Строительный рынок Екатеринбурга

 
 

Объёмы  ввода маложтажного и индивидуального  домостроения 

             В 2007 г. в городе построены 100 малоэтажных жилых здания и 680 индивидуальных домов (График 20).

             Cогласно данным опроса  фонда «Общественное мнение»,  порядка 58 % россиян считают идеальным  жильем не квартиру, а частный  дом.

             Генпланом заложено развитие индивидуального строительства. Администрация  делает упор на два момента. Первое, это развитие площадок под строительство индивидуального жилья. Второе, это постепенное трансформирование коллективных садов в жилые поселки. Принятый в 2004 году Генеральный план Екатеринбурга предполагает строительство до 2025 года 17,4 млн. кв. метров жилья различной этажности, где 40% составит малоэтажная индивидуальная жилая застройка — под нее отводится 1,5 тыс. га земли. Будут строиться целые районы малоэтажной застройки с развитой инфраструктурой, транспортом. 

График 20. Объёмы ввода индивидуального жилья в Екатеринбурге 2004-2006 г.г. (тыс.кв.м)

             Исходя из потенциального спроса, к наиболее востребованным типам малоэтажного жилья наши эксперты отнесли (в порядке убывания спроса):

1. коттедж, в строящемся коттеджном поселке – 26%,
2. коттедж, дополнительно возводимый в уже сложившемся коттеджном поселке – 19%,
3. таун-хаус в строящемся поселке малоэтажного жилья – 16%,
4. новый коттедж, расположенный в деревне или другом населенном пункте разнородной застройки – 15%. Новые коттеджи, расположенные в деревне или другом населенном пункте разнородной застройки пока еще пользуются спросом – 15%, однако уже начинают сдавать позиции по сравнению с жильем, расположенном в организованных поселках малоэтажной жилой застройки.
5. также пользуются спросом квартиры в малоэтажных многоквартирных домах 11%, однако по популярности, они уступают другим типам малоэтажного жилья.

             По оценкам консалтинговой компании Vesco Consalting, общий объем предложений  в екатеринбургских коттеджных поселках оставляет $142 млн., потенциал покупательского спроса — $182 млн. Среди наименее востребованных типов малоэтажного жилья наши эксперты называли: квартиру в малоэтажном многоквартирном доме и таун-хаус 

Спрос и предложения  в маложтажном  и индивидуальном домостроении 

             Анализ потенциального спроса свидетельствует о том, что наиболее востребованным на рынке является малоэтажное жилье, расположенное в организованных поселках. Одним из требований, предъявляемым к малоэтажному жилью, в особенности к коттеджам высокого класса, является социальная однородность местности/района проживания. В связи с этим поселки малоэтажного жилья со стоимостью домов/квартир уровня высокого и средне-высокого позволяют контролировать социальную однородность

             Предпочтения организованному  поселку малоэтажного жилья отдаются также в результате возможности обеспечения высокого уровня безопасности его жителей: централизованная охрана поселка, помимо сигнализации в доме, рассматривается как существенный плюс в пользу проживания в нем

             В Свердловской области  наибольшим спросом пользуются направления вдоль Серовского и Челябинского трактов, а также окрестности Екатеринбурга. Центром притяжения Серовского тракта является озеро Балтым, Челябинского тракта –  река Сысерть (Диаграмма 21)..

Диаграмма 21. Доля в общем объеме спроса на малоэтажное жильё в зависимости от направления Свердловской области (%)

             Местоположение для малоэтажного объекта - фактор, влияющий не только на цену продажи, но и на саму возможность этой продажи, т. е. на ликвидность. Географические ограничения во многом объясняются именно этим фактором. Есть набор основных факторов

• хорошая экология места,
• наличие рядом водоема,
• удаленность от центра города не более 50 км,
• развитая инфраструктура.

             По мнению экспертов, максимальным спросом пользуются объекты малоэтажной  жилой недвижимости, а также участки  под индивидуальное жилищное строительство, расположенные в черте города или не далее 30 км. от его границы. Одной из причин подобной ситуации на рынке является существование некого психологического барьера у потенциальных покупателей коттеджей в коттеджных поселках – далее 30 км. от границы города готовы ехать далеко не все (График 22).

Диаграмма 22. Доля популярности малоэтажного жилья в зависимости от этажности в Свердловской области (%)

             Наибольшим спросом  пользуются объекты, находящиеся в  пределах 10 км от Екатеринбурга. Среди объектов более удаленных от Екатеринбурга доля фактически продаваемых объектов меньше соответствующей доли в объеме предложения, у объектов на расстоянии 10 -30 км – на 5%, у объектов удаленных более чем 30-ти километрах – на 10%

Диаграмма 23. Доля в общем объеме предложения и спроса малоэтажного жилья в Свердловской области в зависимости от удалённости от Екатеринбурга (%)

             Повышенным спросом  пользуются новые блочные и кирпичные дома, на кирпичные дома спрос чуть ниже существующего объема предложения. Данный фактор связан с высокой стоимостью загородных участков с кирпичными домами.

Диаграмма 24. Доля в общем объеме предложения и спроса малоэтажного жилья в Свердловской области в зависимости от материала стен (%) 

Диаграмма 25. Доля в общем объеме предложения и спроса малоэтажного жилья в Свердловской области в зависимости от общей площади дома (%)

             Покупатели предпочитают покупать дом на самых ранних стадиях  постройки (фундамент, сруб) или полностью  благоустроенный (График 26).

Диаграмма 26. Доля в общем объеме предложения и спроса малоэтажного жилья в Свердловской области в зависимости от стадии строительства дома (%)

             Предпочтительная площадь  земельного участка, на которой расположен индивидуальный дом, составляет 10 соток, однако она очень зависит от класса дома и его площади (Таблица 7). 

Таблица 7. Доля популярности размеров земельных участков при покупке и продаже малоэтажного жилья в Свердловской области (%/сотка)

             Рост спроса на малоэтажную  жилую недвижимость во всех сегментах  будет продолжаться как минимум ещё 5-7 лет.

             По мере развития ипотечного кредитования загородное жилье становится более доступным для среднего класса. Сегодня на рынке в той  или иной мере разнообразные программы  по кредитованию покупки загородной недвижимости предлагают около 20 банков. Есть выбор ипотечных программ: кредит с первоначальным взносом или без него, под залог имеющейся квартиры или покупаемого коттеджа. Процентные ставки зависят от срока кредитования и размера первоначального взноса и варьируются от 11 до 15%. В начале 2007 года наблюдается увеличение ипотечных покупателей в секторе загородной недвижимости в отличии от городских квартир.

             Активная, работающая часть  населения после 40 предпочитает переезжать за город, инвестируя свои накопления в коттеджи, благо ипотечное кредитование сегодня развивается динамично.

             Для инвесторов данный сегмент  рынка интересен тем, что по сравнению  с нестабильными ценами на жилье  стоимость загородной недвижимости растет стабильно и планомерно —  на 20-25% ежегодно.

             Строительные компании реагируют на повышающийся спрос. Если в 2006 году в окрестностях Екатеринбурга  было всего 7 организованных коттеджных поселков, то сейчас более 20. В настоящее  время в стадии строительства  находится ~15 поселков, еще по 10-15 площадкам инвесторы сегодня прорабатывают возможность застройки. Категории домов строятся самые разные: от эконом-класса («Георгиевские дачи») — до класса «люкс» («Метеорит»), количество домов в каждом поселке от 57 (поселок «Новый»)— до 390 (родовое поселение «Уральская слобода»).

             Некоторые эксперты отметили, что покупатели в последнее время  отдают предпочтение домам, построенным  каркасным способом и с применением  полистирол-бетонных блоков с кирпичной.

             Стоимость возведения коробки  составляет ~30%, cтоимость инженерной инфраструктуры ~30% себестоимости.

График 27. Доля в общем объеме предложения и спроса в зависимости от общей площади малоэтажного дома малоэтажного жилья в Свердловской области (%/кв.м)

             Повышенным спросом  пользуются новые блочные и кирпичные  дома, на кирпичные дома спрос чуть ниже существующего объема предложения (График 27). Данный фактор связан с высокой стоимостью загородных участков с кирпичными домами.

             Согласно исследованиям, проведенным консалтинговой компаний «Активные Формы», доля организованных малоэтажных поселков в общем предложении индивидуального дома коттеджного плана в черте города составляет 38%, остальная часть предложения формируется за счет таунхаусов (11%), слабоорганизованных малоэтажных поселков (31%) и стихийной коттеджной застройки (19%).

График 28. Доля в общем объеме предложения и спроса в зависимости от материала стен малоэтажного дома малоэтажного жилья в Свердловской области (%)

             По данным компании «Активные  Формы», потенциальные потребители  на рынке коттеджной недвижимости — это люди с уровнем дохода от $1,5 тыс. в месяц на одного члена семьи, владеющие автомобилем зарубежного производства стоимостью не менее $30 тыс. и квартирой в Екатеринбурге площадью от 100 кв.м . Доля этой группы в Екатеринбурге равна примерно 3% населения (около 35-40 тыс.чел.). Свыше 50% респондентов намерены приобрести жилье в коттеджном поселке в ближайшие 3-5 лет. 
 

Направление развития малоэтажного домостроения 

             В Екатеринбурге и Свердловской области уже обозначились основные тенденции развития спроса на рынке малоэтажной жилой недвижимости. Если в начале 90-х годов спрос на индивидуальные жилые дома или участки под их строительство формировался за счет высшей прослойки населения – представителей бывшей советской номенклатуры, руководителей крупных промышленных предприятий и т.д., то к 2007 году можно говорить об устойчивом интересе к малоэтажному жилью, в первую очередь, в организованных поселках представителей так называемого «среднего класса». Малоэтажное жилье постепенно становится альтернативой городскому жилью.

             Согласно генеральному плану развития Екатеринбурга до 2025 года, объем жилого фонда увеличится с 25 до 42 млн кв.м. К 2025 году на одного жителя нашего города будет приходиться 28 – 30 кв.м жилой площади (против 19,9 кв.м на сегодняшний день). Планируется построить до 17,4 млн кв.м жилья различной этажности, из которых 7 млн кв.м «займут» индивидуальные жилые дома, что составит 40% от общего объема. В пригородных районах Екатеринбурга под коттеджное строительство отведут 1,5 тыс. гектаров

             земли, и уже известно, где оно будет вестись в  уральской столице. Жилой район  Кольцово вместе с поселками Исток  и Мостовка образуют планировочный  район Кольцовский — один из перспективных  районов индивидуального малоэтажного строительства

             Фактором привлекательности для инвесторов загородного строительства являются цены на землю. В 2006 г. цена за сотку земли составляла $1 тыс. 350.

             На волне возрастающего  спроса количество организованных поселков (с учетом заявленных к строительству) за последние полтора года увеличилось в два раза. Согласно данным компании «Активные Формы», в прошлом году их было всего семь, а к 2008 г. будет уже 14. Как сообщил Максим Федотов, в проработке застройщиков и инвесторов находятся 10-15 площадок, семь могут появиться уже в этом году. Среди создаваемых поселков: Палникс (застройщик — близкая к холдингу «Финпромко» компания «Палникс»), Зуброво (застройщик «Наш Дом»), Краснолесье (застройщик «Инвестиционные проекты»), Сосновый Бор (реализует «Регион Эстейт» совместно с застройщиком — ЗАО «Уралинкор-Инвест»), Бобры (застройщик «Юнивест», проект реализует АН «Титул»), Горки-1 (застройщик «Юга-компания») и др. В ближайшее время начнутся работы Губернской строительной компании над Канадской деревней. «Атомстройкомплекс» должен приступить к строительству поселка Александровского, компания «Титул» начнет возводить целый ряд объектов в районе поселения Рассоха на площади 280 га , в Горном Щите и др. Перспективным местом застройки станет территория вокруг озера Шарташ, где предполагается разместить Итальянский квартал, проекты КОРа и компании «Цветы Урала». Пока запуск проектов сдерживают нерешенные вопросы с инженерными сетями и транспортными развязками (Таблице 8).