Доходный подход к оценке недвижимости. Метод Ринга, Хоскольда, Инвуда для определения коэффициента капитализации

Тогда стоимость комплекса = Д / , где = 0,12*0,3+0,14*(1-0,3)=0,134=13,4%

Стоимость = 600 000 у.е. / 0,134 = 4 477 611,94 у.е.

2.1.4. Кумулятивный метод

     Особенность данного метода в том, что одна из составляющих общего коэффициента капитализации – процентная ставка (или ставка дохода на инвестиции) разбивается  на отдельные компоненты.

     К безрисковой ставке дохода прибавляются:

1. Поправка на риск, который имеется на все другие виды инвестиций. Чем больше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.
2. Поправка на неэффективное управление. Чем сложнее объект недвижимости, тем более компонентного управления он требуют.
3. Поправка на низкую ликвидность – для учёта потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых для этого временных затрат.

     В качестве безрисковой ставки могут быть:

1. Процентная ставка по государственным краткосрочным обязательствам
2. Процентная ставка по депозитам банка высшей категории надежности, доходность по еврооблигациям (это должна быть ставка, характеризующая максимальную ликвидность и минимальный риск).

Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации – ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется путём суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.

Причем  если стоимость фонда со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата капитала должна применяться  со знаком «минус» (-).

Пример. Стоит задача определения общего коэффициента капитализации кумулятивным методом. Известно, что:

• Безрисковая ставка – 9%;
• Поправка на риск – 3%;
• Поправка на неликвидность – 4%;
• Поправка на неэффективное управление – 1%.

Время, которое необходимо для возврата вложенного капитала, составляет 5 лет. Отсюда ставка возврата капитала составит   1/5 ;

R₀ = 0,09+0,03+0,04+0,01+0,20=0,37

2.1.5. Метод Эллвуда

 

     Это модернизированный метод связанных  инвестиций – заёмного и собственного капитала.

     Основными недостатками метода связанных инвестиций собственного и заёмного капитала являются:

• Отсутствие учёта продолжительности периода капиталовложений;
• Снижения или повышения стоимости имущества в течении этого периода.

     В 1959 году членом института Оценки Эллвудом предложена модернизированная формула связанных инвестиций: собственного и заёмного капитала, учитывающая эти факторы.

     Общий коэффициент капитализации:

R₀ =

Y_e – ставка дохода на собственный капитал;

 – Процент  выплачиваемого кредита;

М –  отношение величины кредита к стоимости объекта;

- фактор  фонда возмещения по ставке  дохода на собственный капитал;

R_m – коэффициент капитализации заёмного капитала (или ипотечная постоянная);

D_o – изменение общей стоимости объекта;

D_i – общая норма изменения дохода;

J – коэффициент стабилизации дохода.

Основная  часть данной формулы, представленная в числителе, называется базовым коэффициентом капитализации и учитывает условия амортизации кредита:

R_б = Y_e - M*(Y_e + P*

– R_m)

     Базовый коэффициент капитализации представляет собой норму отдачи собственного капитала, скорректированную на условия финансирования.

     Если  доход и стоимость недвижимости не изменяются, то базовый коэффициент  капитализации будет соответствовать  общему коэффициенту капитализации.

Корректировка на ожидаемое изменение стоимости недвижимости производится с помощью части основной формулы:       

     Если  стоимость объекта увеличивается, то общий коэффициент капитализации  должен быть скорректирован в меньшую  стоимость. И наоборот, если ожидается уменьшение стоимости объекта, то общий коэффициент капитализации  должен быть скорректирован в большую сторону.

Корректировка на изменение дохода производится с  помощью знаменателя формулы:        

     Коэффициент j всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1.

Пример. Стоит задача определить стоимость недвижимости с применением общего коэффициента капитализации, если известно, что:

• Чистый операционный доход – 50 000 у.е.;
• Проектируемый период – 10 лет;
• Условия кредита: норма процента – 9%, срок амортизации кредита (ежемесячные платежи) - 25 лет, доля заёмных средств – 70%, изменение стоимости недвижимости -20% потери, норма отдачи собственного капитала – 16%.

У - ставка дохода на собственный капитал – 16%

Д - 50 тыс.

m – доля заемных средств – 70%

t – 25 лет

T – 10 лет

i – 0.09 

R₀ =

R₀ =

 

2. = =

3. f = = 0.10

4. C = 50 / 0,1= 500 тыс.руб.

5. с = 0,16+0,18*0,05-0,10=0,069

 
2.2 Определение чистого операционного дохода

 

Используется  ряд показателей:

• ПВД (потенциальный валовой доход);
• ДВД (действительный валовой доход);
• ЧОД (чистый операционный доход);

2.2.1 Расчет потенциального валового дохода (ПВД)

   

 Потенциальный валовый доход (ПВД) – это доход, который можно получит от недвижимости при 100% её использовании без учёта всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади помещений и установленной арендной ставки

ПВД=S*С, где

S – площадь помещения;

С –  арендная ставка.

     Договор аренды – основной источник информации о приносящей доход недвижимости.

     Аренда – предоставление арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

     Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендатор согласился бы взять, а типичный арендодатель согласился бы сдать имущество в аренду.

Все арендные договоры делятся на три типа:

- С фиксированной арендной ставкой (экономическая стабильность);

- С переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора);

- С процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендного платежа добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

2.2.2 Расчет действительного валового дохода (ДВД)

    

Действительный  валовый доход (ДВД) – это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от рыночной стоимости использования объекта недвижимости.

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы

Обычно  эти потери выражаются в процентах  по отношению к валовому доходу или используется коэффициент недоиспользования помещений.

2.2.3 Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)

 

    Чистый операционный доход – определяется разностью между действительным валовым доходом и операционными расходами.

ЧОД = ДВД - ОР

     Операционные расходы – это периодические ежегодные расходы по содержанию недвижимости, которые в свою очередь делятся на:

     - условно-постоянные 

     - условно-переменные 

     - резерв на замещение.

     Условно-постоянные расходы – это расходы, которые не зависят от степени загруженности помещений. К ним относят имущественный налог, страховые взносы, заработная плата обслуживающего персонала плюс налоги на нее.

     Условно-переменные расходы – это те, которые не зависят от степени загруженности помещений.

К ним  относят: коммунальные расходы, расходы на охрану, расходы на рекламу и заключение арендного договора, расходы на управление, расходы на консультационные и юридические услуги. Иногда оплата труда управляющего рассчитывается в процентах от ДВД.

     Резерв на замещение – это затраты по поддержанию быстроизнашивающихся элементов здания в нормальном функциональном состоянии.

2.3   Учёт возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации

     Коэффициент капитализации – это ставка, которая будучи отнесённой к текущим доходам, приносимым инвестициями, даёт оценочную стоимость инвестиций. Коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя доход на капитал и возврат капитала.

Потоки  доходов, поступления которых прогнозируются равными суммами в течение неограниченного срока, следует капитализировать по ставке процента (дисконта).

     Капитализация по процентной (дисконтной) ставке проводится также, если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала. В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток доходов является доходом на инвестиции.

     В случае, если прогнозируется изменение стоимости актива (потеря или рост), то возникает необходимость учёта в коэффициенте капитализации возмещения капитала.

Рассмотрим  порядок капитализации потока доходов  в следующих случаях:

1. Стоимость капитала не меняется;
2. Прогнозируется снижение стоимости капитала;
3. Прогнозируется повышение стоимости капитала.