2.3.1 Стоимость капитала не меняется

     При анализе инвестиций в недвижимость коэффициент капитализации не должен включать надбавку на возмещение капитала, если перепродажа актива произойдёт по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и прогнозируется поступление равномерных доходов.                                 

 

C – стоимость;

I – доход;

Ro – коэффициент капитализации

2.3.2 Прогнозируется снижение стоимости капитала (Методы Ринга, Инвуда, Хоскольда)

     Когда ожидается, что стоимость вложенного капитала уменьшится, то часть или вся сумма возмещённых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

Существует  три способа возмещения инвестированного капитала:

1. прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
2. возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции

(метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

3. возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента

(метод  Хоскольда). 

Метод Ринга

     Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями.           

 n - оставшийся срок экономической жизни;

  R_y - ставка доходности инвестиций.

Пример. Условия инвестирования:

• Сумма вложенного капитала в недвижимость 20 000 у.е.
• R_y - Ставка доходности инвестиций 14%,
• срок инвестирования 4 года.

Коэффициент капитализации: = 0.39 
 
 

  Таблица 1 – Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций

 

     Возврат капитала происходит равными частями  в течение всего срока службы объекта недвижимости. 

Метод Инвуда 

          Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

R_k = R_{y +} SFF(n, У),  где

SFF - фактор фонда возмещения; Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Пример. Условия инвестирования:

• Сумма вложенного капитала в недвижимость 20 000 у.е.
• Ставка доходности инвестиций 14%,
• срок инвестирования 4 года.

     R_k = R_y + SFF(n; R_y) = 0.14 +0.2032 = 0.3432

     Общая сумма возмещений = 0,3432*20000 = 6864 
 

Таблица 2 - Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда.

 
 

Метод Хоскольда 

     Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

R_к = R_y + SFF(n, У_б), где

У_б - безрисковая ставка процента.

Пример. Условия инвестирования:

• Сумма вложенного капитала в недвижимость 20 000 у.е.
• Ставка доходности инвестиций 14%,
• срок инвестирования 4 года,
• безрисковая ставка 7%.

          R_k = R_y + SFF(n; R_б) = 0,14 + 0,2252 = 0,3652

         Общая сумма возмещений: 20 000 * 0,3652 = 7 304 
 
 
 
 
 

Таблица №3

2.3.3 Прогнозируется повышение стоимости капитала

 

     Обычно  при вложении инвестиций в недвижимость типичный инвестор рассчитывает на будущий  рост стоимости первоначально вложенного капитала.

Этот  расчёт строится на прогнозе инвестора  о повышении цены земли, зданий и  сооружений по принципам информации, повышения спроса на определённые объекты недвижимости и т.д.

     В связи с этим появляется необходимость  учёта в коэффициенте капитализации  прироста стоимости капиталовложений.

С учётом этого коэффициент капитализации  текущего дохода будет равен ставке процента (дисконта) за вычетом надбавки на будущий прирост капитала.

Пример. Требуемая ставка процента 12%. Текущий доход остаётся неизменным и составляет 100 у.е. в год. Ожидается, что в течение последних 4-х лет стоимость инвестиций возрастёт на 30%.

Коэффициент капитализации рассчитывается:

1. Прирост стоимости 0,3*0,209=0,06276;

n =4, i=12, к=3

2. Из требуемой ставки процента вычитаем прирост стоимости:

R₀ = 0,12-0,06276=0,05724;

3. Текущая стоимость 100/0,05724=1747,03 у.е.

III. Метод дисконтированных денежных потоков

 

     Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет  оценить объект в случае получения  от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается,  что  будущие  денежные  потоки  будут  существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков 
  денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая     недвижимость     -      крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или 
  введен в действие).

     Метод ДДП позволяет оценить стоимость  недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

     Алгоритм  расчета метода ДДП. Для расчета ДДП необходимы данные:

• длительность прогнозного периода;
• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
• ставка дисконтирования.

     Алгоритм  расчета методом ДДП можно выразить следующими этапами:

1. Определение прогнозного периода.
2. Прогнозирование величин денежных потоков.
3. Определение ставки дисконтирования
4. Расчет стоимости методом ДДП.

IV. Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости