в статье 161 устанавливает обязанность собственников помещений в многоквартирном доме выбрать способ управления таким многоквартирным домом и одновременно дает определение данному явлению.

              Под управлением многоквартирным домом понимается деятельность, которая должна обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В настоящее время в большой части домов собственники создали товарищества собственников жилья или привлекли частные управляющие организации для содержания общего имущества в многоквартирных домах. Тем не менее значительная часть собственников помещений имеет очень слабое представление о своих правах и обязанностях в области управления общим имуществом. Собственники помещений не только не имеют информации о своих возможностях в сфере организации обслуживания многоквартирных домов, но и не интересуются этим. Сложился стереотип пассивного поведения в вопросе обслуживания домов, когда жильцы возлагают решение всех вопросов на государство и созданные им обслуживающие предприятия. В последнее время данная ситуация имеет положительную тенденцию в сторону большей заинтересованности граждан данными вопросами, что достигается прежде всего изменению законодательства, которое направлено на «уход» государства от содержания жилья, оставление за государственными органами лишь контролирующих функций за управлением многоквартирными домами, и возложению бремени содержания многоквартирных домов целиком на собственников жилых помещений. Весомый вклад так же играет работа средств массовой информации, ставящей проблемы жилищно-коммунального хозяйства не на последнее по значимости в общественной жизни место.

Законодательство поощряет активное поведение собственников помещений, но во многих случаях положение граждан, решивших изменить способ управления своим домом или сменить управляющую организацию усложняется отсутствием положительного опыта по созданию товариществ или найму частных организаций у собственников одних домов приводит к бездействию других домовладельцев.

При многообразии способов управления многоквартирным домом правовые нормы о каждом из них имеют большое количество недоработок, устранение которых является необходимым условием создания эффективной системы управления многоквартирными домами, повышения качества жилищно-коммунальных услуг и снижения их стоимости.

В доктрине вопросам правового регулирования управления многоквартирными домами уделяется мало внимания. В современной науке не разработаны основополагающие подходы к понятию и правовой сущности управления многоквартирным домом, без которых не представляется возможным создание комплексных представлений о способах управления многоквартирным домом. Отсутствие должного уровня научного анализа правовых механизмов управления многоквартирными домами отчасти обусловлено новизной современного законодательства. Важным является изучение правовой природы основных договоров, заключаемых при управлении многоквартирным домом, их предмета и существенных условий. В настоящее время данные вопросы являются дискуссионными.

В современной отечественной науке также недостаточно внимания уделено осуществлению и защите прав членов товариществ собственников жилья. Практически полностью отсутствуют работы, посвященные управлению многоквартирными домами жилищными кооперативами.

Имея большую социальную и экономическую значимость, при отсутствии существенного исторического опыта правового регулирования и постоянном изменении законодательства сфера собственности в многоквартирном доме и управления общим имуществом привлекает внимание цивилистов. Однако основной акцент при проведении исследований делался, как правило, на отношения собственников по поводу общего имущества в многоквартирном доме, которые являются основой для отношений по управлению многоквартирным домом. В ряде случаев изучалось правовое регулирование отдельных способов управления многоквартирными домами. В связи с этим ряд важных вопросов правового регулирования управления многоквартирными домами не исследован.

Действующее законодательство об управлении многоквартирными домами дает определение понятию «правление многоквартирным жилым домом» в первую очередь указывая на цели данной деятельности. В ст.161 Жилищного кодекса РФ их выделяется четыре. Это обеспечение:

1) благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

2) надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;

3) решения вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;

4) предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

В современной юридической литературе определение управления многоквартирным домом как правило дается только на основе приведенных целей.

Таким образом, определения управления многоквартирным домом содержат такую значимую характеристику данного явления, как его целевая направленность. В то же время едва ли такие определения можно считать достаточно полно раскрывающими изучаемую правовую категорию.

В подзаконных нормативных правовых актах зачастую предусматриваются основные направления деятельности по управлению многоквартирным домом. Пункт 1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, рассматривает управление жилищным фондом как часть технической эксплуатации жилищного фонда, которая помимо собственно управления включает в себя также техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий и санитарное содержание.[2] Управление жилищным фондом согласно указанному постановлению Госстроя России включает в себя организацию эксплуатации, взаимоотношение со смежными организациями и поставщиками, все виды работы с нанимателями и арендаторами.

В экономической литературе также выделяется круг лиц, с которыми осуществляется взаимодействие, - это собственники и пользователи объекта управления, а также подрядные организации.

Анализ основных целей доверительного управления имуществом, выделяемых В.В. Витрянским[3], показал, что ряд направлений доверительного управления совпадают с целями управления многоквартирным домом (обеспечение сохранности имущества, реализации отдельных правомочий собственника, исполнения обязательств собственника перед третьими лицами - подрядными организациями и др.).

Управление многоквартирным домом схоже с доверительным управлением и в том, что управляющему передаются определенные правомочия собственника. Так, для достижения всех целей управления многоквартирным домом управляющий имеет доступ к общему имуществу многоквартирного дома (чердакам, подвалам, подъездам, оборудованию), может распоряжаться общим имуществом путем передачи его во временное пользование, если решение о возможности такой передачи принято собственниками помещений в многоквартирном доме.

В юридической литературе представлены достаточно разнообразные точки зрения по вопросу правовой квалификации управления многоквартирными домами. По мнению ряда авторов, управление домом является обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме. Другие авторы полагают, что управление многоквартирным домом является правом. Третьи отмечают, что управление - это одновременно право и обязанность, исполнение обязанностей посредством реализации прав.

В законе по данному вопросу нет прямых положений. В ст.161 ЖК РФ указано, что обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме является выбор одного из способов управления многоквартирным домом. Очевидно, что выбор способа управления многоквартирным домом предшествует деятельности по управлению и составной частью самого процесса управления не является. Таким образом, указание на обязанность собственников выбрать способ управления многоквартирным домом само по себе не означает, что управление многоквартирным домом является обязанностью.

Однако рассмотрение каждого отдельного способа управления показало, что при любом способе управления многоквартирным домом данная деятельность является обязанностью управляющего лица (собственников помещений в многоквартирном доме, товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, управляющей организации) перед собственниками помещений в многоквартирном доме. Даная обязанность предусмотрена законом и возникает на основании сложных юридических составов, включающих проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведение конкурса по отбору управляющей организации, создание некоммерческих организаций, заключение договоров.

              В настоящее время жилищное законодательство Российской Федерации, в том числе и регламентирующее отношения по управлению домами, активно меняется, учитывая недостатки, допущенные законодателем при первоначальном регулировании указанных правоотношений. В частности, весьма существенные изменения в порядок предоставления коммунальных услуг гражданам предусмотрены Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденными постановлением Правительства № 354 от 06.05.2011 г. и Федеральным законом № 123-ФЗ от 04.06.2011 г. «О внесении изменений в жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

              Необходимо обратить внимание на положение ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, согласно которому одним из условий, наличие которых делает возможным применение аналогии закона в жилищных правоотношениях, является отсутствие норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения.

Таким образом закреплен принцип субсидиарного применения гражданско-правовых норм к жилищным отношениям, что означает возможность регулирования жилищных правоотношений нормами гражданского законодательства в случаях, когда определенные отношения жилищным законодательством не урегулированы.

2 УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ЖИЛЫМ ДОМОМ

2.1 Обязательства в системе жилищных отношений по управлению многоквартирным домом

              Жилищным Кодексом РФ при любом способе управления многоквартирным домом в качестве основания возникновения обязательств между субъектами, участвующими в управлении, называется договор. При непосредственном управлении собственниками помещений между собственниками жилых помещений и ресурсоснабжающими организациями, а так же организациями, оказывающими услуги по ремонту и содержанию общего имущества, заключается договор оказания услуг. При опосредованном управлении с помощью товарищества собственников жилья или кооператива, основанием возникновения обязательств из управления многоквартирным домом будет являться договор, заключенный между юридическим лицом, предоставляющим интересы собственников и непосредственно самими собственниками, не являющимися членами товарищества. При этом товарищество собственников жилья или кооператив имеют право привлекать профессиональные организации, осуществляющие предоставление коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. При управлении управляющей организацией такой договор заключается соответственно между управляющей организацией и собственниками помещений в жилом доме.

              Согласно п. 4 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" коммунальные услуги предоставляются потребителю на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством РФ.

              В письме Минрегиона РФ от 3 мая 2007 г. N 8326-РМ/07 "О разъяснении Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307, в части заключения договоров между ресурсоснабжающими организациями, исполнителями коммунальных услуг и собственниками жилых домов и помещений в многоквартирных домах" названы следующие договоры:

              1) договоры управления, заключаемые каждым отдельным собственником помещения в многоквартирном доме с управляющей организацией;

              2) договоры об оказании коммунальных услуг, заключаемые собственниками (как являющимися, так и не являющимися членами товарищества собственников жилья) помещений в многоквартирном доме с ТСЖ, ЖСК, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом;

              3) договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения), заключаемые собственником помещения в многоквартирном доме, а также собственником жилого дома с ресурсоснабжающей организацией - при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений или при предоставлении коммунальных услуг собственникам жилых домов.

              По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

              Одним из объектов обязательства в этом случае выступает предоставление коммунальных услуг. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), порядок определения размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Вторым объектом – оказание услуг по ремонту и содержанию общего имущества, перечень которых так же должен быть указан в договоре (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

              Безусловно, положительным является то, что ЖК РФ отношения эксплуатирующих организаций и заказчиков переводятся в плоскость договорных со всеми вытекающими из этого последствиями[4]. Но при наличии в договоре управления только таких условий коммунального обслуживания, которые перечислены в ст. 162 ЖК РФ, собственник существенным образом влиять на условия предоставления коммунальных услуг не сможет.

              Во-вторых, Минрегионом названы договоры об оказании коммунальных услуг, заключаемые собственниками (как являющимися, так и не являющимися членами товарищества собственников жилья) помещений в многоквартирном доме с товариществом собственников жилья, жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

              Согласно п. 6 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами вышеуказанных юридических лиц, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

              В п. 5 ст. 155 ЖК РФ, посвященном внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги членами ТСЖ, ЖСК, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, договор, содержащий условия коммунального обслуживания, не упоминается. Обязательные платежи, связанные с оплатой коммунальных услуг, вносятся членами ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива в порядке, установленном органами управления ТСЖ, ЖСК или органами управления иного специализированного потребительского кооператива. Получается, основание внесения платежей - решение органов управления ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива. То есть правоотношения по поводу предоставления коммунальных услуг членам ЖСК или иных специализированных потребительских кооперативов регулируются не договором.

              Встречаются различные точки зрения по поводу того, как должны регулироваться данные отношения. По мнению К.Ю. Сорокина, оказание коммунальных услуг оформляется уставом ТСЖ[5]. К.В. Тимофеева отмечает, что в уставе ТСЖ должен быть предусмотрен механизм внесения обязательных платежей (или) взносов, связанных с оплатой коммунальных услуг. Если в уставе предусмотреть его подробно не представилось возможным, то после заключения договоров с исполнителями коммунальных услуг следует довести содержание этих договоров до всех членов ТСЖ, остановившись на конкретных сроках внесения платежей и их размерах[6]. С.В. Стрембелев полагает, что "основанием платежа в данном случае является один лишь факт членства в ТСЖ. ЖК РФ не предусматривает заключение между ТСЖ и его членами каких-либо договоров о внесении обязательных платежей"[7].

              Следовательно, заключение договоров коммунального обслуживания требуется только в отношении собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива. А предоставление коммунальных услуг членам ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива осуществляется не на основании договора, а на основании решения органа управления.              Итак, были рассмотрены различные виды договоров, содержащие условия жилищно-коммунального обслуживания при управлении многоквартирными домами. По логике разработчиков Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 307 от 23.05.2006 г. именно эти договоры являются основанием возникновения обязательств по коммунальному обслуживанию граждан. Но на практике ситуация складывается иначе. Во-первых, с членами ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива договоры, содержащие условия коммунального обслуживания, не заключаются. Во-вторых, условия, которые согласно ЖК РФ должны быть указаны в договоре управления многоквартирным домом (перечень коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы), нельзя считать достаточными.

              Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 307 от 23.05.2006 г. предоставляют довольно большую свободу в регулировании условий и порядка коммунального обслуживания. Так, договорами могут предусматриваться условия предоставления коммунальных услуг, отличные от Правил (срок внесения платы за коммунальные услуги, срок представления платежных документов и др.). В договоре может быть указан способ оплаты коммунальных услуг, дополнительные сведения, включаемые в платежный документ, сроки устранения аварий и др.

Именно в договоре должна быть указана информация об исполнителе - пп. "п" п. 49 Правил 2006 г. Кроме того, в договоре должна содержаться полная информация об условиях предоставления коммунальных услуг[8].

Отсутствие договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг, порождает ряд проблем в обеспечении защиты прав сторон обязательств по коммунальному обслуживанию. В частности, возможность истребования потребителем неустойки в ряде случаев связана с тем, предусмотрены ли данные случаи в договоре. Согласно п. 77 Правил 2006 г. при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) в предусмотренных договором следующих случаях: а) если суммарное время перерывов в предоставлении коммунальных услуг за расчетный период превышает допустимые перерывы в предоставлении коммунальных услуг, установленные в приложении N 1 к Правилам 2006 г.; б) если давление холодной или горячей воды, а также температура горячей воды в точке разбора не отвечают требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и др. Также потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) в других случаях, предусмотренных договором.

Таким образом, основанием возникновения обязательств по жилищно-коммунальному обслуживанию граждан должен быть именно договор, содержащий условия такого обслуживания.

При этом выделяется две большие группы обязательств из управления многоквартирными домами: обязательства из предоставления коммунальных услуг (водоснабжение и водоотведение, электроснабжение, теплоснабжение, газоснабжение) и обязательства из предоставления жилищных услуг (содержание и ремонт общего имущества, услуги по очистке, по уборке придомовой территории и др.).

Момент прекращения обязательств, вытекающих из управления многоквартирным жилым домом законодательно практически не урегулирован. Прекращение обязательств при непосредственном управлении и управлении с помощью ТСЖ, ЖСК и иных кооперативов не оговорено законодателем. Логично было бы предусмотреть вопросы прекращения обязательств в договорах, между субъектами правоотношений по управлению домом. Но не всегда такие договоры имеют место быть на практике (например, при управлении посредством ТСЖ). Жилищным кодексом РФ предусмотрен один универсальный способ прекращения обязательств из управления многоквартирным домом, базирующийся на праве собственников жилья в любой момент изменить способ управления многоквартирным домом, что соответственно повлечет изменение правоотношений и, как следствие, выбытие и правоотношений одного из субъектов. При этом нам представляется, что такая смена способа управления без указания на сроки, в течение которых обязательства между сторонами должны сохраняться, влечет причинение убытков субъекту, осуществляющему обслуживание дома, особенно в случае долгосрочных вложений в дом и отсутствии договорного регулирования компенсации таких вложений при прекращении правоотношений. В качестве еще одного способы прекращения обязательств можно выделить ликвидацию одного из субъектов, как правило управляющего домом (ТСЖ, управляющая организация, ЖСК), либо ликвидацию предмета обязательства (снос жилого дома). Жилищный кодекс РФ в ст. 162 указывает, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Подразумевается, что договор управления может быть заключен непосредственно собственниками или иной организацией (ТСЖ, ЖСК) в интересах собственников.

Особенностью договора управления многоквартирным домом является наделение заказчика правом на односторонний отказ от исполнения договора. Пункт 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ предусматривает право собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, в случае если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Таким образом, односторонний отказ от договора управления многоквартирным домом по данному основанию допускается при соблюдении трех условий:

- во-первых, договор управления многоквартирным домом заключен по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления;

- во-вторых, истек первый или последующий календарный год с момента заключения договора;

- в-третьих, до истечения срока действия договора собственниками проведено собрание, на котором выбран или изменен способ управления многоквартирным домом.

Пункт 8.1, предусматривающий возможность для собственников помещений отказаться от договора управления многоквартирным домом при соблюдении рассмотренных условий, был введен в статью 162 ЖК РФ одновременно с внесением изменений в положения статьи 161 ЖК РФ, касающихся срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса[9]. Увеличив максимальный срок действия такого договора с одного года да трех лет, законодатель счел необходимым установить гарантию реализации права собственников помещений в многоквартирном доме на самостоятельный выбор способа управления. При этом ЖК РФ не предусматривает возложения на собственников, воспользовавшихся своим правом в соответствии с пунктом 8.1 статьи 162, каких-либо дополнительных обязательств (например, по возмещению убытков), следовательно, такое поведение собственников расценивается законодателем как правомерное.

Второе основание одностороннего отказа собственников помещений в многоквартирном доме от договора управления связывается с неисполнением управляющей организацией условий договора. Жилищный кодекс РФ не дает какой-либо содержательной характеристики данного основания. Гражданский кодекс РФ для обозначения нарушения обязательства должником использует термины «неисполнение» и «ненадлежащее исполнение».

Следует обратить внимание, что в пункте 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ речь идет о невыполнении условий договора, а не договорного обязательства. Как правило, договоры управления многоквартирным домом содержат условия о качестве и сроках (периодичности) оказания услуг. Предоставление услуг ненадлежащего качества или в ненадлежащие сроки будет являться ненадлежащим исполнением обязательства и одновременно невыполнением условий договора.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что основанием одностороннего отказа собственников помещений от договора управления многоквартирным домом в соответствии с пунктом 8.2 статьи 162 ЖК РФ является неисполнение условий договора управляющей организацией, выразившееся в неисполнении или ненадлежащем исполнении возложенных на нее обязанностей[10]. Каких-либо дополнительных критериев оценки нарушения обязательств со стороны управляющей организации как основания для одностороннего отказа от договора (существенность, грубость, систематичность) закон не устанавливает.

На практике в текст договора управления многоквартирным домом, как верно отмечает автор, достаточно часто включаются различные условия, соблюдение которых необходимо для расторжения договора при невыполнении управляющей компанией своих обязательств.

Так, ФАС Восточно-Сибирского округа, оценив условие договора управления многоквартирным домом, которым определено право собственника отказаться от продолжения действия договора в случае систематического (более трех раз в течение года) грубого нарушения управляющей организацией условий договора, признал его ущемляющим права потребителей по сравнению с правилом, установленным частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ[11].

Следует отметить, что ЖК РФ не содержит норм, на основании которых осуществляется документирование фактов невыполнение условий договора управления многоквартирным домом управляющей организацией. Данное обстоятельство влияет на качественное процессуальное оформление доказательственной базы вины управляющей организации, не исполняющей договор.

В литературе обсуждается и третий случай прекращения договорных отношений по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме: при реализации ими своего права на выбор или изменение способа управления многоквартирным домом. Действительно часть 3 статьи 161 ЖК РФ устанавливает правило, в соответствии с которым способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом ЖК РФ оставил без внимания вопрос о судьбе действующего договора управления многоквартирным домом при реализации данного права собственниками помещений. Это повлекло возникновение двух различных подходов к решению рассматриваемого вопроса в литературе и судебной практике.

В соответствии с первым из них выбор или изменение способа управления многоквартирным домом на общем собрании является безусловным основанием для прекращения договора, поскольку право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено ЖК РФ. Так, ФАС Северо-Западного округа, рассмотрев кассационную жалобу, признал правильность выводов судов первой и апелляционной инстанции о том, что собственники принятием решения о выборе управляющей организацией ООО «Связькабельстрой-2» заявили отказ от договора управления с ООО «ДомКом», в связи с чем договор следует считать прекращенным[12].

Сторонники второго подхода считают, что в этом случае должна быть соблюдена общая процедура расторжения договора в соответствии с нормами гражданского законодательства[13]. Данная позиция также нашла поддержку у судебных органов. Так, Арбитражный суд г. Москвы, рассмотрев дело по иску ТСЖ «Захарово» к ООО «Ладонеж» о передаче технической документации на многоквартирный дом и взыскании с ответчика ошибочно уплаченных собственниками квартир и гаражных боксов сумм за жилищно-коммунальные услуги, пришел к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку доказательств того, что договоры управления с собственниками были прекращены в установленном законе порядке, отсутствуют. Данное решение было принято, несмотря на наличие решения общего собрания собственников помещений о передаче управления домом ТСЖ[14].

Схожая ситуация легла в основу следующего дела. ООО «Управляющая компания ДЕЗ Центрального жилого района» обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского округа с иском к ООО «Управляющая компания «Ником», ООО «Управляющая компания ТЭКСИБ» об обязании передать истцу техническую документацию, связанную с управлением многоквартирными домами. В обоснование исковых требований истец указал, что собственниками спорных многоквартирных домов принято решение о выборе в качестве управляющей организации ООО «УК ДЕЗ ЦЖР». Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что право требовать передачи технической документации у ООО «УК ДЕЗ ЦЖР» не возникло, так как «ответчик фактически управляет многоквартирными домами… по не расторгнутым в установленном законом порядке и не прекратившим действие договорам, заключенным сроком на 5 лет». Постановлением апелляционного суда решение оставлено без изменения. ФАС Западно-Сибирского округа, рассмотрев кассационную жалобу, не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.[15]

Думается, что реализация собственниками помещений в многоквартирном доме права на выбор или изменение способа управления посредством принятия соответствующего решения общим собранием сама по себе не является основанием для прекращения действующих обязательств из управления многоквартирным домом. Наличие у сторон права в любое время отказаться от исполнения договора, не возлагая на себя каких-либо негативных последствий, является характерной чертой фидуциарных отношений. Товарно-экономический характер договора управления многоквартирным домом исключает применение к нему такого подхода. Вместе с тем квалификация исследуемых обязательств как обязательств услугового типа открывает возможность субсидиарного применения к возникающим правоотношениям положений, содержащихся в главе 39 ГК РФ. В соответствии со статьей 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, а исполнитель наделен таким же правом лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. По смыслу данной нормы заказчик может отказаться от исполнения договора в любое время, не мотивируя эти действия. Это может произойти как при нормальном развитии договорных отношений (например, надобность в услуге у заказчика отпала), так и в случае нарушения обязательств контрагентом.

Односторонний отказ от исполнения договора на практике порождает судебные споры, инициатором которых выступает управляющая организация, надлежащим образом исполняющая свои обязанности перед контрагентом. В законодательстве должны быть предусмотрены механизмы компенсации добросовестной управляющей организацией причиненного ущерба (реальных убытков и упущенной выгоды) применительно к договору управления многоквартирным домом.

2.2 Субъекты и содержание обязательств в системе отношений по управлению многоквартирным домом

              Субъектами обязательств по управлению многоквартирным являются, согласно Жилищного кодекса РФ, следующие лица:

              а) собственники жилых помещений в многоквартирном жилом доме. Согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ органом управления многоквартирного дома является общее собрание собственников квартир в многоквартирном доме. Именно оно решает все вопросы, связанные с выбором способа управления, т.е. передает управление специализированной организации, товариществу собственников жилья, жилищному либо иному специализированному потребительскому кооперативу или сохраняет его за собственниками квартир. Способность быть собственниками квартир в многоквартирном доме принадлежит гражданам, законно находящимся на территории Российской Федерации (физическим лицам) (п. 4 ст. 1 Жилищного кодекса РФ), юридическим лицам, а также публично-правовым (государственным и муниципальным) образованиям (п. 2 ст. 19 Жилищного кодекса РФ);

              б) жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Согласно п. 1 ст. 110 Жилищного кодекса РФ одной из целей создания жилищных и жилищно-строительных кооперативов является управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме;

              в) товарищества собственников жилья. Это специализированные некоммерческие организации, представляющие собой объединения собственников помещений в многоквартирном жилом доме и создающиеся для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ);

              г) объединения товариществ собственников жилья. С точки зрения своей организационно-правовой формы это - объединения юридических лиц (союзы и ассоциации) (ст. 121-123 Гражданского кодекса РФ), созданные несколькими (двумя и более) товариществами собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных жилых домах (ст. 142 Жилищного кодекса РФ);

              д) управляющие организации (и единоличные управляющие) - юридические лица, независимо от их организационно-правовой формы или индивидуальные предприниматели, осуществляющие управление многоквартирным жилым домом по договору с собственниками квартир, либо товариществом собственников жилья (п. 4 ст. 135, п. 1 ст. 137, ст. 148, 161, 162 Жилищного кодекса РФ). Жилищный кодекс ничего не говорит о возможности заключения подобных договоров с жилищными кооперативами, а также объединениями товариществ собственников жилья. Каких-либо нормативных препятствий для их заключения не существует, поэтому думается, что такие договоры возможны. Не относятся к числу субъектов управления многоквартирного дома (не принимают участия в управлении) наниматели квартир в соответствующем доме. Решение вопросов управления многоквартирным домом составляет исключительную прерогативу собственников квартир. Нанимателям жилья (хотя бы и по договору социального найма) остается лишь принять как данность то или иное решение управленческого вопроса, принятое собственниками или иным, определенным их волеизъявлением, субъектом управления. В то же время оплата услуг по управлению квартирой, сдаваемой по договору социального найма, входит в обязанности нанимателя жилого помещения, хотя он и не является субъектом обязательственных отношений по управлению домом.

              Говоря о содержании обязательств из предоставления коммунальных услуг, законодатель наделяет определенными правами и обязанностями потребителя и исполнителя коммунальных услуг. Указанные права и обязанности довольно подробно регламентированы Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правительства № 307 от 23.05.2006 г. Согласно данному акту исполнителем коммунальных услуг может выступать юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы. В качестве потребителя коммунальных услуг указывается гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

              Рассмотрим более подробно субъектный состав и содержание обязательств при реализации каждой из форм управления многоквартирным жилым домом.

              Непосредственное управление многоквартирным жилым домом собственниками помещений предполагает наличие в качестве субъектов обязательств с одной стороны собственников помещений многоквартирного дома, а с другой стороны непосредственно ресурсоснабжающие организации и специализированные организации, осуществляющие ремонт и содержание общего имущества, вывоз и утилизацию мусора и т.д.

              В Жилищном кодексе непосредственному управлению многоквартирным домом посвящена всего одна статья (ст. 164). Казалось бы, законодатель исчерпывающе описывает его принципы.

              При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Таким образом возникает множественность лиц на стороне заказчика.

              Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Как правило, все указанные договоры являются публичными и заключаются собственниками жилых помещений с ресурсоснабжающими организациями путем технологического присоединения к инженерным сетям организации.

              На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

              Тем не менее при реализации данных норм на практике возникает множество вопросов.

              Вместе с решением о выборе непосредственного управления общее собрание собственников помещений в доме, как правило, утверждает кандидатуру уполномоченного представителя. Собственники вправе, но не обязаны выбирать уполномоченного. Если представитель избран из числа собственников помещений в доме, его полномочия удостоверяются протоколом общего собрания. Уполномоченный со стороны должен иметь доверенность от всех или большинства собственников. Учитывая, что в п. 3 ст. 164 Жилищного кодекса РФ нет специальных оговорок, под большинством следует понимать 51 % собственников. Следует отметить, что такая доверенность должна быть выдана каждым собственником, а не от лица общего собрания. Доверенность выдается уполномоченному представителю в простой письменной форме. В дальнейшем он от имени всех собственников вступает в отношения с третьими лицами. Существует практика утверждения на общем собрании специального положения об уполномоченном представителе собственников. Несмотря на отсутствие в законе прямой обязанности разработки такого документа, его принятие представляется целесообразным. В нем могут найти отражение права и обязанности, а также ответственность уполномоченного.

              Возможность привлечения уполномоченного со стороны представляется несовместимой с самой идеей непосредственного управления. Непосредственное управление, как один из трех способов управления домом, должно отличаться от других вариантов наибольшей степенью самоуправления собственников помещений в доме. Это возможно только при высокой активности всех (в крайнем случае - внушительного большинства) собственников помещений. Кроме того, при "идеальном" непосредственном управлении уполномоченный должен исполнять свои обязанности безвозмездно. Как только он начинает получать за свою работу деньги, возникает вопрос, в чем отличие непосредственного управления от других способов управления домом (путем привлечения управляющей организации и создания ТСЖ). Вместе с тем найти такого энтузиаста практически невозможно. Существует два выхода из этой ситуации: либо все собственники в порядке очередности, утвержденной на общем собрании, выполняют обязанности уполномоченного, либо в отношениях с разными лицами от имени всех собственников выступают разные собственники.

              Надо признаться, что в условиях низкой активности собственников помещений в домах, где выбрано непосредственное управление, действует так называемый домовой комитет во главе с уполномоченным (аналогия - правление ТСЖ во главе с председателем). От ТСЖ эта смешанная форма отличается отсутствием статуса юридического лица, а также обязательствами и степенью ответственности в части предоставления коммунальных ресурсов. В таких домах с уполномоченным, как правило, заключается договор оказания услуг, в соответствии с которым он получает вознаграждение за свою работу.

Нужно признать, что появлению таких смешанных форм управления многоквартирным домом способствует несовершенное законодательство о непосредственном управлении.

              Из п. 1 ст. 164 Жилищного кодекса РФ следует, что договоры на предоставление коммунальных и жилищных услуг, а так же иных услуг, необходимых для содержания общего имущества, собственники помещений заключают с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, на основании решения общего собрания. При этом все собственники помещений или большинство из них выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Собственники, принявшие решение заключить договор с определенной организацией, должны подписать его с представителем этой организации. С целью упрощения данной процедуры и имеет смысл выбрать уполномоченного представителя собственников.

              Необходимо подчеркнуть, что сторонами обязательственных отношений являются обслуживающая организация и собственники помещений в доме. Уполномоченный лишь подписывает от имени и в интересах всех собственников договор, являющийся основанием возникновения обязательств у сторон. В договоре должны быть указаны сведения обо всех собственниках, необходимые для оформления подрядчиками платежных документов. Выставление единого счета на всех собственников противоречило бы сущности сложившихся отношений: несмотря на то, что собственники являются одной стороной по договору, каждый из них участвует в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (п. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ). Каждый собственник обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения у него права собственности на это помещение (пп. 5 п. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ). Таковы особенности состава обязательств при непосредственной форме управления, в остальном же собственники осуществляют права и обязанности как потребители коммунальных услуг, а ресурсоснабжающие организации – как исполнители коммунальных услуг. Во взаимоотношениях с иными организациями, не являющимися исполнителями коммунальных услуг (например, при заключении договора подряда на благоустройство территории) стороны наделяются правами и обязанностями в соответствии с гражданским законодательством, регламентирующим соответствующие виды договоров (в приведенном примере – условиями о договоре бытового подряда).

              Управление многоквартирным домом с помощью ТСЖ, ЖСК, иного специализированного кооператива предполагает в качестве субъектов соответственно перечисленных юридических лиц, собственников, а так же в случае заключения договора управления с организацией, осуществляющей такие услуги, – управляющей организации.

              При такой форме управления ТСЖ, ЖСК или  иной специализированный кооператив могут выступать либо в качестве исполнителя коммунальных услуг при самостоятельном предоставлении коммунальных услуг собственникам, либо в качестве представителя собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами. При наделении их ролью исполнителя коммунальных услуг, соответственно права и обязанности субъектов обязательств из предоставления коммунальных услуг регламентируются Постановлением Правительства № 307 от 23.05.2006 г. При этом ТСЖ, ЖСК или иной потребительский кооператив вправе от своего имени заключить договор с организацией, которая будет осуществлять управление домом, что не изменит существа правоотношений между собственниками и ТСЖ. В случае выступления от имени собственников в отношениях с управляющей организацией субъектами обязательства будут соответственно собственники и управляющая организация. При этом между собственниками и ТСЖ складываются отношения поручительства, а между собственниками и управляющей организацией возникают обязательства из договора управления. ТСЖ в данном случае выступает исключительно посредником между исполнителем коммунальных услуг (управляющей организации) и потребителем коммунальных услуг (собственниками помещений).

              Управление управляющей организацией является на сегодняшний день наиболее распространенной формой управления, формальным выражением которой является договор управления, заключенный между собственниками и управляющей организацией, которая принимает на себя все функции по обеспечению дома коммунальными ресурсами, а так же по предоставлению услуг по ремонту и содержанию общего имущества. Управляющая организация может быть выбрана:

              - на общем собрании собственников помещений дома;

              - на собрании членов ТСЖ, если общее собрание собственников создало ТСЖ, а члены ТСЖ решили, что целесообразно прибегнуть к помощи профессиональной управляющей компании;

              - на открытом конкурсе по отбору управляющей организации, если собственники не определились со способом управления или выбранный способ управления многоквартирным домом не был реализован.

              В любом случае основанием для возникновения правоотношений между управляющей организацией и собственниками помещений является договор управления многоквартирным домом. Стороны договора управления наделяются правами и обязанностями, помимо изложенных в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, в соответствии с заключенным договором в соответствии с принципом свободы договора. Указанный договор регламентируется Жилищным кодексом РФ, а в случае недостаточности его норм применяются нормы гражданского законодательства о договоре возмездного оказания услуг.

Нормы действующего законодательства не предусматривают обязанности собственников, решивших отказаться от исполнения данного договора, уведомлять управляющую организацию о принятом решении. Вместе с тем представляется, что всякий односторонний отказ от исполнения договора нуждается в восприятии противоположной стороной договора. Невозможно представить себе договорное обязательство измененным или прекращенным, если об одностороннем отказе контрагенту так и не стало известным. Учитывая предусмотренную частью 10 статьи 162 ЖК РФ обязанность управляющей организации за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания, или в случае отсутствия такого указания — любому собственнику помещения в таком доме, необходимость такого уведомления очевидна. В текстах договоров управления многоквартирным домом встречаются различные по продолжительности сроки для уведомления контрагента об одностороннем отказе от исполнения договора, от тридцати дней (одного месяца) до трех месяцев.

Тринадцатый Арбитражный Апелляционный суд, оценивая условие договора управления многоквартирным домом, предусматривающее обязанность стороны, принявшей решение о расторжении договора, уведомить о своем решении другую сторону за два месяца, заключил, что данный срок является приемлемым и не нарушает права собственников помещений.

Представляется, что нормы, предусматривающие возможность одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом, должны быть дополнены положениями о порядке его совершения.

Целесообразно диспозитивной нормой установить двухмесячный срок для уведомления управляющей организации об отказе собственников от исполнения договора.

Гражданский кодекс РФ не содержит общего правила о моменте прекращения (изменения) договора в случае отказа одной из сторон от его исполнения, в одних случаях связывая его с моментом получения одной стороной уведомления другой стороны об этом, в других — указывая на необходимость такого уведомления за определенный срок. В Жилищном кодексе РФ момент прекращения обязательства из договора управления многоквартирным домом в случае одностороннего отказа от его исполнения законодателем также не определен. Учитывая обоснованную выше необходимость заблаговременного уведомления собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации об отказе от договора, момент прекращения обязательства, возникшего из такого договора, должен связываться с истечением установленного срока после надлежащего уведомления.

В современных условиях при наличии неурегулированности данного вопроса имеют место быть ситуации, в которых после смены управляющей организации предыдущая управляющая организация продолжает исполнять обязательства по управлению домом, полагая, что договор управления не расторгнут надлежащим образом, а вновь избранная управляющая компания приступает к исполнению обязательств по управлению домом, руководствуясь заключенным с нею собственниками жилых помещений (как правило в лице уполномоченного) договором управления. Таким образом, наблюдается своеобразная двойственность субъекта на стороне лица, предоставляющего услуги по управлению домом. К сожалению, разрешение таких ситуаций возможно пока только посредством судебного разбирательства, что влечет рад негативных последствий как для собственников так и для противоборствующих организаций.  Указанных препятствий в исполнении обязательств по управлению многоквартирным домом можно избежать путем четкой пошаговой законодательной регламентации таких процедур, как смена управляющей организации собственниками, смена способа управления многоквартирным жилым домом, которые на сегодняшний день регламентируются лишь указанием законодателя на наличие у собственников права на указанные действия. При этом сама процедура не урегулирована. Так, следовало бы закрепить законодательно недопустимость смены способа управления и смены управляющей организации в форме заочного голосования собственников, поскольку такая форма принятия решений собственниками более подвержена разного рода нарушениям (фальсификация подписей, сбор подписей собственников под иным предлогом), а так же необходимость заблаговременного уведомления действующей управляющей организации о грядущих переменах в обязательствах.

В связи с этим часть 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ целесообразно дополнить пунктом 8.3 следующего содержания: «При отказе собственников помещений в многоквартирном доме от договора управления многоквартирным домом управляющая организация должна быть уведомлена об этом за два месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен более продолжительный срок уведомления. Договор считается прекращенным по истечении данного срока».

              Особым положением в качестве субъекта обязательств по управлению многоквартирным домом обладают публично-правовые образования. Особенностью является не только то, что с последними изменениями в жилищном законодательстве в 2011 г. законодатель укрепил роль государства в контроле за деятельностью управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК, иных производственных кооперативов. Органы государственной власти и органы местного самоуправления несут расходы на содержание жилых помещений, находящихся в их собственности, и коммунальные услуги только до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке (например, по договору социального найма).

2.3 Ответственность за нарушение обязательств по управлению многоквартирным домом

              Гражданско-правовые обязательства в системе жилищных отношений по управлению многоквартирным домом влекут за собой прежде всего гражданско-правовую ответственность. При этом к лицам, осуществляющим управление домом, законодатель предъявляет повышенные требования, применяет усиление ответственности в связи с тем, что данные лица осуществляют свою деятельность на профессиональной основе. Исключение составляет непосредственное управление собственниками помещений.

              Основной обязанностью собственников помещений по отношению к лицу, осуществляющему управление домом, является оплата предоставленных жилищно-коммунальных услуг.

              Обязанность вносить плату за коммунальные услуги частично связана с обязанностью несения бремени содержания собственности, а в остальной части вытекает из обязательств, связанных с непосредственным потреблением коммунальных услуг проживающими в доме гражданами.

              В соответствии с положениями статьи 2 Гражданского кодекса РФ порядок осуществления права собственности и правовое положение обладателей этого права определяются гражданским законодательством и, следовательно, находятся в сфере гражданско-правовых отношений.

В соответствии со статьей 4 Жилищного кодекса РФ отношения по поводу отнесения помещений к числу жилых, их содержания и ремонта, управления многоквартирными домами, предоставления коммунальных услуг, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги регулируются жилищным законодательством и, следовательно, находятся в сфере жилищных правоотношений.

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на него. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Исполнение этой обязанности осуществляется собственником жилого помещения путем принятия и исполнения соответствующих гражданско-правовых обязательств, возникающих на основании заключенного договора. В принятом обязательстве собственник жилого помещения является должником, а лицо, обеспечивающее надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, - кредитором.

              Неисполнение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет наступление ответственности прежде всего в виде уплаты кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. При этом для наступления указанной меры ответственности необходимо, чтобы должнику своевременно предоставлялись платежные поручения для оплаты коммунальных услуг. В случае несвоевременного предоставления платежного документа на оплату жилищно-коммунальных услуг кредитор теряет право требования пеней.

              При этом за кредитором пунктом 39 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам закреплена обязанность предоставления сведений о размере начисленных неустоек, (штрафов, пеней) за нарушение потребителем условий договора, рассчитанных в соответствии с федеральными законами и договором, в отдельном документе, направляемом потребителю в течение 5 рабочих дней. Однако данная норма содержит в себе правовую неопределенность относительно начала течения указанного срока, что лишает исполнителя коммунальных услуг возможности надлежащего исполнения возложенной на него обязанности. На сегодняшний день обычной является практика указания размера начисленных пеней за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате жилищно-коммунальных услуг в платежном документе, выставляемом для оплаты таких услуг.

              Начисление пеней – довольно распространенная мера ответственности за нарушение обязательств, вытекающих из отношений по управлению многоквартирным домом. Так, указанная мера ответственности применима в отношении лица, осуществляющего управление домом при непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества в порядке и случаях, предусмотренных федеральными законами и договором. Согласно Правил предоставления коммунальных услуг гражданам при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) в предусмотренных договором следующих случаях:

              а) если суммарное время перерывов в предоставлении коммунальных услуг за расчетный период превышает допустимые перерывы в предоставлении коммунальных услуг, установленные в приложении N 1 к настоящим Правилам;

              б) если давление холодной или горячей воды, а также температура горячей воды в точке разбора не отвечают требованиям, установленным законодательством Российской Федерации;

              в) если давление сетевого газа в жилом помещении не соответствует требованиям, установленным законодательством Российской Федерации;

              г) если параметры напряжения и частоты в электрической сети в жилом помещении не отвечают требованиям, установленным законодательством Российской Федерации;

              д) если температура воздуха в жилом помещении в многоквартирном доме (в том числе в отдельной комнате в квартире) или в жилом доме ниже значений, установленных законодательством Российской Федерации, более чем на величину допустимого отклонения температуры и если давление во внутридомовой системе отопления меньше значения, указанного в приложении N 1 к настоящим Правилам. Если иное не установлено договором, потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) за некачественное отопление в случае проведения потребителем мероприятий по подготовке жилого помещения к эксплуатации в осенне-зимний период;

              е) если в аварийно-диспетчерской службе отсутствует регистрация сообщения потребителя о нарушении качества предоставления коммунальных услуг или их непредоставлении;

              ж) потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) в других случаях, предусмотренных договором.

              При этом увеличение пеней в отношении потребителя коммунальных услуг недопустимо более указанного в п. 14 ст. 155 Жилищного кодекса размера, в отношении же исполнителя коммунальных услуг применяется размер пеней и штрафов, предусмотренных Законом «О защите прав потребителей», которые в разы превышают размер, установленный Жилищным кодексом. Указанный факт в очередной раз свидетельствует о применении в отношении лиц, осуществляющих управление домом, правил, предусмотренных для профессиональных субъектов рынка. 

              В качестве еще одной меры ответственности за неисполнение обязательств из договора управления многоквартирным домом следует назвать приостановление или ограничение коммунальных услуг. Указанная мера применяется исключительно к потребителям коммунальных у слуг и исключительно по основаниям, предусмотренным действующим законодательством. Так Правила предоставления коммунальных услуг гражданам предусматривают указанную меру ответственности за следующие нарушения обязательств потребителями коммунальных услуг:

              а) неполная оплата потребителем коммунальных услуг. При этом под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей 3 ежемесячных размера платы, определенных исходя из соответствующих нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключенного потребителем с исполнителем, и (или) при невыполнении условий такого соглашения;

              б) выявления факта самовольного подключения потребителя к внутридомовым инженерным системам;

              в) использования потребителем бытовых машин (приборов, оборудования) мощностью, превышающей технические характеристики внутридомовых инженерных систем, указанные в техническом паспорте жилого помещения;

              г) неудовлетворительного состояния внутридомовых инженерных систем, за техническое состояние которых отвечает потребитель, угрожающего аварией или создающего угрозу жизни и безопасности граждан, удостоверенного подразделением государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации или иным органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль и надзор за соответствием внутридомовых инженерных систем, а также внутриквартирного оборудования установленным требованиям.

              В вышеназванных случаях исполнитель коммунальных услуг вправе приостановить предоставление одной или нескольких коммунальных услуг, соблюдая предусмотренный законодательством порядок с обязательным письменным извещением потребителя.

              Исполнитель несет установленную законодательством Российской Федерации ответственность за нарушение качества и порядка предоставления коммунальных услуг не только путем уплаты в пользу потребителя коммунальных услуг штрафов и пеней, но так же несет установленную законодательством Российской Федерации ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу потребителя, а также лицам, совместно проживающим с ним, вследствие непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества независимо от его вины. При этом помимо возмещения реального ущерба на исполнителя ложится еще и компенсация морального вреда. Исполнитель освобождается от ответственности за ухудшение качества коммунальных услуг только если докажет, что оно произошло вследствие обстоятельств непреодолимой силы. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязательств со стороны контрагентов исполнителя или действия (бездействие) исполнителя, включая отсутствие у исполнителя необходимых денежных средств.

              Предоставление услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленный законом период, влечет в отношении лица, предоставляющего такие услуги в рамках исполнения обязательств по управлению домом, не только применение гражданско-правовой ответственности, но и наступление административной ответственности.

              Так, ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов установлена ст. 7.22 Кодекса об административных правонарушениях РФ: нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов, правил содержания и ремонта жилых домов влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 4000 до 5000 руб.; на юридических лиц - от 40 000 до 50 000 руб.

              Следует отметить, что при непосредственном управлении домом юридическое лицо отсутствует. Следовательно, и отвечать некому, кроме самих собственников. В то же время КоАП РФ не устанавливает ответственность физических лиц. Соответствующие разъяснения относительно надлежащего субъекта административной ответственности при непосредственном управлении многоквартирным домом даны в Письме Минрегиона России от 14.10.2008 N 26084-СК/14: при непосредственном управлении субъектом правонарушения по ст. 7.22 КоАП РФ выступает юридическое лицо, осуществляющее деятельность по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества на основании договоров, заключенных собственниками помещений в соответствии со ст. 164 Жилищного кодекса РФ по решению общего собрания. Действительно, согласно п. 42 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006 г., управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

              Из приведенных норм однозначно следует, что для наступления административной ответственности необходимо наличие договора с подрядчиком. При отсутствии договора отвечать за ненадлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме будет некому. Вопрос об ответственности собственников за незаключение договоров на содержание и ремонт общего имущества в настоящее время остается открытым.

              Названные меры ответственности за нарушение обязанностей при исполнении обязательств из управления многоквартирным жилым домом призваны обеспечить защиту прав каждой из сторон в таких отношениях. Тем не менее на сегодняшний день законодательством недостаточно полно регламентированы отношения из управления многоквартирным домом. Существует довольно много обязанностей, установленных законодательно, которые не подкреплены ответственностью. Так, например Правила предоставления коммунальных услуг гражданам обязывают потребителя коммунальных услуг информировать исполнителя об изменении оснований и условий пользования коммунальными услугами и их оплаты не позднее 10 рабочих дней с даты произошедших изменений, однако ответственность за нарушение данной обязанности не предусмотрена. При выявлении факта несоответствия количества лиц, фактически проживающих в жилом помещении и количества, указанного в базе данных исполнителя и используемого для начисления платы за коммунальные услуги (в случае отсутствия приборов учета соответствующих услуг) исполнитель вправе произвести перерасчет платы указанных услуг, и потребовать недоплаченную сумму с потребителя. Однако в то же время потребитель не вправе начислить какие-либо штрафные санкции за нарушение указанного обязательства.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

              Итак, институт управления многоквартирными жилыми домами в современном его понимании был сформирован в России с принятием в  2004 г. Жилищного кодекса РФ. При этом законодателем основы регулирования отношений были выделены в отдельную главу, закрепляющую основные формы управления многоквартирными домами, а так же основные обязанности субъектов  новых для российского законодательства отношений.

              До принятия Жилищного кодекса РФ управление домами в большей части находилось в ведении государства, что сформировало определенную пассивность в поведении собственников жилья. Именно поэтому до недавнего времени многие дома находились в ведении государственных организаций и предприятий, осуществляющих их содержание. Тем не менее в настоящее время к собственникам жилых помещений приходит понимание того, что бремя содержания их личного имущества, а так же имущества общего пользования в многоквартирном доме, находящегося в общей долевой собственности, лежит исключительно на них.

              Собственники при воплощении в жизнь закрепленных в Жилищном кодексе РФ форм управления многоквартирными домами вступают в гражданско-правовые отношения с иными субъектами: ресурсоснабжающими организациями, ТСЖ, ЖСК, иными специализированными кооперативами и организациями. Российское законодательство устанавливает к таким субъекта повышенные требования, расценивая их как профессиональных субъектов правоотношений. Это выражается в применении к ним более строгих мер ответственности, предусмотренных Законом о защите прав потребителей.

              Правовое регулирование отношений по управлению многоквартирными жилыми домами на уровне закрепленных в Жилищном кодексе при его принятии не могло осуществляться в полной мере. Указанный факт повлек принятие довольно большого количества подзаконных актов, оговаривающих права и обязанности сторон при управлении многоквартирным домом. Наиболее значимыми среди них можно назвать Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, Правила установления  и определения нормативов потребления коммунальных услуг и др. Вместе с тем правовое регулирование рассматриваемых правоотношений все еще является несовершенным и в настоящее время продолжаются попытки приведения его в соответствие с реалиями действительности, о чем свидетельствует ожидаемое вступление в силу Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 г., а так же последние изменения в Жилищный кодекс РФ и иные нормативно-правовые акты, регулирующие жилищные отношения.

              При многообразии способов управления многоквартирным домом правовые нормы о каждом из них имеют определенное количество недоработок, устранение которых является необходимым условием создания эффективной системы управления многоквартирными домами, повышения качества жилищно-коммунальных услуг и снижения их стоимости.

              По итогам настоящей дипломной работы предлагается усовершенствование действующего законодательства в сфере управления многоквартирными жилыми домами путем внесения дополнений с целью четкого регулирования процедуры смены форм управления и в частности смены управляющих организаций. В настоящее время неясности в процедуре осуществления указанных действий влекут различные негативные последствия (осуществление управления многоквартирным домом одновременно двумя организациями, что противоречит законодательству, или же фактическое отсутствие управления многоквартирным домом).

              Так же представляется необходимым введение ответственности собственников жилых помещений в многоквартирном доме при непосредственной форме управления за отсутствие договоров на предоставление услуг, связанных с управлением домом, если такие услуги требуют лицензирования и соответствующая лицензия для самостоятельного осуществления такой деятельности у собственников отсутствует (например, услуги по вывозу и утилизации мусора).

              В ходе выполнения дипломной работы нами выполнены все поставленные задачи, в частности: раскрыто понятие гражданско-правовых отношений в системе жилищных отношений по управлению многоквартирными жилыми домами, определены субъекты данных правоотношений, их права и обязанности, а так же правовое регулирования возникающих обязательств.

2