• коэффициент капитализации для земли (R):

R =1/(1+0,1)

• коэффициент капитализации для здания (R₁):

R   = 1/(1+0,5) = 0,6667

• текущая стоимость объекта недвижимости:

      К = 50∙0,9091 + 150∙0,6667 = 145,45 тыс. руб.

      Коэффициент капитализации либо непосредственно  выводится по продажам сопоставляемых объектов как отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой  ставки периодического дохода на капитал  и задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация отдачей).

      Ставка  дисконта используется для построения модели дисконтированных денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого прогнозного года, а также гипотетическая выручка от продажи,

      Модель  дисконтированных денежных потоков  имеет вид: 

где К  – текущая стоимость руб.;

   К_t – доход, ожидаемый к концу t года, руб.;

   n – ставка дисконта, доли единицы;

   t – фактор времени (число лет);

   1,2,3... – порядковый номер года.

      Пример. При ожидаемом через 5 лет доходе 250 тыс. руб. и норме доходности 20% текущая стоимость объекта недвижимости составит:

K=250/(1+0,2)⁵=100,47 тыс. руб.

      При этом текущая стоимость объекта недвижимости по годам составит:

• конец 1-го года 250/(1+0,2)¹=208,33 тыс. руб.;
• конец 2-го года 250/(1+0,2)²=173,61 тыс. руб.;
• конец 3-го года 250/(1+0,2)³=144,68 тыс. руб.;
• конец 4-го года 250/(1+0,2)⁴=120,56 тыс. руб.;
• конец 5-го года 250/(1+0,2)⁵=100,47 тыс. руб.;

     Метод капитализации дохода также требует  широкого изучения рынка. Исследование и анализ данных для этого метода проводятся на фоне связи спроса и предложения, дающей информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях. Например, инвестор, желающий вложить деньги в многоквартирный дом, ожидает как возврата вложенных средств, так и получения приемлемого дохода. Уровень дохода, необходимого для привлечения инвестиции, есть функция риска, внутренне присущего недвижимости. Более того, уровень дохода, требуемый инвесторами, меняется вместе с изменениями на рынке денег и изменениями доходов, предлагаемых как альтернативные возможности инвестирования.

Заключение

     В современных условиях деньги являются неотъемлемым атрибутом хозяйственной жизни. Поэтому все сделки, связанные с поставками материальных ценностей и оказанием услуг, совершаются с помощью денежных расчетов.

     Организация денежных расчетов с использованием безналичных денег гораздо предпочтительнее платежей наличными деньгами.  Поскольку  в первом случае достигается значительная экономия на издержках обращения в виде дополнительных затрат на печать, хранение, перевозку, пересчет огромного количества денежных знаков, которые потребовались бы при расчетах наличными деньгами. Кроме того, высокая доля наличного денежного обращения создает следующие неразрешимые проблемы: блокирует механизм мультипликации денежной массы, препятствует реализации потенциала долларового «навеса», блокирует деятельность фондовых бирж. В то же время безналичные расчеты при четкой работе банков позволяют лучше регулировать платежный оборот и в конечном счете ускорять оборачиваемость оборотных средств и совершение платежей. Широкому применению безналичных расчетов способствует разветвленная сеть банков, а также заинтересованность государства в их развитии как по выше  отмеченной причине, так и с целью изучения и регулирования макроэкономических процессов.

     Дальнейшее  развитие и совершенствованию банковских технологий в России, в частности, внедрение пластиковых карточек, использование специальных банковских систем  должно совершенствовать сокращение использования наличности и ускорения и повышения  надежности безналичных расчетов. К сожалению, на сегодняшний день следует констатировать, что в Российской Федерации  отсутствует единая нормативная база, четко регламентирующая все безналичные расчеты.

     Можно смело говорить о том, что будущее  принадлежит именно безналичным  расчетам. Уже сейчас они очень  актуальны для экономики, и платежный  оборот современной России в подавляющей своей массе производится безналично, хотя российская система расчетов еще очень далека от совершенства.

Список используемой литературы

1. СТО РОО 21-01-98 «Оценка недвижимости». Основные положения. (Стандарт российского общества оценщиков).
2. Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», М.: Маркетинг, 2002 г.
3. Грязнова А.Г. «Оценка недвижимости», М.: Финансы и статистика; 2003.
4. Ресин В.И. «Экономика недвижимости», М.: Дело, 2000г. – 327 с.
5. Татарова А.В. «Оценка недвижимости и управление собственностью» Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.
6. С. Сивец, Л. Баширова «Как должна проводиться экспертная оценка недвижимости. Рекомендации для заказчика». Центр «Бизнес-Информ» (www.business-inform.ru).
7. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента М.: «Финансы и статистика» 2001г.
8. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. – Учебное пособие. М.: 1995.
9. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: «Экзамен», 2000.