Заемный капитал на начало года= инвестиционные затраты из (24 млн. руб.)*0,4 Данные взяты из Табл 4.

Погашение долга = 10% от заемного капитала на начало года, распределяется равными долями по всем годам.

Заемный капитал на конец  года = заемному капиталу на начало года-погашение долга в конце года.

Заемный капитал на начало следующего года=заемному капиталу на конец предыдущего.

% от  стоимости кредита на конец  года = Заемный капитал на начало  года * 12%годовых /100% 

Таблица 8 – Расчет стоимости недвижимости

 

Цена  продажи объекта  недвижимости в конце 2013 г. = ( Площадь жилых помещений *стоимость продажи квартир (Табл.4) + площадь коммерческих помещений*стоимость их продажи)* Индекс изменения стоимости недвижимости по годам( Табл. №3.), расчет ведется цепным образом.

Бухгалтерская стоимость =  Балансовая стоимость(32000000) – амортизационные отчисления (табл.№6).

Налогооблагаемая  часть от цены продажи = цена продажи от объекта недвижимости – Бухгалтерская стоимость

Величина  налога на прибыль = 24% от налогооблагаемой части от цены продажи.

Конечная  цена продажи недвижимости на конец 2013 г. = Н/о часть от цены продажи объекта недвижимости – налог на прибыль

Выплата долга за привлеченный капитал берется из Табл.№7 2013 г.

Чистые  кассовые поступления  от продажи объекта  недвижимости = Конечная цена продажи – Выплата долга за привлеченный капитал.

Таблица 9 – Кассовые поступления от сделок с недвижимостью

 

Начальная стоимость недвижимости =28 млн.руб.( Табл.4)

Инвестиции  в реконструкции  объекта недвижимости = 24 млн. руб. (Табл4)

Величина  заемного капитала = 40% от инвестиционных затрат

Погашение займа = Табл. №7(значения берутся со знаком минус)

Годовой финансовый результат  после уплаты налога на прибыль = Табл.№7 строка 8.

Величина  амортизационных  отчислений = Табл.№7

Цена  продажи объекта  недвижимости = Табл.№8 2013г.

Величина  уплаченного налога на прибыль = Табл.№8 за2013г.(со знаком минус)

Платежи по займам = Табл.№8 строка 6 (со знаком минус)

Величина  кассовых поступлений = суммируются итоги по столбцам.

Таблица 10 - Расчет рентабельности вариантов по текущей стоимости кассовых поступлений

 

     Дисконтный  множитель = ,   r – процентная ставка

     n – номер расчетного периода. 

     Кассовые  поступления(дисконтированные) = кассовые поступления (Таб.9)*дисконтный множитель. 

       При процентной ставке 12 % значение кассовых поступлений отрицательно, а при процентной ставке, равной 11% кассовые поступления еще положительны. ВНД~11,5%. Следовательно, данные инвестиции будут прибыльны при ставке процента не выше 11 %.

 

Заключение

 

 Доходный  подход отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

   Доходный  подход используется при определении:

• инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не платит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих, доходов от этого объекта;
• рыночной стоимости.

 B рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

• прямой капитализации доходов;
• дисконтированных денежных потоков.

   При использовании метода капитализации  доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

  Этот  метод оценки недвижимости используется, когда ожидается, что будущие  уровни денежных потоков существенно  отличаются от текущих, можно обоснованно  определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет. Другими словами, метод более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

 

Список  использованной литературы

 

1. Экономика недвижимости: Учебное пособие.-2-е  изд.-М.: Дело, 2000.-328 с. Под редакцией доктора экономических наук, профессора  В.И.Ресина.
2. Оценка недвижимости учебник под ред. д.э.н. проф. А.Г. Грязновой, М.:«Финансы и статистика», 2003.
3. Бороненкова С.А. Управленческий анализ. - М.: Финансы и статистика, 2002.
4. Десмонд Г., Келли Р. Руководство по оценке бизнеса. — М.: Российское общество оценщиков, 1996.
5. Есипов В.Ф., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса: Учебник для вузов. — СПб.: Питер, 2001.
6. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. Ред. П. Г. Грабового. Смоленск: Изд-во « Смолин Плюс», М.: Изд – во « АСВ », 1999