Глава 3. Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости на примере гипермаркета в Московском районе

      3.1. Описание объекта  оценки

      Объектом оценки является  здание гипермаркета с относящемся к нему земельным участком площадью 64 297 кв.м., расположенный в Московском районе г. Санкт-Петербурга. Участок имеет выход на Московский пр. и расположен справа по ходу движения из центра города в сторону аэропорта “Пулково”. К югу от Объекта окружение представляет преимущественно жилую застройку, к северу – расположены участки с застройкой промышленного назначения. Развитая система станций метрополитена, железнодорожные станции (“Воздухоплавательный парк”, “Проспект Славы”, “Купчино”), целый ряд общегородских магистралей делают район очень удобным в плане транспортного сообщения с другими районами города, а также с пригородом.

      Транспортная  доступность Объекта городским транспортом – отличная. Вблизи Объекта пролегает большое количество маршрутов наземного городского транспорта. Автомобильный поток по Московскому пр. в районе Объекта – более 100 тыс. машин в сутки в обоих направлениях.

      Вся территория района расположения Объекта  хорошо связана с центром Санкт-Петербурга и с другими районами города Московско-Петроградской  линией метрополитена.

      Развитие  ближайшего окружения Объекта происходило интенсивно. Основные перспективные объекты ближайшего окружения относятся к сегменту торговой и жилой недвижимости. Согласно Генеральному плану развития Санкт-Петербурга до 2015 года, территории, прилегающие к Объекту, будут и дальше преобразовываться в общественно-деловые и жилые зоны.

      Кроме того, в ближайшем окружении Объекта  расположены территории комплексного развития:

• Бывшая территория завода «Пигмент»: в настоящее время развивается компанией “ЛЭК”. В рамках данного проекта на площади 11,5 га предполагается возведение 200-250 тыс. кв.м жилья, а также торгового центра.
• территория “Измайловской перспективы” (ограничена Обводным каналом, балтийской веткой Октябрьской железной дороги, Благодатной ул. и Московским пр.). Здесь запланировано строительство административно-делового центра и жилого района.
• территория Бадаевских складов (ограничена Черниговской и Киевской ул. и границами владений “Центротекстиля”, “АРП” и НИИ “Электромаш”). Концепция предполагает создание общественно-деловой зоны: бизнес-центры, торгово-выставочные объекты, культурно-досуговые и спортивные центры и пр. Реализация проекта рассчитана на 10 лет и предполагает строительство 385 тыс. кв.м коммерческих площадей.

      Таким образом, среди очевидных достоинств местоположения Объекта, усиливающих его конкурентные преимущества, можно отметить следующие:

• Удобное расположение относительно транспортных магистралей, крупная транспортная магистраль, примыкающая к Объекту (Московский проспект) соединяет центр города с южными пригородами: аэропорт “Пулково”, Пушкин, Павловск, Гатчина; и далее автомагистрали на Москву, Псков, Киев;
• Развитая транспортная инфраструктура места - хорошая доступность автомобильным транспортом, интенсивное движение легкового и общественного транспорта, близость станции метрополитена;
• Перспективное улучшение транспортной инфраструктуры района;
• Хорошая видимость Объекта с Московского проспекта;
• Формирующаяся торгово-развлекательная и деловая зона вдоль Московского проспекта.

      Балансовая  стоимость земельного участка по состоянию на 31.12.2006 г. составляла 41 917 362,71 руб.

      Балансовая  стоимость улучшений (действующее  здание гипермаркета) – нет данных. Сметная стоимость строительства  составляла 23 121 тыс. долл.США, не вкл. НДС.

      Участок имеет неправильную форму, рельеф ровный. Площадь участка 64 297 кв.м. Въезд на территорию для автомобильного транспорта предусмотрен с Московского пр. (для посетителей) и Варшавской ул. (для грузового транспорта).

      Улучшения

      Оцениваемые улучшения на участке – здание гипермаркета общей площадью 18 219 кв.м.

      Строительство гипермаркета было начато в январе 2005 года, открытие состоялось в декабре 2006 года.

      Здание  гипермаркета – одно-двухэтажное, каркасное.

      Основные  конструктивные элементы:

      Фундаменты  – свайные  с отдельными монолитными  железобетонными ростверками;

      Каркас  и перекрытия – сборные железобетонные;

      Стены – трехслойные панели, кирпичные;

      Кровля  – плоская, проф.настил.

      Перед зданием гипермаркета размещена  открытая парковка на 836 м/м.

      Таблица 3.1

      Распределение общих и арендопригодных площадей Объекта

      

      Инженерное  обеспечение (Гипермаркет, 1 очередь):

• Энергоснабжение: 2 212 кВа;
• Отопление: 1,754 ГКал/час;
• Водоснабжение: 103,7 куб.м/сут.

 

3.2. Затратный подход в оценке стоимости гипермаркета

      Этапы оценки по затратному подходу следующие:

1. Расчет стоимости приобретения прав на земельный участок с аналогичными характеристиками;

2. Определение стоимости нового строительства на приобретенном участке с учетом предпринимательской прибыли девелопера;

3. Определение всех видов износа (физического, функционального), а также внешнего устаревания.

4. Определение стоимости права собственности объекта (п. 1 + п. 2 - п. 3).

Расчет  стоимости приобретения прав на земельный  участок с аналогичними характеристиками

      Предметом оценки является право собственности  на земельный участок площадью 64 297 кв.м.

      Для оцениваемой застроенной территории необходимо рассмотреть варианты использования, которые физически возможны и юридически правомочны с точки зрения своего потенциально доходного использования в случаях:

• использования участка земли как условно незастроенного (вакантного);
• использования участка земли с учетом имеющейся на нем постройки.

      Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования земли как условно  свободной выполняется в двух случаях:

• при необходимости отдельной оценки участка земли;
• при выборе объектов для сравнительного анализа.

      В ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка рассматривали следующие  функции:

• торговую;
• офисную (офисный центр класса «В»);
• гостиничную (гостиница ***-****);
• жилую (жилой комплекс повышенной комфортности).

 

      При анализе критерия «Правомочность» (рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству, существующим ограничениям на использование земельного участка и др.) не было выявлено ограничений на реализацию вышеперечисленных функций.

      Последние два критерия (финансовая целесообразность и максимальная продуктивность) проанализированы численно, исходные данные и результаты расчетов сведены в таблице (Таблица 3.2). 
 

      Таблица 3.2 

      Расчеты к анализу наилучшего и наиболее эффективного использования вакантного земельного участка

         Все доходные характеристики (арендные ставки в офисных центрах, торговых центрах, стоимость продажи нового жилья, стоимость проживания в номерах гостиниц) определялись путем анализа предложений подобной недвижимости. Заполняемость принималась по данным анализа заполняемости подобных объектов.

          Коэффициент операционных расходов, ставка дисконта и капитализации принимались по рыночным данным.

Вычисления:

При расчете  текущей стоимости будущих денежных потоков (т.е. стоимости земельного участка) методом остатка была использована техника прямой капитализации.

1. Площадь застройки = площадь рассматриваемого участка х коэффициент застройки.

Площадь застройки определялась методом  итерации для торговой и офисной  функций (исходя из потребности в  паркоместах) и разумного экономического размера для остальных функций. Соответствующие коэффициенты застройки приведены в таблице (Таблица 7).

2. Общая площадь здания = площадь застройки х этажность х 0,9 (коэффициент, учитывающий толщину стен).

Этажность определялась исходя из функции и  ее допустимого экономического размера.

Коэффициент, учитывающий толщину стен – статистическая величина, позволяющая перейти от площади застройки к общей  площади этажа.

3. Коммерческая площадь = общая площадь улучшений х коэффициент функциональности.

Коэффициент функциональности - коэффициент соотношения  арендопригодной и общей площади  объекта – обусловлен требованиями рынка по каждой конкретной функции.

4. Количество номеров в гостинице = Общая площадь гостиницы / приведенную площадь номера (по рыночным данным для гостиницы среднего класса = 50 кв.м).
5. Продолжительность строительства - Срок строительства принят на уровне среднего для похожих по объему строительства зданий.
6. Потенциальный валовый доход от аренды = коммерческая площадь х арендная ставка.
7. Действительный валовый доход от аренды = Потенциальный валовый доход от аренды х заполняемость.
8. Чистый операционный доход = действительный валовый доход – операционные расходы (расходы, относящиеся к объекту недвижимости и необходимые для его функционирования).
9. Стоимость объекта, приведенная на конец строительства = чистый операционный доход / коэффициент капитализации.
10. Текущая стоимость объекта (с гипотетическими улучшениями) рассчитывается путем дисконтирования стоимости объекта, приведенной на конец строительства (п. 8), с учетом продолжительности строительства, т.е. = п. 9/(1+ставка дисконта)^{(продолжительность строительства)}.
11. Стоимость земельного участка = текущая стоимость объекта (п. 10)  - Суммарные затраты по варианту застройки, приведенные (продисконтированные) на середину срока строительства, т.е. п. 10 – (суммарные затраты / (1+ставка дисконта) ^{(продолжительность строительства/2)}).

          Стоимость земельного участка, рассчитанная методом остатка, имеет максимальное значение в случае строительства торгового центра, следовательно, данный вариант является наилучшим с точки зрения финансовой целесообразности и максимальной продуктивности.

      При расчете стоимости земельного участка  методом остатка была использована техника прямой капитализации.

      Стоимость земельного участка методом остатка  была приближенно определена в рамках анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка  как условно незастроенного. Таким  образом, стоимость земельного участка, определенная методом остатка для земли, составляет: 45 817 498 долл. США или 713 долл. США/кв.м земельного участка.

Таким образом, стоимость права собственности  на земельный участок может составить: 45 817 498 долл. США или 713 долл. США /кв.м земельного участка (НДС не облагается).