Правовые основы аренды в сельском хозяйстве

Перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения размера земельной доли устанавливаются законом субъекта Российской Федерации.

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации могут предоставляться религиозным организациям в собственность бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.

Согласно п 2 ст. 10 продажа на торгах права на заключение договора аренды не осуществляется при предоставлении земельных участков в аренду религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов, а также гражданам для сенокошения и выпаса скота.

Перечисленным в п.5 ст.10 Закона об обороте земель лицам земельные участки предоставляются только в аренду. Это означает, что для них не предусмотрено права последующего выкупа арендованных участков в собственность.

Запрет на предоставление в собственность установлен и для земель, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами, находящимися в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п.8 ст.22 ЗК при продаже земельного участка, который является государственной или муниципальной собственностью, арендатор этого участка имеет преимущественное право его покупки. Порядок реализации этого права регулируется ст.250 ГК. Так, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч.2 ст.255 ГК, и в иных случаях, предусмотренных законом.

В этом случае продавец доли (в данном случае земельного участка) обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следует отметить, что уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Кроме того, Правила ст.250 ГК применяются и при отчуждении доли по договору мены. Исключением из этого правила является п.1 ст.36 ЗК, согласно которому исключительное право на приобретение права аренды имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений и сооружений, которые находятся на продаваемом земельном участке.

Условия реализации преимущественного права покупки заключаются в следующем. Правила, которые касаются осуществления этого права, применяются при продаже доли постороннему лицу, т.е. тому лицу, которое не относится к участникам общей собственности, а также в случаях продажи, но не отчуждения доли в иных формах. Таким образом, сособственники не обладают преимущественным правом покупки, если доля продается одному из них или если доля не продается, а отчуждается, например, посредством дарения.

§ 3.6 Прекращение  аренды

Аренда земельного участка может быть прекращена по основаниям, содержащимся в ЗК (ст.22 и 46) и ГК (ст.450, 451, 619 и 620). 

При прекращении срока действия договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил арендованный земельный участок либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного земельного участка являются его собственностью. Когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного земельного участка, не отделимые без вреда для имущества, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного земельного участка, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Если арендатор произвел улучшения земельного участка, которые связаны с исполнением им обязанностей, предусмотренных ст.42 ЗК, независимо от того, получил он на то согласие арендодателя или нет, то стоимость таких улучшений подлежит возмещению.

Согласно п.3. ст.22 ЗК по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 ЗК.

Так, п.9 ст.22 ЗК допускает досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя в судебном порядке при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со ст.46 ЗК аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 ЗК;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей ЗК;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 ЗК.

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанных выше, не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

Статья 619 ГК устанавливает право арендодателя потребовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество (в данном случае земельный участок). Основанием может служить также невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Статья 620 ГК предоставляет право арендатору потребовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке в случаях, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Может также возникнуть ситуация, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору. Основание расторжения может возникнуть, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Статьей 451 ГК предусмотрено расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Заключение

К особенностям заключения договоров аренды земельных участков следует отнести и то обстоятельство, что в некоторых случаях такие сделки могут заключать лица, не являющиеся собственниками земельных участков.

В частности, в качестве лиц, управомоченных законом, могут выступать опекуны малолетних и граждан, признанных недееспособными (ст. 32 ГК), и попечители несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, а также граждан, ограниченных судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами (ст.33 ГК), родители малолетних граждан (ст.28 ГК). Кроме того, в соответствии с п.1 ст.267 ГК субъекты права пожизненного наследуемого владения имеют право сдавать земельный участок в аренду; в соответствии со ст.270 ГК субъект права постоянного (бессрочного) пользования также вправе передать земельный участок в аренду с согласия собственника.

В Пункт 7 ст.9 Закона об обороте земель продекларировано, что в рамках бюджетного законодательства, а также законодательства о налогах и сборах должно осуществляться экономическое стимулирование договоров аренды заключаемых на длительный срок (не менее чем на десять лет).

В данном случае законодатели справедливо посчитали, что именно долгосрочная аренда является основой стабильного правового положения сторон договора.

В свою очередь заключение договоров аренды на длительный срок будет способствовать эффективному и рациональному использованию сельскохозяйственных земель арендаторами.

Задачи

Задача 1

Какими нормативными актами регулируется предоставление земель для организации крестьянского (фермерского) хозяйства?

1.       Земельный кодекс РФ, ст.22 и  глава 14.

2.       Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года, в ред. Федеральных законов от 07.07.2003 N 113-ФЗ,от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 03.10.2004 N 123-ФЗ)

3.       ФЗ «О Крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 1 июня 2003 года N 74-ФЗ

Каковы условия предоставления земельных участков для организации крестьянских земель?

Согласно ст. 81 Земельного кодекса гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с ЗК, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Согласно главе 4 ФЗ О Крестьянском (фермерском хозяйстве):

1. Для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

2. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.

3. Земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, формируются в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В ст. 12 ФЗ О Крестьянском (фермерском хозяйстве) указывается, что граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявления, в которых должны быть указаны: