Договор управления многоквартирным домом

План

 

Введение

 

Глава 1. Общие вопросы  договора управления многоквартирным  домом

 

Глава 2. Заключение изменение  и расторжение договора управления многоквартирным домом 

 

Глава 3. Значение договора управления многоквартирным домом

 

Глава 4. Практический анализ договора управления многоквартирным  домом

 

Заключение

 

Список использованной литературы

 

Введение

 

 

Жилье - одно из основных благ и потребностей человека. И поэтому  решение жилищной проблемы имеет  первостепенное значение и для граждан  и для государства. Многие конституционные  принципы в той или иной степени  связаны с жильем.

 

Согласно статье 40 Конституции  РФ каждый имеет право на жилище. В силу статьи 25 Конституции РФ жилище не прикосновенно. Право на жилье справедливо называют атрибутом цивилизации и цивилизованности. Действительно, сам объект этого права должен изменяться в лучшую сторону. Существование нескольких семей в одной квартире, стесненность, стесненность, низкие нормы обеспеченности жилой площадью на одного человека - эти реалии нашей жизни также не имеют никакого отношения к цивилизованному понятию «жилье».

 

Поэтому, как и во все  времена, была и остается проблема обеспечения  граждан жильем, и не простым жильем, а соответствующим современному уровню развития цивилизации. Но обеспечение  населения жильем - это только полбеды, как сохранить то, что мы имеем? Полуразвалившиеся дома, прогнившие трубы, протекающие краны?!

 

Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) является одним из важнейших  направлений народного хозяйства. Значение данной отрасли экономики  огромно, хотя бы потому, что каждый житель страны, являясь собственником  или нанимателем помещений в  многоквартирном доме и потребителем жилищно-коммунальных услуг, невольно становится субъектом ЖКХ.

 

С советских времён и до сих пор жилищно-коммунальное хозяйство  является планово-убыточной отраслью экономики. В рамках плановой советской  системы это было оправдано, но в  современных условиях становится всё  менее и менее эффективным  год от года.

 

Однозначных путей решения  этих вопросов нет. Однако, даже в современных  условиях возможно создание такой государственной  системы управления многоквартирными домами, которая была бы жизнеспособна  и довольно эффективна в условиях рыночной экономики и превратила бы ЖКХ из планово-убыточной отрасли  в прибыльную.

 

В 2000 г. почти завершилась  демонополизация жилищно-коммунального  хозяйства. Разделение функций управления жилищным фондом и его эксплуатации? В чем разница?! дало возможность  развивать конкуренцию в сфере  содержания и ремонта жилья и  управления жилищным фондом. Создан рынок подрядных организаций по эксплуатации и ремонту жилищного фонда.

 

В конце 2004г. выходит новая  редакция Жилищного кодекса Российской Федерации, которая включает в себя новый раздел - Управление многоквартирным  домом. Жилищный кодекс Российской Федерации - основной законодательный акт, регулирующий взаимоотношения в сфере жилищно-коммунального  хозяйства на территории Российской Федерации. Жилищный кодекс в нынешнем виде принят 29 декабря 2004 года. Новый ЖК РФ является инновационным документом, направленным на глубокое реформирование всей системы ЖКХ. Его положения вступали в силу постепенно. Полностью ЖК РФ вступил в силу 1 января 2007 года, однако из-за многочисленных проблем, связанных с применением положений кодекса на практике, в органах верховной власти РФ до сих обсуждается масса вопросов о целесообразности принятия данного кодекса и его слабой нормативно-разъяснительной силе.

 

Управление многоквартирным  домом должно обеспечивать благоприятные  и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном  доме, решение вопросов пользования  имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим  в таком доме, так гласит ст. 161 ЖК РФ.

 

Управление жилищным фондом включает в себя Пункт 1.8 Постановления  Госстроя России от 27 сентября 2003г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного  фонда»:

 

а) организацию эксплуатации;

 

б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

 

в) все виды работ с  нанимателями и арендаторами.

 

Граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников  жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право  участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью  защиты своих экономических и  социальных прав и интересов, участвовать  в выборе эксплуатационных и ремонтных  организаций. Пункт 1.3 Постановления  Госстроя России от 27 сентября 2003г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного  фонда»

Собственники помещений  в многоквартирном доме обязаны  выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

 

1) непосредственное управление  собственниками помещений в многоквартирном  доме;

 

2) управление товариществом  собственников жилья, жилищным  кооперативом или иным специализированным  потребительским кооперативом;

 

3) управление управляющей  организацией.

 

Об одном из «рычагов», регулирующих отношения, возникающие  после нашего с Вами выбора, я? говорить от имени «Я» не допускается, все  мысли следует высказывать от 3-го лица! буду говорить в своей дипломной  работе.

 

Договор управления многоквартирным  домом - это сравнительно новый вид  договора в жилищном праве. Жилищный кодекс РСФСР не предусматривал такого договора. К нему применяются нормы  и жилищного, и гражданского законодательства. В работе я расскажу о понятии  договора управления многоквартирным  домом, выделю основания для его  заключения, его существенные условия, изменение и его прекращение, а также на основании вышеизложенного  определю плюсы и минусы данного  договора.

 

В написании работы я использовал  нормативные акты: постановления, указы  и решения, действующие на территории Российской Федерации, монографии, статьи и работы юристов, комментарии к  законодательству.

 

Глава 1. Общие вопросы  договора управления многоквартирным  домом

 

Основания заключения договора управления многоквартирным домом

 

Жилищный кодекс РФ предоставляет  собственникам помещений в многоквартирных  жилых домах право выбора способа  управления многоквартирным жилым  домом.

 

Выбор способа управления многоквартирным домом - новелла  жилищного законодательства. Ранее  действовавшие нормативные правовые акты практически не касались этого  важного круга жилищных отношений. ЖК РФ свел воедино нормы об управлении многоквартирным домом. При этом свое новое отражение нашли как  ранее известные методики, так  и новые способы.

 

Жилищный кодекс установил  единый принцип для всех способов управления многоквартирными домами. Такое управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия  проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном  доме, решение вопросов пользования  указанным имуществом, а также  предоставление коммунальных услуг  гражданам, проживающим в таком  доме.

 

Законодатель определил  три основных способа управления многоквартирным домом. Собственники помещений вправе выбрать один из них.

 

Способами управления многоквартирным  домом являются П. 2 ст. 161 Жилищного  кодекса Российской Федерации:

 

- непосредственное управление  собственниками помещений в многоквартирном  доме;

 

- управление товариществом  собственников жилья либо жилищным  кооперативом или иным специализированным  потребительским кооперативом;

 

- управление управляющей  организацией.

 

Решение о выборе одного из указанных способов принимается  на общем собрании собственников  помещений в многоквартирном  жилом доме.

 

Поговорим о каждом из способов управления многоквартирным домом.

 

Одним из наиболее перспективных  и распространенных способов управления является управление многоквартирным  домом специализированной управляющей  организацией.

 

Распространение данного  способа управления связано также  с тем, что он несколько в иной форме существовал и ранее. Ст. 22 ЖК РСФСР устанавливала, что для  эксплуатации государственного и общественного  жилищного фонда создаются жилищно-эксплуатационные организации, деятельность которых  осуществляется на основе хозяйственного расчета, действующие на основании  типового положения об организациях данного вида. Так, в Москве для  управления жилыми домами были созданы  дирекции единого заказчика в  форме государственных унитарных  предприятий.

 

На жилищно-эксплуатационные организации возлагалась обязанность  по содержанию и ремонту многоквартирных  домов, заключению договоров с организациями, оказывающими коммунальные услуги. Изначально при управлении многоквартирными домами соблюдался принцип, сохраненный и  в настоящее время - многоквартирный  дом может управляться только одной эксплуатирующей организацией.

 

Однако ранее не было возможности  выбора управляющей организации. Такие  организации создавались централизованно. Многоквартирные дома передавались им не только в управление, а в  хозяйственное ведение, на баланс.

 

В настоящее время привлечение  управляющей организации предпочтительно, поскольку такая организация  занимается управлением профессионально. Ни товарищество собственников жилья, ни специализированный кооператив, как  правило, сами не в состоянии обеспечить должное обслуживание многоквартирного дома. Поэтому при избрании указанных  способов управления не исключается  привлечение управляющей организации.

 

Вместе с тем, недостатки в правовом регулировании, в частности, отсутствие в федеральном законодательстве положений, определяющих требования к  управляющим организациям, сложный  порядок заключения договора управления - с каждым из собственников помещений  многоквартирного дома и т.д., создают  сложности с применением данного  способа управления на практике. К  тому же нет еще достаточной информации об управляющих организациях и качестве выполняемых ими работ и предоставляемых  услуг.

 

Выбор способа управления осуществляют собственники помещений  многоквартирного дома. Отношения между  управляющей организацией, избранной  собственниками, основываются на договоре управления многоквартирным домом.

 

Принятое в установленном  порядке решение о выборе управляющей  организации и условиях договора управления многоквартирным домом  обязательно для всех собственников  помещений дома, независимо от того, участвовали они в собрании и  голосовали «за» или «против» такого решения.

 

Решение о выборе способа  управления многоквартирным домом  порождает обязанность собственников  заключить договор управления многоквартирным  домом. Однако данная обязанность возникает  не по отношению к управляющей  организации, а в отношении других собственников. Сама управляющая организация  не вправе понуждать собственников  заключить с ней договор управления на условиях, утвержденных общим собранием  собственников. Правило о применении к отношениям между управляющей  организацией и собственниками положений  ст. 445 ГК РФ установлено только для  случаев, когда договор заключается  по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления (п. 5 ст. 161 ЖК РФ).

 

Выбор способа управления - не только право, но и обязанность  собственников. При неисполнении данной обязанности установлено, что управление должно осуществляться управляющей  организацией, избранной на основании  конкурса, проводимого по решению  органа местного самоуправления.

 

Необходимость в применении указанного механизма избрания управляющей  организации возникает, если:

 

1) собственниками помещений  в многоквартирном доме не  выбран способ управления этим  домом, в частности:

 

- общее собрание по  вопросу выбора способа управления  многоквартирным домом не проводилось  или решение о выборе способа  управления многоквартирным домом  не было принято;

 

- по истечении 2 месяцев  после вступления в законную  силу решения суда о признании  несостоявшимся общего собрания  собственников помещений в многоквартирном  доме по вопросу выбора способа  управления повторное общее собрание  не проводилось или решение  о выборе способа управления  многоквартирным домом не было  принято;

 

2) принятое собственниками  помещений в многоквартирном  доме решение о выборе способа  управления домом не реализовано,  в том числе в следующих  случаях:

 

- большинство собственников  помещений в многоквартирном  доме не заключили договоры, необходимые  при непосредственном управлении (ст. 164 ЖК РФ);

 

- собственники помещений  в многоквартирном доме не  направили в уполномоченный федеральный  орган исполнительной власти  документы, необходимые для государственной  регистрации товарищества собственников  жилья либо жилищного кооператива  или иного специализированного  потребительского кооператива;

 

- не заключены договоры  управления многоквартирным домом,  предусмотренные ст. 162 ЖК РФ.