Правовые основы аренды в сельском хозяйстве

39

Томский государственный университет

Юридический институт

Курсовая работа 

ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ АРЕНДЫ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ

вариант 3

Выполнил:
студентка   5 курса Н.Н.Усова.

Проверил

Томск-2004

Тема: Правовые основы аренды в сельском хозяйстве

Содержание

Введение             

Глава 1 Правовая основа арендных отношений             

Глава 2 Понятие и виды арендных отношений             

Глава 3 Договор аренды в сельском хозяйстве             

§3.1  Общее понятие договора аренды             

§3.2 Существенные условия договора аренды, форма  и срок             

§3.3 Права и обязанности арендаторов и арендодателей             

§3.4 Порядок передачи в аренду земель сельхозназначения, субаренда             

§3.5 Выкуп земельного участка по договору аренды, преимущественное
право покупки             

§ 3.6 Прекращение  аренды             

Заключение             

Список использованной литературы             

Введение

Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередки случаи, когда купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся в использовании имущества, принадлежащего собственнику. "Во-первых, собственник может в данный момент не испытывать нужды в использовании того предмета, которым он обладает. Для отчуждения же вещи необходимых предпосылок нет, ибо со временем она понадобится самому собственнику. Но вместе с тем, вещь оказалась бы омертвленной, если бы закон не допускал ее передачи даже во временное пользование другому лицу. Во-вторых, гражданин или организация, не будучи собственником какой-либо вещи, иногда нуждается в ее использовании лишь эпизодически. В-третьих, потребность в использовании вещи может быть длительной или даже постоянной. Но и в таких случаях приобретение ее в собственность иногда неосуществимо либо экономически нецелесообразно».

Эти экономические причины породили отношения, целью которых является передача имущества во временное пользование. В группу обязательств, имеющих указанную направленность, в первую очередь, входит договор аренды.

Договор аренды – это один из классических договоров, история которого насчитывает многие тысячелетия. На протяжении этого времени формировались основные черты договора аренды.

В настоящее время договор аренды, наряду с договором купли-продажи, является самым массовым - ежедневно в России совершаются сотни тысяч сделок, направленных на приобретение имущества в аренду. Практически все предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров - договорами аренды, выступая в них в качестве либо арендаторов, либо арендодателей. Однако из широкой распространенности этих договоров отнюдь не следует его полная ясность.

Глава 1 Правовая основа арендных отношений

В годы советской власти экономическая сущность и правовое содержание института аренды недооценивались. Сфера применения арендных отношений ограничивалась либо имущественным наймом, как правило жилых и непроизводственных помещений, либо договором бытового проката. Аренда земель сельскохозяйственного назначения была запрещена повсеместно еще в 1934г.

Перестройка экономических отношений в конце 80-х гг. сопровождалась крупным развитием союзного законодательства об аренде и, прежде всего, в агропромышленном комплексе. Опыт первых ведомственных рекомендаций по организации арендных отношений в сельскохозяйственном производстве, разработанных в 1988г., получил развитие в ряде других подзаконных нормативно-правовых актов (В Указе Президиума Верховного Совета ССР от 7 апреля 1989 г., Постановлениях Правительства СССР), рассчитанных на применение во всех отраслях народного хозяйства. Просуществовав недолгое время, они  были отражены в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, принятых Верховным Советом СССР 23 ноября 1989г. В основах было дано развернутое определение понятия аренды и арендных отношений, названы сфера и объекты аренды, стороны и содержание арендного договора, изложены правила о собственности на арендованное имущество и правила его выкупа, предусмотрены принципы арендной платы, сроки действия договора аренды, порядок и основания его расторжения, прекращения и продления. Основы разрешали создание арендных предприятий и применение внутрихозяйственного арендного подряда. Можно сказать, что Основы законодательства об аренде явились предпосылкой к началу приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий.

Этот подход был затем уточнен и конкретизирован в законодательных актах  РФ, в частности, в ныне отмененном Законе РСФСР от 25 декабря 1990г. «О предприятиях и предпринимательской деятельности». Он предоставил трудовому коллективу государственного и муниципального предприятия, одного или нескольких структурных подразделений (единиц) указанных предприятий право создавать товарищества, взять в аренду и (или )выкупить в собственность работников предприятия государственного и муниципальное предприятие на условиях , предусмотренных законодательством РСФСР.

С 1 марта 1996г. введен в действия Гражданский кодекс РФ (часть вторая). В нем имеется гл.34 «Аренда», в которой изложены общие положения об аренде и правила аренды отдельных имущественных объектов. ГК РФ аренду рассматривает как синоним имущественного найма.

По договору аренды (имущественного найма)  арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору *нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Гражданский кодекс ограничивает круг имущества, сдаваемого в аренду. Ими могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Это означает, что имущество, потребляемое в процессе хозяйственной деятельности (например, семена, другой посадочный материал, корм для животных и т.п.) в аренду не сдается.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Допускается установление особенностей сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (ст.607 ГК РФ)

Оговорка в Гражданском кодекса об особенностях аренды обособленных природных объектов не случайна. Правовой режим объектов природы регулируется земельным, водным, лесным и горным законодательством. Гражданское законодательство определяет лишь общие принципы и правила арендных отношений, которые в равной мере распространяются на природные объекты. Об этом четко сказано в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». Совершение сделок с земельными участками, сказано в не, регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного , природоохранительного, иного специального законодательство и настоящего Указа. Данный Указ предоставил гражданам и юридическим лицам – собственникам земельных участков право сдавать их в аренду. Граждане, взявшие земельные участки в аренду (кроме аренды у физических ли), могут выкупить эти участки в собственность в соответствии с законодательством. Право выкупа арендованных земельных участков (долей земельных участков) в первую очередь имеют физические и юридические лица – собственники ранее приватизированных зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, расположенных на выкупаемом земельном участке.

Каждому члену коллектива сельскохозяйственной коммерческой организации, которой земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности , выдается свидетельство на право собственности на землю по утвержденной форме, с указанием площади земельной доли (пая) без выдела в натуре. Собственники земельных долей (паев) имеют право без согласия других собственников на выдел земельного участка в натуре для сдачи в аренду.

Законодательные и иные правовые предписания об аренде реализуются путем договорного правотворчества. Стороны, вступающие в арендные отношения, опираясь на законодательные и иные правовые акту, определяют свои права и обязанности при заключении соответствующего договора аренды. Этот договор является основным документов, регламентирующим их взаимоотношения в конкретной ситуации. Для упорядочения практики заключения договоров аренды полномочные государственные органы нередко издают типовые, примерные и рекомендательные формы подобных договоров.  В настоящее время известны следующие формы:

Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения. Форма утверждена постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992г.

Примерный многосторонний договор аренды земельных долей. Рекомендован постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995г. №96

Примерный договор аренды земельной доли. Рекомендован постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г №Практике известен большой перечень примерных и рекомендательных форма. Они могут разрабатываться и использоваться сельскохозяйственными и земельными органами в системе исполнительной власти субъектов РФ. Рекомендованные ими примерные формы значительно упорядочивает процесс договорного правотворчества в области арендных отношений, конкретизируя порядок заключения арендных соглашений, повышают их законность, стабильность, помогают точнее выразить права и обязанности сторон.

В настоящее время можно выделить три основных нормативно-правовых акта, регулирующих отношения по поводу аренды сельскохозяйственных земель, это: Гражданский кодекс, ч.2., Земельный кодекс, и ФЗ «Об обороте земель, сельскохозяйственного назначения».

Глава 2 Понятие и виды арендных отношений

Экономико-правовой институт аренды отражает взаимоотношения собственника имущества (арендодателя) и его временного пользователя (арендатора). Этот институт является прежде всего способом (формой) хозяйственной или иной приносящей доход деятельности. Часть этого дохода арендатор отчисляет собственнику имущества в качестве арендой платы.

Арендные отношения могут устанавливаться иногда за пределами хозяйственной, не запрещенной законом деятельности. Например, сельскохозяйственный кооператив вправе заключить с Выставочным центром договор аренды на показ племенных животных в целях пропаганды достижений своего хозяйства. Спортивное учреждение может заключить договор с крестьянином-фермером о взятии в аренду принадлежащих ему лошадей для обучения желающих верховой езде. Однако такие договоры не типичны.

Предпринимательская и хозяйственная деятельность в аграрном производстве может осуществляться и использованием различных видов договора аренды: договора проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинг). Общие правила этих видов аренды определены в ГК РФ. В его нормах отражен концепция признания объектами аренды имущества и не потребляемых вещей. Будучи в основе правильной, эта концепция не учитывает в полной мере имущественную сущность предприятий и природных объектов.

Имущество – это материальные ценности, блага, товары, продукция, иные  результаты индивидуальные ценности, блага, товары, продукция, иные  результаты индивидуального или коллективного труда, процесса производства, имеющие стоимость и ценность, позволяющие продавать их на рынке и обменивать на другие эквивалентные имущественные и материальные объекты.

Этим признаком обладают далеко не все объекты, которые могут передаваться не собственнику на условиях аренды. Например, нельзя к их числу относить предприятия. Каждое предприятие – не только имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности,  как это определено в ст. 656 ГК РФ, но и функционирующий организм, производящий продукцию на базе определенной технологии. Предприятие функционирует только в соединении с трудовым коллективом лиц, работающих в нем. Технология производства и трудовой коллектив работников – это не имущество. Без связи с этими элементами производства предприятие становится безжизненной массой зданий, помещений, станков и оборудования.

В сельскохозяйственном производстве объектом аренды выступают земельные участки. Согласно ГК РФ , земельные участки и  все, что прочно связано с ними , относятся  к недвижимому имуществу. (ст. 130ГК)

Конституция РФ несколько иначе определяет экономическую сущность земли. Она определяет, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

В самом деле, земля не только обладает качеством недвижимости, она – уникальный, неповторимый, не воспроизводимый человеком и не заменимый для человека объект природы, предоставленный людям как объект для хозяйственной и иной деятельности и условие жизни.

Человек не в состоянии изменить место расположения земли в целом и каждого конкретного земельного участка, не может обменять его на другой ему равный эквивалент. Право человека на землю первично, естественно, неотчуждаемо, как право на жизнь, на строение, здание, сооружение возведенное на этой земле – вторично, производно, зависимо от права на земельный участок как бесценное и уникальное творение природы. Объекты вторичного происхождения должны следовать судьбе «естественного» права человека на пользование природными объектами, даже в том случае, если вторичный объект мы тоже именуем недвижимым.