Земельный участок как объект недвижимости

    Особенностью  земельных участков является то, что  их правовой режим регулируется не только нормами гражданского права, но и земельно-правовыми нормами, среди которых важнейшими являются Земельный кодекс РФ и Закон об обороте земель сельскохозяйственного  назначения, а также так называемыми  природоресурсовыми кодексами (Лесным, Водным и т.д.)

    Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный  участок для того, чтобы он был  признан недвижимостью и тем  самым объектом права собственности  или иных прав на землю, заключается  в том, что земельный участок  должен быть соответствующим образом  индивидуализирован. Другими словами  должны быть определены его размер, границы и местоположение. Как  было правильно отмечено, границы  земельного участка определяют территориальную  и пространственную сферу осуществления  прав и исполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях⁵. Таким образом, установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации.

    Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным  законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и  землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК). Устанавливаются  границы с помощью специальной  процедуры, которая называется «межевание». Кадастровый учет земельных участков осуществляется с помощью специальных документов - описаний, которые содержат чертеж земельного участка, описание границ и другие реквизиты⁶.

    Каждый  земельный участок имеет кадастровый  номер. Правила кадастрового деления  территории Российской Федерации и  Правила присвоения кадастровых  номеров земельным участкам, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 сентября 2000 г. N 660⁷, принятого в развитие ФЗ «О государственном земельном кадастре»⁸.

    Земельный участок может быть объектом права  собственности, однако в соответствии с Конституцией РФ собственность  не может использоваться в целях, противоречащих интересам общества, правам и свободам других граждан. Этот подход нашел широкое применение в отношении права собственности  на землю, что обусловлено недостаточностью земли как природного ресурса. Право  частной собственности на землю  в Российской Федерации подвергается ограничениям, предусмотренным в  законодательстве.

    По  действующему законодательству Российской Федерации решение судьбы земельного участка определяется тем, для какой  цели предоставлен и предназначен этот земельный участок, т.е. в составе  какой категории земель он находится. Смена объекта недвижимости застройки - например, вместо животноводческой фермы  намечается строительство промышленного  предприятия - должна осуществляться в  порядке перевода земель сельскохозяйственного  назначения в другую категорию.

    Как и любой другой собственник, собственник  земельного участка может осуществлять в отношении земельного участка  правомочия владения, пользования, распоряжения. Однако осуществление этих правомочий имеет определенную специфику.

    Важные  ограничения правомочий собственника земельного участка предусмотрены  в п. 3 ст. 129 ГК, в котором говорится, что сделки с земельными участками допускаются в той мере, в какой их оборот допущен земельным законодательством. Из этого следует, что при совершении сделок с земельными участками должны соблюдаться запреты и ограничения, установленные земельным законодательством. 
 
 

     3.Экономические аспекты оценки земельных участков 

    Если  возникнет необходимость продать  земельный участок, то надо произвести его оценку, которая предусматривает  двусторонний подход. С одной стороны, земля представляет собой природный  ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром, и оценивается с позиции  возможности выполнения ею многоцелевых функций, не всегда связанных с извлечением  дохода. С другой стороны, земля рассматривается  как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиции полезности и доходности использования конкретного  земельного участка.

    Оценка  земельных участков может проводиться  в следующих случаях:

    - совершения сделки с единым  объектом недвижимости;

    - вовлечения земельных участков  в сделку, в том числе их  приватизации, передачи в доверительное  управление либо передачи в  аренду;

    - определения начальной цены земельного  участка на торгах;

    - изъятия земельных участков для  государственных и муниципальных  нужд;

    - получения кредита под залог  объектов недвижимости;

    - внесения земельных участков  в уставные капиталы компаний;

    - определения наилучшего и наиболее  эффективного использования земельных  участков;

    - разработки и осуществления инвестиционных  проектов;

    - в иных случаях, предусмотренных  законодательством об оценочной  деятельности.

    При проведении оценки владелец участка  должен будет предоставить следующие  документы и информацию:

    - правоустанавливающий документ  на земельный участок;

    - кадастровый план земельного  участка;

    - площадь земельного участка; 

    - сведения о категории земельного  участка в соответствии с целевым  назначением;

    - разрешенное использование; 

    - сведения об ограничениях и  обременениях земельного участка;

    - сведения о состоянии и наличии  инженерных коммуникаций;

    - при наличии, сведения об объектах  недвижимости, расположенных на  земельных участках.

    При оценке земельных участков четко  разграничиваются категории земель. Особую категорию представляют собой  земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов). На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный  потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. Также разделяют оценку земель сельскохозяйственного назначения и оценку земель в садоводческих  товариществах и кооперативах, а  также дачных поселках.

    В зависимости от типа земельного участка  к нему применяются разные методы оценки. Но суть их сводится к определению  дохода, который может дать объект, построенный на этой земле.

     Земельная ипотека

    Покупка земли всегда считалась одним  из самых надежных вложений денег. Уж что-что, а земля не сгорит, не попадет  в аварию, не будет разрушена ураганом, ее не украдут и не угонят. Однако в настоящее время о земельной  ипотеке в России в полном понимании  говорить не приходится. Причина проста. Предметом ипотеки могут быть лишь частные земли. Государственные, муниципальные земли и земли сельскохозяйственного предназначения заложены быть не могут. А в частную собственность, по мнению экспертов, в настоящее время оформлено не более 10% земли, что не может способствовать развитию ипотеки.

    Собственно, ипотека (в переводе с греческого "залог, заклад") - это кредит, выдаваемый банком под залог недвижимого  имущества. Естественно, не все земельные  участки могут быть предметом  ипотеки. Существуют приоритеты.

    В соответствии с действующим законодательством  в залог могут быть переданы:

    - земельные участки, принадлежащие  физическому или юридическому  лицу на правах собственности;

    - земельные участки, выделенные  в натуре в счет доли в  праве общей долевой собственности  на земельные участки.

    Не  могут являться предметом ипотеки:

    - участки лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения, земли, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, иные земли, подвергшиеся деградации;

    - земли, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности; 

    - части земельного участка, площадь  которого меньше минимального  размера, установленного законом.

    Ко  всему, развитие рынка сдерживается сложностью оценки земельных участков и несовершенством российского  законодательства, а сам процесс  оформления прав на землю требует  массы времени и денег.

    Да  и сама законодательная база разработана  только для первой части ипотечной  схемы - предоставления кредита под  залог земельного участка. Вторая часть, связанная с аккумулированием земли, превращением ее в ликвидные активы, привлечением средств и рефинансированием  кредитных организаций, эмиссией и  обращением ценных бумаг, зияет пробелами, а в отдельных случаях и  черными дырами.

    Помимо  пробелов в законодательстве, есть еще и риски, сформированные самим  рынком. К примеру, земля, под которую  выдается кредит, ранее имела статус сельскохозяйственных угодий, а смена  статуса была проведена некорректно. Соответственно, это может стать  основанием для банка отказать в  предоставлении ипотечного кредита  по причине того, что оборот сельхозземель  в стране не разрешен и такой актив  не будет ликвидным для банка.

    Тем не менее земельная ипотека развивается. Подготовлена концепция развития земельно-ипотечного кредитования, на основе которой разрабатывается  целевая программа. В соответствии с этой программой предусматриваются:

    - формирование технологии долгосрочного  кредитования сельских товаропроизводителей  под залог земельных участков;

    - выдача долгосрочных кредитов  сроком до 15 лет, обеспеченных  залогом земельных участков, на  создание, реконструкцию и модернизацию  материально-технической базы сельских  хозяйств;

    - привлечение коммерческих банков  к участию в проекте на основе  предлагаемой технологии рефинансирования  их земельно-ипотечных активов;

    - формирование рынка ипотечных  ценных бумаг, обеспеченных земельными  активами, что позволит привлекать  ресурсы, необходимые для дальнейшего  наращивания объемов кредитования  посредством земельной ипотеки.

    Для запуска ипотеки под залог  земли в стране создано Агентство  по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агентство уже приступило к работе и разрабатывает стандарты  по земельной ипотеке для физических, юридических лиц, а также для  муниципалитетов.

    Стандарты разрабатываются совместно с  Министерством экономического развития и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости РФ. Создание стандартов земельной ипотеки позволит считать  землю объектом залога и привлекать под залог земли долгосрочный заемный капитал. Кредитование под  залог земли по определенным правилам должно решить проблему с дефицитом земельных участков под жилищное строительство. Схема кредитования следующая. Под залог земельного участка заемщик (как частное лицо, так и юридическое или муниципалитет) получает кредит, и на эти средства он начинает обустройство земли - подведение коммуникаций и коллекторов. Затем площадка переоценивается, ее стоимость с учетом произведенных работ возрастает, что дает возможность заемщику получить дополнительные средства для дальнейшего строительства. На полученный в результате объект недвижимости - после введения его в эксплуатацию - оформляется стандартная закладная, и агентство ее рефинансирует. Так как сделка стандартная и обладает высокой степенью прозрачности, все происходит очень быстро.

    Стандарты земельной ипотеки для физических лиц практически готовы и очень  скоро система начнет действовать. Реализация программы для юридических  лиц и муниципалитетов находится  в стадии доработки.

    Банки пока с осторожностью подходят к  существующей проблеме земельной ипотеки  по причине в первую очередь несовершенства законодательства. Но сама возможность  кредитования под залог земельных  участков для банков привлекательна своей надежностью. Земля со временем не изнашивается, как другие объекты  недвижимости, а ее стоимость постоянно  растет.

    Пока  же ипотечные кредиты под залог  земли предоставляют всего несколько  банков: Московский кредитный банк, Сбербанк, Городской ипотечный банк, банк "Сосьете Женераль Восток", Райффайзенбанк, банк "Зенит". Условия  кредитования во всех банках практически  одинаковы: 30% стоимости участка  требуется внести единовременно, а  остальные 70% придется выплачивать  в течение 10-15 лет по ставкам 11-16% годовых в долларах и 16-18% годовых  в рублях.