Подготовка материалов инвентаризации городских земель и объектов недвижимости для создания и ведения городского кадастра

Введение

Составной частью национального богатства  страны является недвижимое имущество, включающее объекты градостроительной  деятельности. Одно из основных направлений  в системе управления недвижимым имуществом – технический учет зданий и сооружений на территории городов и других населенных пунктов, промышленных зон и зон иных назначений, т.е. определение состава, состояния, стоимости этих объектов и учет их принадлежности.

Работа по регистрации строений в соответствии с признаками правовой принадлежности, позволяющая упорядочить правовые взаимоотношения владельцев строений  с соответствующими учреждениями, регулирующими застройку городов, – существенная часть работ по технической инвентаризации.

 Важность технической инвентаризации  также связана с тем, что на ее основе могут определяться амортизационные отчисления, производиться страхование строений, исчисляться налоги и т.д. Учетно-техническая документация может использоваться в работах, связанных с планированием и реконструкцией населенных пунктов, с отводами земель под новое строительство и т.д.

 В настоящее время техническая  инвентаризация сформировалась  как единая структура организаций,  производящих инвентаризацию объектов. Все это определило задачи  и цели ее проведения, взаимосвязь  с другими отраслями народного хозяйства, материальную базу и другие факторы, обеспечивающие нормально осуществление работ по технической инвентаризации и паспортизацию основных фондов жилищно-коммунального хозяйства.

 Основными задачами государственного  технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства являются:

• обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением капитального строительства;
• формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства и их территориальном распределении;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Составление  технического заключения

 Техническое описание каждого  строения, пристройки и службы проводится по данным  о конструктивных элементах, полученным в натуре, в специальных разделах технической документации. Техническое состояние здания определяется путем тщательного осмотра в натуре конструктивных элементов одновременно с описанием признаков их износа.

При инвентаризации должны быть обследованы все части  здания: фундамент, цоколь и стены, перегородки, перекрытии, полы, крыши, окна, двери, лестницы, крыльца, отмостки, внутренняя и наружная отделка, отопление, инженерное оборудование.

 Результаты  осмотра, признаки и их количественная  оценка (повреждения на площади  всей осматриваемой конструкции)  заносятся в полевой абрис. 

 Конструктивное решение и материал фундаментов выясняются по исполнительной и проектной документации либо по информации, полученной от владельца. При наличии подвала, технического подполья, возможно, произвести осмотр видимой части фундамента изнутри здания. При отсутствии подвала о состоянии фундамента можно судить по состоянию наземных элементов здания. Признаки износа, дающие возможность определить физическое состояние фундаментов разной конструкции, представлены в табл. № 1-5 ВСН 53-86.

 В зависимости от материала стен и их конструктивного решения надо обращать внимание при осмотре на состояние кладки стен и сводов, наличие трещин, наличие повреждений гнилью, состояние стенового материала и т.д. Признаки износа стен представлены в табл. № 6-15 ВСН 53-86.

При осмотре перегородок обращают внимание на места сопряжения перегородок с потолком, где возможны трещины и сколы (у кирпичных, гипсобетонных, шлакобетонных и т. д. перегородок); состояние вертикальной поверхности перегородок, где возможны отклонения от вертикали, сквозные трещины, увлажненные места, перекосы и поражения гнилью у деревянных перегородок. Признаки износа перегородок представлены в табл. № 20-25 ВСН 53-86.

При осмотре конструкций перекрытий в первую очередь и наиболее тщательно осматривают перекрытия первого и последнего этажей, а также перекрытия в помещениях кухонь, санитарных узлов, ванных комнат и помещений, граничащих с ними, подверженные неблагоприятным условиям эксплуатации. Признаки износа: следы промерзания, трещины в местах примыкания,  прогибы балок и прогонов и т.д. Признаки износа перекрытий представлены в табл. № 26-32 ВСН 53-86.

При осмотре полов могут быть выявлены следующие дефекты: стирание материала, щели между досками, стирание поверхностей в ходовых местах, выбоены и т.д. Признаки износа полов представлены в табл. № 48-54 ВСН 53-86.

При осмотре крыш оценивается техническое состояние несущих конструкций и кровельного покрытия. Осмотр конструкций чердачных крыш производится в помещении чердака. Основные возможные дефекты: ослабление креплений, поражение гнилью мауэрлата, стропил и т.д. Признаки износа крыш и кровли  представлены в табл. № 28-47 ВСН 53-86.

При осмотре таких конструкций здания, как окна и двери, можно столкнуться с дефектами, вызванными деформациями в других частях здания. Так, перекос дверных и оконных коробок может быть связан с деформациями стен из-за неравномерной осадки фундаментов или недостаточной несущей способности перемычки над проемом.

При обследовании окон и дверей необходимо обращать внимание на состояние сопряженных с ними других конструктивных элементов, на их износ и устанавливать причину возникновения тех или иных нарушений. Основные признаки износа: отсутствие остекления, рассыхание, деформация коробок и т.д. Признаки износа окон и дверей представлены в табл. № 55-58 ВСН 53-86.

Основными признаками технического состояния наружной и внутренней отделки являются следующие: трещины, загрязнения, вздутие, следы протечек, трещины и т.д. Признаки износа отделок представлены в табл. № 59-64 ВСН 53-86.

К инженерному оборудованию зданий относятся: горячее и холодное водоснабжение, отопление, канализация и водосток, электрооборудование, печи и мусоропроводы.

При визуальном обследовании технического состояния внутренних систем инженерного оборудования необходимо убедиться в их наличии и функционировании. Проверяется состояние газовых вводов, стояков, трубопроводов, вводно-распределительных устройств, щитков, электроприборов, сантехнических приборов, электрических или газовых плит.

Трубопроводы и стояки осматриваются в квартирах и в помещениях технических этажей или технических подвалов. Выявленные дефекты и неисправности отражаются в абрисе для дальнейшего сравнения с табл. № 65-71 ВСН 53-86

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Составление абриса

При измерениях в натуре составляется абрис земельного участка с нанесением всех имеющихся зданий, сооружений и границ видов угодий (двор, сад, огород, зеленые насаждения и т.п.).

В абрисе указываются номер домовладения, здания, наименование улицы, наименование собственника, даты начала и окончания съемки, контроля и подписи исполнителей.

Абрис земельного участка рекомендуется делать с таким расчетом, чтобы все измерения, надписи и цифровые данные были разборчивы и было видно,к какому промеру конкретно относится каждая цифра или надпись.

Перерисовка абриса, подчистки и  запись одних цифр по другим запрещается.

При ведении абриса возможны выноски отдельных деталей и надписей. Это необходимо сделать так, чтобы при составлении плана земельного участка по абрису не возникало сомнений, к какому месту относится вынесенная деталь или надпись.

При вычерчивании основных зданий в абрисе показывается их этажность, материал стен, назначение.

Абрис является основным материалом для вычерчивания плана и должен быть подготовлен так, чтобы другой исполнитель по нему мог без затруднений  составить план земельного участка.

Все измерения земельного участка, осуществляемые при его обследовании, заносятся в абрис земельного участка.

Ошибка измерения не должна превышать:

• для границ участков и промеров съемки ситуации - 10 см
• для линий до 20 м; 1/200 (0,5%) для линий свыше 20 м, но не больше 100 см
• для линий длиннее 200 м;
• для зданий - 3 см для линий до 6 м и 1/200 (0,5%) для линий свыше 6 м.

Все границы участка измеряются по всей их длине, а в случае, когда  границы застроены и нет возможности  осуществлять работы обычным способом, необходимо производить измерения частями или параллельно границе.

Измерение участка производится по осевым линиям оград, расположенных  между участками и по внешней  стороне оград, выходящих на улицы, проезды, площади и т.п.

В случае отсутствия ориентиров, без  которых трудно установить границы земельных участков, инвентаризатор должен руководствоваться обстановкой, а также опросом собственников (пользователей) обследуемого и соседних участков, устанавливая границы условно (о чем делается соответствующее примечание в абрисе).

Измерение границ участка производятся с одновременным обмером зданий, строений и сооружений, расположенных в границах земельного участка, начиная с фасада основного здания и перемещаясь слева направо по периметру участка до исходной точки.

При измерении земельного участка должны быть взяты все необходимые замеры: засечки, створы, диагонали (система замкнутых треугольников), определяющие конфигурацию участка, направление изломов, углов, границ угодий и положение на участке зданий, строений и сооружений.

Измеряются и заносятся в  абрис все строения постоянного  типа, связанные с землей фундаментами или столбами, а именно:

• основные здания и пристройки к ним;
• строения служебного назначения: сараи, конюшни, навесы, ледники, погреба и др.;
• сооружения: ограды, заборы, колодцы, мусорные ямы, тротуары, замощения, фонтаны и пр.

Не подлежат съемке строения переносные, временного характера.

Строения и сооружения должны быть измерены по своему периметру по цоколю для вычисления площади застройки  и выше цоколя, по телу стен, для исчисления их площади.

Выступающие части стен (пилястры), раскреповки толщиной до 10 см и шириной  до 1 м не измеряются и на абрис  не наносятся. Все остальные выступы  в зданиях измеряются, наносятся на абрис и включаются в площадь застройки.  

При измерении здания по периметру необходимо выделять отдельные его части, в зависимости от назначения, материала стен и высот. Размеры на плане следует проставлять так, чтобы при оценке не встретилось затруднений в определении строительного объема здания и его частей.

В процессе съемки в натуре составляется абрис внутренних помещений здания.

Все цифры в абрисе проставляются  в двух направлениях, чтобы их можно  было читать по горизонтали слева направо, по вертикали - снизу вверх.

Абрис здания составляется безмасштабно с соблюдением пропорций. В абрисе указываются все части здания в плане и по мере измерения проставляются их размеры. В тех случаях, когда в абрисе невозможно изобразить все части здания и записать четко все измерения, допускается сбоку на чистом поле абриса делать выноску и вычерчивать в более крупном масштабе требуемый узел плана и проставлять необходимые размеры.

При измерении многоэтажного здания абрис составляется на каждый этаж, начиная с подвального и кончая последним этажом.

При съемке зданий необходимо знать толщину всех стен и перегородок. Толщина стен и перегородок в зданиях, не имеющих проемов, определяется по наружным и внутренним измерениям между осями смежных проемов (чаще всего оконных).

Измерение помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1.10 - 1.30 м от пола, с одновременным измерением дверей, печей, выступов и др. элементов, с соблюдением следующих обязательных правил:

• дверные и оконные проемы измеряются в свету (по завесам);
• измерение печей и кухонных очагов производится по их горизонтальному сечению на уровне топливника;
• при измерении лестничных клеток кроме самого помещения измеряются площадки и в абрисе указывается количество ступенек и направление подъема маршей;
• в случае, если стены обшиты панелями или облицованы плиткой не до потолка, производится двойное измерение по панелям или облицовке и выше их, по стенам;
• санитарно-техническое оборудование - водопроводные краны (включая пожарные), раковины, ванны, унитазы, отопительные колонки, газовые плиты не измеряются, а только привязываются для последующего нанесения условными обозначениями на план;
• помещения, разгороженные перегородками не до потолка, учитываются и измеряются, как отдельные;
• все выступы печей, дымоходов, вентиляционных коробов, стен, перегородок, ниши и т.п. размером более трех сантиметров подлежат занесению в абрис и измерению.