Федеральное агентство по образованию РФ

Государственное учреждение высшего профессионального  образования

Воронежский государственный архитектурно-строительный университет 

Кафедра экономики строительства 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 

по  дисциплине: «Экономика недвижимости»

на  тему:

«Доходный подход к оценке недвижимости. Метод Ринга, Хоскольда, Инвуда для определения коэффициента капитализации» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

             / 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Воронеж 2008

Содержание 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

I. Введение

     Доходный  подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта недвижимости. Определение стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за недвижимость больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этой недвижимости (предполагается, что для данного покупателя важен не объект как таковой, а право получения будущих доходов от владения этим объектом). Аналогично, собственник не продаст свою недвижимость по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

     При оценке недвижимости с позиции доходного  подхода, к доходам от использования  относятся поступления арендной платы от арендаторов объекта, и  текущая стоимость выручки от будущей перепродажи объекта недвижимости. Необходимо понимать, что эти доходы - прогнозные величины, рассчитанные оценщиком на основе анализа целого ряда факторов, характеризующих финансово - экономическое состояние, как самого оцениваемого объекта недвижимости, так и той рыночной среды, в которой он находится.

     В рамках доходного подхода к оценке недвижимости обычно принято выделять два основных метода оценки:

• Метод капитализации прибыли.
• Метод дисконтирования денежных потоков.

  Суть  этих методов состоит в том, что  бы сначала спрогнозировать величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного  периода, а затем разделить чистый операционный доход на так называемую ставку капитализации (дисконтирования), которая, вообще говоря, представляет собой процент дохода на вложенный капитал. Ставка капитализации (дисконтирования) определяется оценщиком в соответствии с существующими методиками.

II. Метод капитализации доходов

 

 Метод капитализации  доходов применяется если:

• потоки доходов – стабильные положительные величины;
• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

     Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Формула, по которой определяется стоимость объекта С, имеет следующий вид:

  или           или          или       

С – стоимость объекта недвижимости;

Д (I) – чистый доход, ЧОД (NOI) – Чистый операционный доход (Net Operation Income)

К( ) – норма прибыли, или ставка капитализации.

     Метод капитализации дохода иногда  называют методом оценки дохода. Он предполагает оценку текущей  стоимости доходов при наилучшем   использовании оцениваемого имущества.

     Собственник приобретает объект  недвижимости в основном по  трём причинам:

1. Для собственного использования (например, жилья);
2. Для получения доходов от данного объекта;
3. Для повышения престижа

Доходный  подход включает два метода:

1. метод капитализации доходов (прямая капитализация);
2. метод дисконтированных денежных потоков.

Основные  проблемы данного метода.

1.  Метод   не рекомендуется  использовать,  когда объект недвижимости требует  значительной реконструкции или  же находится в состоянии незавершенного    строительства,    т.е.    в    ближайшем    будущем    не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2.  В российских  условиях основная проблема,  с которой сталкивается оценщик  -  «информационная непрозрачность»  рынка недвижимости, прежде всего  отсутствие информации по реальным  сделкам продажи и аренды     объектов     недвижимости,     эксплуатационным     расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные  этапы процедуры оценки методом капитализации:

1. Определение ожидаемого   годового   (или   среднегодового)  дохода,   в качестве   дохода,   генерируемого   объектом   недвижимости   при   его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2. Расчет ставки капитализации;
3. Определение   стоимости   объекта   недвижимости   на   основе   чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

2.1 Расчёт коэффициента капитализации

    

Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.

     Капитализация доходов – совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объектов на основе их потенциальной способности приносить доход.

     При определении коэффициента  капитализации учитывается как сама прибыль, получаемая от эксплуатации объекта недвижимости, так и возмещение основного капитала, затрачиваемого на приобретение объекта.

     Коэффициент капитализации, учитывающий  эти две составляющие называется  общим коэффициентом капитализации.

     Существует несколько методов расчёта коэффициента капитализации:

• Метод прямой капитализации;
• Метод связанных инвестиций: заёмного и собственного капитала;
• Метод связанных инвестиций: земли и здания;
• Кумулятивный метод;
• Метод Эллвуда.

2.1.1 Метод прямой капитализации

 

   Данный метод не учитывает прогнозы инвестора и ожидания на рынке относительно:

1. Периода владения;
2. Динамики доходности;
3. Изменение стоимости недвижимого имущества.

     Данный  метод дает возможность рассчитать общий коэффициент капитализации  на основе цен продаж схожих или аналогичных объектов недвижимости.

     Данный  метод основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации (норма капитализации) определяется следующим образом:

     Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Главная задача эксперта-оценщика при реализации данного метода – подобрать подходящий объект-аналог. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае нет необходимости в существенной корректировке данных отчетов. Чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.

Прямая  капитализация также может использоваться для оценки имущественных прав, а  также стоимости отдельных физических компонентов недвижимого имущества (земли и улучшений).

     Метод прямой капитализации – наиболее простой способ расчета ставки капитализации. Если имеется соответствующая информация (достоверная), его всегда целесообразно применять.

2.1.2 Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала

    

     Метод применяется, когда для покупки объекта недвижимости используются заемный и собственный капитал в определенной пропорции.

     Ставка  капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

     Ипотечная составляющая состоит из двух частей: ставки процента по кредиту и коэффициента фондопогашения.

     Когда условия кредита известны, ипотечную  постоянную можно определить по финансовым таблицам.

     Ставка, используемая для капитализации  дохода от собственного капитала, называется ставкой капитализации собственного капитала и определяется  отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

     Общий коэффициент капитализации определяется – средневзвешенное значение собственных  и заемных средств в общем  объеме инвестиций.

M – доля заёмных средств в структуре капитала;

R_m – ставка капитализации на заёмные средства или ипотечная постоянная;

R_e – ставка капитализации на собственный капитал.

2.1.3 Метод связанных инвестиций: земля и здания

     Данный метод определения общего коэффициента капитализации применяется, когда необходимо точно рассчитать ставки капитализации по каждой составляющей имущественного комплекса: строению и земельному участку.

     Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строений на этой земле.

     Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса. Расчет общей ставки капитализации К_общ по данному методу производится по следующей формуле:

L – стоимость земли в % от общей стоимости имущественного комплекса;

B – стоимость здания в % от общей стоимости имущественного комплекса;

, – ставка капитализации соответственно для земли, здания.

     Пример. Ставка капитализации для земли составляет 12% при её доле в стоимости имущественного комплекса 30%, ставка капитализации для улучшений составляет 14%. Доход от комплекса 600 000 у.е..