Выбор подходов и методов, используемых при  оценке конкретной недвижимости, определяется целью оценки, выбранной базой оценки и характером объекта.

     Доходный  подход базируется на определении стоимости  объекта оценки на основе текущей  стоимости ожидаемых доходов  от владения этим объектом. Основными методами доходного подхода являются: метод прямой капитализации дохода и метод дисконтирования денежного потока. Метод прямой капитализации будет применён в случаях, когда Эксперт считает, что прогнозируемый годовой чистый операционный доход является постоянным и не имеет чётко выраженной тенденции к изменению, а период его получения не ограничен во времени. Метод дисконтирования денежного потока (непрямой капитализации) будет применён в тех случаях, когда Эксперт считает, что прогнозируемые денежные потоки от использования объекта оценки являются не одинаковыми по величине и непостоянны на протяжении выбранного периода прогнозирования. Методы доходного подхода целесообразно применять при рыночных базах оценки стоимости объекта.

     Затратный подход базируется на определении суммы  затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки на дату оценки с дальнейшей её корректировкой на сумму его износа и обесценения. Основными методами затратного подхода являются: метод воспроизводства и метод замещения функциональным аналогом. Практически оба метода этого подхода идентичны и различаются лишь процедурой определения либо валовой стоимости воспроизводства, либо валовой стоимости замещения объектом аналогом. Затратный подход рекомендуется применять, когда замещение объекта оценки путём его воссоздания физически возможно и экономически целесообразно, а также для оценки специализированных объектов, рынок купли-продажи которых отсутствует.

     Сравнительный подход базируется на сравнительном  анализе цен продажи объектов, подобных объекту оценки, и внесении соответствующих корректировок  с целью учёта отличий между  объектами аналогами и объектом оценки, в результате чего определяется стоимость оцениваемого объекта. Сравнительный  подход рекомендуется для определения стоимости при наличии активного рынка данного вида объектов.

     Каждый  из трех рассмотренных выше подходов оценки основывается на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации. При использовании затратного подхода следует получить сведения о рыночной стоимости материалов и рабочей силы. В случае применения метода сравнительного анализа рыночных продаж источником информации являются открытые банки данных о сделках с недвижимостью. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов о деятельности аналогичных объектов.

     Выбор подходов и методов является прерогативой оценщиков. Международные и российские нормативные документы по оценке рекомендуют применять при оценке конкретного объекта как можно больше подходов и методов в каждом подходе, а при невозможности применения того или иного подхода и метода – давать чёткие пояснения таких ограничений. Заказчик должен знать эти положения и требовать от оценщика их строгого соблюдения.

     Оценка  прав пользования или владения земельным  участком и оценка улучшений (зданий, сооружений и т. п.), составляющие пятую и шестую стадии, являются непосредственной работой оценщика, которая выполняется им с применением определённых оценочных процедур и приёмов.

     Согласование результатов оценки – седьмая стадия процесса оценки, разрешение противоречий в результатах, полученных при оценке стоимости недвижимости различными методами и определение наиболее вероятной оценочной стоимости объекта. Заказчику полезно знать, что нормативными документами по оценке запрещается согласовывать результаты путём расчёта средней арифметической величины стоимостей, полученных от использования нескольких методов, а также то, что аргументация процедуры согласования должна быть в обязательном порядке изложена в Отчёте.

     Составление Отчёта и Экспертного заключения об экспертной оценке является завершающей стадией процесса оценки. В соответствии с Нормами профессиональной деятельности оценщика, Отчёт должен содержать: объём оцениваемых прав, цель оценки, вид определяемой стоимости, дату оценки и дату составления отчёта, краткое описание методологии оценки, описание объекта оценки и его ближайшего окружения, расчёты стоимости объекта оценки одним или несколькими методами, согласование результатов Отчёта и обоснование окончательно выбранной оценочной стоимости. В конце Отчёта должен быть приведён сертификат-свидетельство, указывающий на то, что оценка проведена объективно и выполнена лично данным оценщиком в соответствии с Нормами профессиональной деятельности. В качестве приложений к Отчёту могут быть приведены некоторые исходные данные, копии использованных в работе документов, отдельные расчёты, фотографии объекта или отдельных его элементов и т.д., а также копии документов, подтверждающих профессиональную квалификацию оценщика.

     Допускается даже устный отчёт об оценке недвижимости, однако, как показывает практика, в подавляющем большинстве случаев применяется письменная форма Отчёта в сокращённом (табличном) или расширенном (описательном) видах. Сокращённая форма Отчёта применяется для небольших ординарных объектов. Каждый Отчёт должен быть подписан оценщиком и скреплен печатью экспертной организации, в которой работает оценщик.

     Любой отчёт об оценке достоверен лишь в  полном объёме и лишь в указанных  в нём целях. Ни заказчик, ни эксперт  не могут использовать Отчёт или  какую-либо его часть иначе, чем  это предусмотрено целью оценки. 

Глава II. Методы оценки недвижимости

     Существуют  три метода оценки стоимости недвижимости:

1. Затратный метод.
2. Метод прямого сравнительного анализа продаж.
3. Метод капитализации дохода.

1. Оценка  по затратному подходу

     Сущность  затратного метода определяется тем, что  стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка  земли, его благоустройство и  строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений). Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

     Затратный метод показывает оценку полной восстановительной  стоимости объекта за вычетом  износа, увеличенную на рыночную стоимость  земли.

     Стоимость недвижимости по затратному подходу  – это стоимость полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.

     Полная  стоимость воспроизводства (ПСВ) – это стоимость строительства в ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием  таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).

     Полная  стоимость замещения (ПСЗ) – это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. 

     С практической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться ПСВ, поскольку при замене создается  здание, отличное от оцениваемого (трудно оценить разницу в полезности).

     С теоретической точки зрения при  проведении оценки более предпочтительно  пользоваться ПСЗ, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести  здание, возраст которого более трех лет.

Алгоритм  затратного подхода  оценки недвижимости

1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость права аренды;
2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения;
3. Производится расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;
4. Вычитается полный износ из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений.
5. Производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

Методы  определения ПСВ (ПСЗ) объекта недвижимости

1. Метод количественного анализа;
2. Метод разбивки по компонентам;
3. Метод сравнительной единицы.

     Метод количественного  анализа

     Данный  метод требует детального подсчета всех издержек на возведение и установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладные расходы, прибыль застройщика и т.д.), а также прямые расходы. Завершающим этапом в рамках данного метода будет являться процесс составления подробной сметы.

     Метод разбивки по компонентам

     Этот  метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку. Отличие данного  метода от предыдущего заключается  в меньших трудозатратах за счет уменьшения точности расчета в результате составления не подробной сметы, а более укрупненного сметного расчета.

     Метод сравнительной единицы

     Применяется по отношению к стандартным типовым  зданиям и сооружениям, имеющим  небольшие отклонения в конструктивном решении относительно аналогов, на которые приведены удельные показатели стоимости в различных документах нормативного и рекомендательного характера.

Определение износа объекта недвижимости

           Термин «износ»  в оценке следует отличать от износа в бухгалтерском учете (амортизация).

           В бухгалтерском  учете износ – это процесс  распределения ретроспективных  затрат, связанных с приобретением  актива на весь срок его полезной жизни  без попытки оценить стоимость самого актива.

           В оценке же недвижимости износ рассматривается как «утрата  полезности, а значит и стоимости  по любой причине».

           В теории и практике оценки различают три метода определения  степени износа:

1. Метод разбиения на виды износа;
2. Метод срока жизни;
3. Рыночный метод.

2. Метод прямого сравнительного анализа продаж

      Подход  сравнительного анализа продаж –  метод оценки стоимости объекта  путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым  объектом после осуществления соответствующих  корректировок, учитывающих различия между ними.

     Отсюда  следует, что данный метод имеет  в своей основе предположение, что  благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую  можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

      Стоимость объекта недвижимости по данному  подходу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта:

С_он = Р_к ± ΣD,

где Р_к – продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных объектов аналогов);

    ΣD – сумма поправочных корректировок.

     Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты – аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Алгоритм  сравнительного подхода  оценки недвижимости

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предположения по продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы.
4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам; определение цены оцениваемого объекта.
5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и ведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей или диапазона цен.