Земельный участок как объект недвижимости

    Но  процесс уже пошел. Необходимо вносить  поправки в законодательство и в  случае реализации этих предложений  местные власти получат доступ к  банковским кредитам на развитие коммуникаций, а застройщики - участки с готовой инфраструктурой. В настоящее же время муниципалитет, ведя строительство на своей территории, не вправе получить кредит под залог участка, поскольку закон не допускает ипотеку земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 
 
 

4.  Проблемы и перспективы  развития  правового  регулирования  земельных  участков  как  объектов  недвижимости 

    Одним из неурегулированных является вопрос о несовершенстве правового регулирования  отношений, связанных с возникновением и прекращением права собственности  и других вещных прав на земельные  участки и с оборотом объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке. В целом российской гражданское законодательство в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельном участке и расположенные на них здания или сооружения, иные объекты недвижимого имущества и оборот этих объектов недвижимого имущества, рассматривает их, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой - как физические и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества⁹.

    Провозглашенная в ЗК (ст. 1) идея "единой судьбы земельного участка и прочно связанных с  ним объектов" в рамках действующего законодательства нереализуема. Скорее эту идею можно рассматривать  как далекую перспективу. Это  объясняется следующими причинами.

    1. Прежде всего, следует отметить, что их правовой режим различен. Так, на земельные участки в отличие от зданий и сооружений помимо таких вещных прав как право собственности, право хозяйственного ведения, оперативного управления, сервитута распространяется также право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения (следует отметить, что по действующему земельному законодательству нельзя предоставлять земельные участки на основании права пожизненного наследуемого владения, однако если указанное право возникло до вступления в силу нового Земельного кодекса РФ, оно сохраняет свою силу).

    2. Оборот земельных участков подвергается  значительному количеству ограничений  и исключений, которые не характерны  для объектов недвижимости, расположенных  на них.

    3. Кроме того, согласно п. 1 ст. 271 ГК, если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения (в качестве которого может выступать любой субъект гражданского права) имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. В то же время в соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК в постоянное пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятия, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

    Таким образом, возникает противоречие между  земельным и гражданским законодательством.

    4. Следует также учитывать то  обстоятельство, что для отдельных  видов сделок со зданиями и  сооружениями установлен особый  правовой режим, который не  распространяется на земельные  участки. Так, согласно п. 2 ст. 651 ГК договор аренды здания  или сооружения, заключенный на  срок не менее года подлежит  государственной регистрации. В  отношении аренды земельных участков  такого правила нет.

    5. Даже в рамках гражданского  законодательства существует различный  правовой режим в отношении  указанных объектов. Так, согласно п. 3 ст. 552 ГК продажа здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности возможна без одновременной продажи тому же покупателю земельного участка, а в соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, не допускается. При этом согласно ст. 35 ЗК запрещается отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся в нем зданий и сооружений, если участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику¹⁰.

    В качестве выхода из создавшейся ситуации предлагается закрепить норму, в  соответствии с которой как только земельный участок и все, что  на нем находится станет собственностью одного лица, закон должен объявить о необходимости слияние двух объектов недвижимости в одни - земельный участок¹¹. С таким предложением вряд ли можно согласиться. Как уже было отмечено выше, оборотоспособность земельных участков намного ниже оборотоспособности недвижимости, расположенной на нем. Таким образом, собственник необоротоспособного земельного участка лишается права распорядиться недвижимостью, находящейся на этом земельном участке.

    Большего  внимания заслуживает предложение  ввести новое вещное право, получившее название ограниченного владения земельным участком¹², которое должно обладать следующими характеристиками:

    а) указанное право устанавливается  в отношении земельного участка, только в случаях, указанных в  законе, если собственник здания (сооружения) не имеет никакого иного права  на земельный участок, на котором  расположено принадлежащее ему  здание; при этом субъектом права  ограниченного владения может быть только собственник здания;

    б) право ограниченного владения устанавливается  на весь земельный участок, на котором  находится здание, а не на какую-либо его часть;

    в) данное право представляет собой  право пользования участком, на котором расположено здание. а также право владения им только в той мере и в тех пределах, в какой это необходимо для пользования зданием;

    г) право ограниченного владения является платным;

    д) собственник здания и собственник земельного участка вправе по соглашению определять и уточнять условия владения и пользования земельным участком, в том числе изменять размер платы;

    е) по требованию собственника здания или собственника земельного участка суд вправе определить и уточнять условия ограниченного владения в том числе изменять размер платы;

    ж) право ограниченного владения прекращается в случае приобретения собственником  здания иного права (вещного или  обязательственного) на земельный участок, на котором расположено здание;

    з) право ограниченного владения прекращается с момента прекращения существования здания как объекта гражданских прав;

    и) данное право может быть прекращено в случае принудительного изъятия  земельного участка.

    Представляется, что право ограниченного владения не должно препятствовать собственнику здания в любой момент в любой  момент приобрести иное вещное или  обязательственное право на соответствующий  земельный участок. В этом случае право ограниченного владения будет  прекращено, однако в последующем, если другое право собственника здания на земельный участок прекратится, оно снова возникнет. 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

    При работе над данной темой использовался  материал статей современных научных  журналов, которые предоставили ключевую информацию. За основу работы был взят Земельный Кодекс Российской Федерации.

      Согласно Земельному кодексу   земельный участок — часть  земной поверхности на территории  государства, границы которой  описаны и удостоверены в установленном  порядке. Иными словами, он  относится к объектам недвижимости  и может стать предметом различных  сделок.

    Ценность  земли предопределена ее уникальными  характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме  того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать  влияние на качественные характеристики земельных участков.

    Экономическая  выгода от владения недвижимостью заключается  в ее способности приносить доход, который, в зависимости от типа использования, может быть представлен арендными  платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной  производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования  личной, собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

    Государство    пошло   навстречу, обеспечив россиянам  не только гипотетическое право на землю, но и возможность получить ее в натуре и распоряжаться по своему усмотрению. Кадастр, дачная амнистия и земельная ипотека - первые шаги к созданию цивилизованного земельного рынка.

    Но всё же проделанная работа затронула лишь верхушку айсберга, потому что существует ряд проблем, выход из которых, видится в устранении противоречий и пробелов  между гражданским и земельным законодательством, дальнейшим совершенствованием нормативно- правовой базы.

Список  использованной литературы

1. Земельный Кодекс Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ);
2. Журнал «Недвижимость и Цены». №14, 2006 г.
3. Журнал «PROнедвижимость». №9,  2008г.
4. Богатырев Ф. Как дальше регулировать оборот недвижимости. Хозяйство и право. 2003. N 11. С. 128.
5. Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе. Хозяйство и право. 2003 N 6 С. 5.
6. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. Учебно- практич. пособие. М. 2006. С. 5.
7. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Учебник. М. 2007. С. 34
8. Козырь О.М., Маковская А.А. Пути совершенствования правового регулирования оборота недвижимости. Вестник ВАС РФ. 2003. N 2. С. 110.
9. Крассов О.И. Земельное право. М. 2000. 612 С.
10. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное//Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2006, с. 267.
11. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория. Нотариус. 2003. N 4. С. 27.