Правовое регулирование земельных отношений в отдельных странах

Если  говорить о системе деления земельных  участков, то в англо-саксонских странах  широко  применим термин «зонирование». Так в США – родине зонирования  и в ряде стран этот правовой инструмент аналогичен в целом делению земель на категории – способу определения  правового режима земель⁴¹, применяемому в континентальной Европе.

Как пример зонирования приведем систему, принятую в штате Висконсин⁴². Общее зонирование в штате включается в себя следующие основные зоны:

1) Проблемные территории, подверженные  риску наводнений (floodplains), мало пригодные для постоянного использования. Это связано с высоким потенциальным риском для здоровья, жизни и собственности проживающего там населения. Осуществление любых работ и возведение любых сооружений на соответствующих земельных участках возможно исключительно по результатам предварительной проверки в соответствии с особой федеральной программой страхования от наводнений⁴³. Согласно этой программе кредиты на любое строительство на указанных территориях могут предоставлять только так называемые «федерально застрахованные банки» и только при условии заключения с ними страхового договора о защите от наводнений.

2) Водно-болотные угодья (wetlands). Они очень важны как раз в контексте защиты от наводнений, так как являются своеобразной буферной зоной, предохраняющей от существенного негативного влияния со стороны подтопляемых территорий. К водно-болотным угодьям относятся не только так называемые заливные луга. Водно-болотные территории представляют собой естественные фильтрующие системы, нейтрализующие накопления фосфорных и нитратных удобрений и защищающие морские побережья и (или) берега рек. Кроме того, водно-болотные угодья очень важны для сохранения естественных экосистем, формируя экологическую нишу для видов флоры и фауны, а также обеспечивая пополнение запасов грунтовых вод.

Согласно Орданансу по зонированию входящего в Висконсин графства Уошара, побережье любых рек и ручьёв на расстоянии 300 футов от уреза воды, а также прудов и озёр на расстоянии 1000 футов от уреза воды попадает в границы Прибрежного юрисдикционного округа, что накладывает существенные ограничения на землепользование. К числу таких ограничений и дополнительных действий, которые обязаны предпринимать природопользователи, следует отнести необходимость возмещения потерь окружающей среды, необходимость улучшения качества используемых территорий, обязанность осуществлять посадки деревьев по берегам и необходимость получения разрешений на использование.

3) Территории лесов и парков (woodlands). Все лесные ресурсы могут быть разбиты на три основные категории: искусственные посадки, компенсационные посадки и естественные лесные ресурсы.

4) Сельскохозяйственные земли,  то есть участки, не только  пригодные к использованию для  производства сельскохозяйтсвенной продукции и осуществления вспомогательных сельскохозяйственных работ, но и непосредственно используемые для этих целей.

5) Земли населенных пунктов.  К данной зоне относятся все  участки, занятые городскими и  сельскими строениями, а также  объектами инфраструктуры, в том  числе и линейными, например, дорогами, газопроводами и т.д.

На территории графств в границах штата указанные пять зон подлежат дополнительной разбивке на подзоны с учетом их фактического использования, иных социометрических и хозяйственных параметров, атакже с условием действующих ограничений на землепользование (разрешенные и запрещенные виды деятельности). Так, территория уже названного графства Уошара подлежит следующему зонированию⁴⁴:

1) Подзона А-Г (сельскохозяйственная подзона общего назначения – General Agricultural Zone) предназначена для «организации пространства» сельскохозяйственных работ любого профиля. Среди ограничений землепользования, предусмотренных в этой подзоне, можно выделить установление минимальной площади земельных участков для каждой семьи (не менее одного акра). С другой стороны, в этой подзоне запрещено оборудование взлетно-посадочных полос для объектов малой авиации и проживание в трейлерах.

2)  Подзона А-Р (сельскохозяйственная подзона поселенческого назначения – Agricultural Residential Zone) отличается более выраженными поселковыми характеристиками. Минимальная площадь землевладения (один акр) здесь превращается в максимальный ограничитель площади участка на одну семью.

3)  Подзона Ц-Г (основная коммерческая подзона – General Commercial Zone). Участки, расположенные в данной подзоне, предназначены для оптимизации развития бизнеса (банки, офисы, частные клиники, гаражи, прачечные, кафе и рестораны и т.п.).

4)  Подзона Ц-С (подзона коммерческого обслуживания – Service Commercial Zone) сформирована для того, чтобы отвечать потребностям туристического и рекреационного развития городской территории. В ее границах оптимально организуется сфера услуг (лодочные станции, пансионаты, общественные бассейны и т.п.).

5)  Подзона М-Г (основная промышленная подзона – General Manufacturing Zone) должна вмещать в себя индустриальные объекты. Деятельность их в границах указанной подзоны возможна исключительно при получении соотвтетсвующих лицензий. Основанием допуска предприятий на территорию данной подзоны также является удовлетворение производственного объекта установленными нормативными требованиями по таким параметрам, как шум, грязь, копоть, запах, характер и интенсивность грузооборота, а также внешний вид объекта.

6)  Подзона О-Н (подзона охраны природных ресурсов – Natural  Resource Preservation Zone) предназначена для природоохранной деятельности. Обычно в эту зону включают болота, берега озер, а также иные пространства, не только с расположенными на них природными объектами, но также и имеющие эстетическую ценность. Здесь допустимы только определенные виды землепользования (ведение сельского хозяйства, функционирование рыбопитомников, формирование искусственных водопоев и т.п.). В границах подзоны допускается проживание граждан в специально оборудованных жилых прицепах.

7)  Подзона О-Ф (лесная подзона – Forest Zone) представляет собой зону развития техник лесоводства. В первую очередь предназначена для осуществления лесопосадок и исследования лесных насаждений. Кроме того, расположенные в ее границах лесопосадки выполняют одновременно эстетическую и образовательную функции, стимулируя бережное отношение к лесным массивам как таковым. В этой зоне допустима организация побочного лесопользования, функционирование передвижных лесопилок.

8)  Подзона О-П (оздоровительно-парковая подзона – Park and Recreation Zone) выделена для рекреационной деятельности. Здесь разрешены виды землепользования, аналогичные подзоне О-Н.

9)  Подзона РС-10 (подзона односемейных домовладений – Residential Single Family Zone) сформирована для размещения частных домовладений на одну семью. Ее территория всегда обеспечивается системой общественного водоснабжения и канализации. Минимальный размер частного владения в этой зоне не должен быть меньше 10 000 квадратных футов.

10)     Подзона РС-20 (зона односемейных домовладений – Residential Single Family Zone) – зона идентичная зоне РС-10 за единственным исключением: минимальный размер частного владения в этой зоне не должен быть меньше 20 000 квадратных футов.

11)     Подзона РМ (подзона многосемейных домовладений – Residential Multiple Family Zone) с юридической стороны представляет собой зону кондоминиумов, в которой несколько сособственников (как минимум два) владеют земельным участком площадью как минимум в 12 000 кв. футов, на котором расположены домовладения соответствующих семей.

Обозначенная схема зонирования  широко применима на уровне США и  постепенно заимствуется иными странами как англо-саксонской, так и зачастую романо-германской правовой семьи, а также иными государствами. Система зонирования имеет более широкую структуру, нежели распространенное в России отнесение земли к категориям по целевому назначению, при этом зонирование имеет больший практический аспект, так как либо не предполагает необходимости и возможности перевода отдельно взятых земельных участков из категории в категорию, либо существенно ограничивает данные действия. Полагаем, что рассмотренная система зонирования является положительным примером.

Что касается вещных прав на земельные участки. Современная концепция права собственности в США и Англии не делает различия в механизмах реализации частной, государственной, коллективной и иных форм собственности. Право собственности ассоциируется с понятием «частная собственность», действует единый механизм осуществления права собственности, обеспечивающий равноправие всех форм собственности⁴⁵. Право собственности на землю в США является совокупностью взаимосвязанных правомочий, некоторые из которых принадлежат собственнику, а другие – государству, предоставившему лицу права собственности. Государство вправе облагать собственника земли налогом. Земельный налог – мощный инструмент, влияющий на использование земли, путем применения особых методов налогообложения и определения размеров налогов в зависимости от характера землепользования и характеристик земельного участка. Данная тенденция характерна для англо-саксонских стран также, как и стран континентальной Европы.

В США  до сих пор действует система  деления объектов недвижимости и  права собственности на них, созданная  еще судами Англии в период феодализма. Обычное право может признавать владение имуществом как на праве  собственности (freehold estate), так и без такого права (non-freehold estate). Как отмечает профессор О.И. Крассов, «в первую категорию включаются различные типы поместий-феодов (fees-simple): собственность на феод, ограниченная каким-либо условием (fee simple conditional), собственность на феод с установленным порядком наследования (fee tail) и пожизненная собственность (life estate).

Вторая  группа охватывает владение недвижимостью  в течение какого-либо срока (estate for years); периодическое владение (estate from period to period); владение, разрешенное собственником (estate at will), и владение недвижимостью после истечения обусловленного срока (estate at sufferance). Правовые последствия обладания указанными основными титулами на недвижимость в основном сводятся к различиям, касающимся ограничений по распоряжению и наследованию этого имущества. Эти различия в некоторых случаях сложны и запутанны, их нередко трудно выявить. Тем не менее, данная архаичная система видов недвижимости до сих пор продолжает существовать, вписавшись в правовую систему США».

Фактически  «в современной Америке право  частной собственности не имеет  абсолютного значения, поскольку  государство устанавливает весьма существенные ограничения»⁴⁶частной собственности. Эти ограничения включают в себя как уже поименованное зонирование, так и иные механизмы, некоторые из которых будут отмечены ниже.

Права собственника земли подразделяются в США на права, связанные с использованием поверхности земли и пространства под и над поверхностью земельного участка.

Законы, принятые в конце ХIХ – начале ХХ в., зарезервировали право собственности на недра и полезные ископаемые за правительством Соединенных Штатов. Поселенцы, приобретшие патенты на землю согласно этим законам, не получали прав на использование недр: они резервировались за федеральным правительством или штатом. Зарезервированные полезные ископаемые оставались предметом аренды, купли продажи или заявки на добычу.

Поскольку владелец земельного патента (или его  наследник) обладали лишь правом собственности  на поверхность земли, подчиненным  федеральному праву на недра, то существовала вероятность порчи и даже уничтожения  поверхности земли как объекта  права собственности в случае добычи полезных ископаемых. Поэтому  Конгрессом США в 1976 году был принят Закон о федеральной политике по управлению землями, разрешивший  собственнику земли ходатайствовать  о приобретении полного патента, объединяющего права как на поверхность, так и на недра земли.

В США  собственник земли обладает и  правом частной собственности на лес, произрастающий на его участке. Собственник может передавать свои права на лес лесозаготовителю с  целью его рубки. Допускается  продажа или передача земли с  резервированием прав на лес и  заготовки древесины.

Кром  етого, следует отметить тот факт, что «в соответствии с законом США 1978 г. «О лесных и пастбищных возобновимых ресурсах» запрещается продажа федеральных земель иностранным гражданам, а равно иностранным юридическим лицам, не подпадающим под действие законов США». Данное ограничение следует признать обоснованным. Его аналоги существуют не только в странах англо-саксонской правовой семьи, но и в континентальной Европе.

Сложнее дело обстоит с правом собственности  на использование вод. В США действует  несколько доктрин водного права. Так в восточных штатах приоритетны  права на воду владельцев прибрежной полосы с акцентом на норму общего права, согласно которой собственник  земли, примыкающей к реке, приобретает  права пользования водой в  силу факта собственности на такую  землю. Собственник неприбрежной земли, пользующийся водой, несет ответственность перед любым прибрежным собственником, которому в результате этого может быть нанесен ущерб. В тоже время, прибрежные собственники, мешающие использовать воду неприбрежному собственнику, не несут за это никакой ответственности.

Прибрежный  собственник обладает правом «обоснованного пользования водой». Это означает, что если прибрежный собственник  нарушает право водопользования  другого прибрежного собственника, то он несет за это ответственность  в том случае, если другой собственник  может доказать свои убытки.

В западных штатах действует другой принцип. Там  существует доктрина первоначального  присвоения, которая предусматривает  защиту прав водопользования субъекта, который присвоил эти права раньше, чем кто-либо другой.

В Соединенных  Штатах государственные органы имеют  право изымать земельную собственность  при необходимости ее общественного  использования. Право изъятия частной  собственности – неотъемлемое право  государства, связанное с суверенитетом, предполагающее осуществление властных полномочий по выполнению функций государственного управления.

Наиболее  серьезным шагом в расширении сферы применения права изъятия частной собственности стало в 1967 году решение Верховного Суда США, который признал конституционность Закона штата Гавайи о земельной реформе. Этот закон предусматривал возможность изъятия земель для того, чтобы уменьшить степень концентрации земельной собственности в руках немногочисленной группы, занимавшей в свое время высшие должности на Гавайских островах. Закон разрешал штату приобретать право собственности на недвижимость и затем передавать ее арендаторам этого имущества.