Договор аренды

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда:

1)арендодатель  не предоставляет имущество в  пользование арендатору либо  создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с  условиями договора или назначением  имущества. Создание препятствий  пользования имуществом может  трактоваться довольно широко. К  ним можно отнести любые случаи  не обеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности, не проведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором;

2)переданное  арендатору имущество имеет препятствующие  пользованию им недостатки, которые  не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были  заранее известны арендатору  и не должны были быть обнаружены  арендатором во время осмотра  имущества или проверки его  исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует , чтобы эти недостатки были существенными» договор аренды может быть расторгнут при наличии у арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;

3)арендодатель  не производит являющийся его  обязанностью капитальный ремонт  имущества в установленные договором  аренды сроки, а при отсутствии  их в договоре - в разумные сроки;

4)имущество  в силу обстоятельств, за которые  арендатор не отвечает, оказывается  в состоянии, непригодном для  использования. Досрочное расторжение  договора по этому основанию  производится независимо от того, виновен в том арендодатель  или нет.

Договором аренды могут быть установлены и  другие основания досрочного расторжения  договора по требованию как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п.2 ст.450 ГК. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

В любом  случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно.

Право арендатора на возобновления договора. Прекращение договора аренды в установленный  срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст.621 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором  аренды арендатор, надлежащим образом  исполнявший свои обязанности, по истечении  срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед  другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязал письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой  договор в срок, указанный в  договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия  договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый  срок. Такой вывод вытекает из оговорки "при прочих равных условиях", которая используется в абз.1 ст.621 ГК. Понудить же арендодателя заключить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор не вправе.

Если  арендодатель отказал арендатору в  заключении договора да новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды а другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Такие права принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекращенного договора аренды или же на иных условиях, но ни в коем случае не на тех, на которых арендатор отказался заключить новый договор аренды.

Если  арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока  договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор  аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610

ГК). Срок уведомления арендатора о налияии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном случае он устанавливается в соответствии со ст.314 ГК. 

Г Л А В А 4. Отдельные  виды договоров аренды. 

Общие положения. ГК проводит разграничение  между видами договора аренды и арендой  отдельных видов имущества (см. п.З ст. 610, п.З ст.614, ст.625 ГК), Виды договора аренды-это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в §2 - 6 главы 34 ГК.

Аренда  отдельных видов имущества в  ГК в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которые  применительно к тем или иным видам имущества изменяют общие  правила §1 главы 34 ГК. Причем эти  нормы должны касаться лишь таких  видов имущества, которые не служат основанием для выделения самостоятельных  видов договора аренды (т.е. любых  видов имущества, кроме транспортных средств; зданий и сооружений; предприятий).

Примерами, подтверждающими существование  различий между видами аренды и арендой  определенных видов имущества, могут  служить п.2 СТ..609 и п.2 ст.615 ГК. В  п.2 ст.609 речь идет об аренде недвижимого  имущества аренда определенного  вида имущества , а в п.2 ст.651 - об аренде зданий(сооружение как отдельной разновидности недвижимого имущества (вид аренды;.Имеются также упоминания об аренде такого вида имущества, как земля /п.2 ст. 652 ГК).

Деление аренды на виды в ПС не основано на каком-либо едином классификационном критерии. Выделение таких видов произвольно.

Если  аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий выделяется в зависимости  от вида объекта (предмета) аренды, то прокат - исходя из потребительского характера  договора для арендатора (и предпринимательского - для арендодателя). Что же касается финансовой аренды (лизинга), то она выделена исходя из сложной структуры отношений, которые складываются в ее рамках и особой цели финансирования, свойственной этому договору.

Ряд широко распространенных на практике договоров  аренды вообще не урегулирован в ГК. Например, практически ничего не сказано  об аренде земли.

Правда, законодатель мог исходить из того, что этот вид аренды будет подробно урегулирован в новом Земельном  кодексе. Однако нельзя забывать, что  аренда всегда тяготела к гражданскому законодательству. Нелогично отсутствие в ГК и такого вида договора, как  аренда недвижимости.

К отдельным  видам договора аренды и договорам  аренды отдельных видов имущества  общие правила о договорах  аренды применяются, если иное не установлено  правилами ГК об этих договорах (ст.625 ГК РФ).

ГК РФ специально урегулировал пять видов  договора аренды: 1) договор проката; 2) договор аренды транспортных средств; 3) договор аренды зданий и сооружений; 4)договор аренды предприятий; 5) договор  финансовой аренды лизинга). договор проката. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п.1 сг.626 ГК).

В определении  договора проката отражены три его  специфические черты, а именно:

1) в  качестве арендодателя выступает  специальный субъект - предприниматель  (п.1 ст.626 ГК). Причем ГК особо подчеркивает, что его предпринимательская  деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, т.е. осуществляться в виде промысла, доход от которого становится основным или дополнительным источником существования. В любом случае такая деятельность должна быть систематической. Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью деятельности предпринимателя, его профессиональным занятием. Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель должны избрать именно этот вид деятельности. Если же юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то его возможность заниматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными документами;

2) предметом  договора является только движимое  имущество (кроме транспортных  средств, для которых предусмотрены  специальные правила) используемое  в потребительских целях, если  иное не предусмотрено договором  или не вытекает из существа  обязательства. Следовательно, цели  использования имущества могут  быть не только потребительскими, но и иными, в том числе  предпринимательскими;

З) предмет  проката передается во владение и  пользование арендатору (п.1 ст.626 ГК). Следовательно, при договоре проката  арендодатель не может сохранить  за собой право владения вещью.

Если  договор аренды удовлетворяет всем этим признакам, он должен быть отнесен  к числу договоров проката  и подчинен ряду правил, отличных от общих норм о договорах аренды.

Срок  договора проката не может превышать  одного года (п-1 от. 627 ГК).

Истечение указанного срока влечет за собой  безусловное прекращение договора. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о  преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст.621 ГК) к договору проката не применяются (п.2 ст.627 ГК).

Форма договора - только письменная, причем посредством  как составления одного документа, подписанного обеими сторонами, так  я обмена документами, достоверно исходящими от каждой из сторон.

Порядок заключения и исполнения договора проката, а также определение его содержания подчиняются правилами о публичных  договорах (ст.426 ГК).

Содержание  договора проката имеет следующие  особенности» Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст.611 ГК), дополнена дополнительными обязанностями (ст.628 ГК): а) в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества и б) ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

При неисполнении арендодателем этих субобязанностей следует по аналогии применять нормы (ст.611 ГК), а не (ст.612 ГК), поскольку использование предмета проката в большинстве случаев все-таки возможно и без проверки его исправности или получения инструкций.

По-иному  урегулированы отношения по устранению недостатков сданного напрокат имущества (ст.629 ГК). Если арендатор обнаруживает такие недостатки, он должен заявить о них. При этом арендодателю дается предельный десятидневный срок для безвозмездного устранения недостатков имущества или его замены имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

Невыполнение  арендодателем этой обязанности  в указанный срок предоставляет  арендатору права, предусмотренные (п.1 ст.612 ГК).

Если  недостатки арендованного имущества  явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества (п.2 ст.629 ГК) .

На арендодателя возложена императивная обязанность  по проведению капитального и текущего ремонта сданного в прокат имущества. Арендатор же, в свою очередь не установлено законом или договором  проката.

Скорректированы и обязанности арендатора, в частности, по своевременному внесению арендной платы (п.3 ст.630 ГК). Арендная плата может  устанавливаться только в форме  определенных в твердой сумме  платежей, вносимых периодически или  единовременно. При закреплении  договором проката любой иной формы арендной платы данное условие  считается не установленным и арендная плата определяется в порядке, предусмотренном (п.3 ст.424 ГК).

Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса (п.3 ст.630 ГК). В  таком порядке может быть взыскана только задолженность по арендной плате. Что же касается взыскания с арендатора убытков, вызванных утратой или  повреждением полученного в прокат имущества, или пени за просрочку  уплаты арендной платы (платы за прокат), то оно производится в судебном порядке, если договором проката не установлен иной порядок (например, бесспорный порядок).