Недвижимость в СПб

Министерство  образования и науки 

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Санкт-Петербургский  государственный

инженерно-экономический  университет»

Кафедра экономики и менеджмента в  туризме и гостиничном хозяйстве

 
 
 
 
 
 

Выполнил:___________________________________

студент_________ курса__________ спец.__________

(срок  обучения)

группа____________ № зачет. книжки_____________

Подпись:______________________________________ 
 

Преподаватель:________________________________

Должность:_____________________________________

уч. степень, уч. звание

Оценка:_________________ Дата:__________________

Подпись:_______________________________________ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Санкт-Петербург

20__

 

Как возникли агентства  недвижимости в России

 

   Сегодня термином "агентство недвижимости" уже никого не удивишь. Он у всех на слуху, почти у каждого человека как минимум в семье есть кто-либо, кто пользовался услугами агентств недвижимости. Так когда же появились в нашей стране агентства недвижимости, где лежат их истоки? 

   Риелторский бизнес начал развиваться в нашей стране задолго до 1990-х годов. Возникновения этой сферы деятельности следует отнести еще к дореволюционной эпохе. Именно в эпоху первоначального бурного развития капитализма в России во второй половине XIX в. и стали возникать первые агентства недвижимости. Вложения в недвижимое имущество, а также операции с ним тогда являлись наиболее выгодной сферой предринимательства, что, впрочем, ничем не отличается и от современной ситуации. Да и сами операции на рынке имели совершенно тот же характер. Различные комиссионерские конторы, являвшиеся посредниками в торговле, стали также предлагать свои услуги и на рынке недвижимости, превратившись тем самым в первые агентства недвижимости (о нашем агентстве недвижимости в Санкт-Петербурге вы можете прочитать подробнее).

 

    Агентство недвижимости купца Любавина

 

    Одна из таких контор - родоначальников агентств недвижимости - возникла и в нашем родном городе - Санкт-Петербурге. Возглавлял ее купец первой гильдии Любавин, а называлась она гордо - "Контора агентства и комиссионерства первого разряда". Эта предтеча современных агентств недвижимости брала от 0,5 до 2% от всей суммы сделки, но делала все честь по чести - на каждом этапе осуществлялся контроль за документами, чтобы не допустить возможности мошенничества. От хозяина требовали документы, подтверждающие его бесспорное право владения недвижимостью, а также написать заявление-поручение о передаче права на ведение его дела, предоставить план дома или квартиры и прочие сведения. Кроме того, данное агентство недвижимости предлагало разместить за ограниченную сумму объявление о продаже в газете "Санкт-Петербургские ведомости".

 

    Опыт организации всероссийского агентства недвижимости

 

    Еще одной организацией успешно работавшей в том же сегменте предпринимательства являлась Справочная - комиссионерская контора 1-го разряд, входившая в состав компании "Торговый дом "Е.Копаныгин и Ко". Сам руководитель этой компании Копаныгин был одним из ведущих профессионалов в сфере оказния риелторских услуг в то время. Он был в курсе дел агентств недвижимости не только в Санкт-Петербурге, но и в целом по стране. Благодаря его активной и плодотворной деятельности компании удалось проработать на рынке недвижимости тридцать лет, что составляет вполне приличный срок. На определенном этапе Копаныгину удалось даже реализовать свой грандиозный замысел по объединению всех комиссионных предприятий и агентств недвижимости России в единую организацию, которая оформилась под названием "Торгово-ссудное и комиссионное акционерное общество".   

   Этот выдающийся предприниматель использовал также и средства массовой информации для проникновения на рынок недвижимости. В период между 1907-1914 годами им издавалась собственная газета "Сборник спроса и предожения". Публиковался он с периодичностью в два или три месяца, в зависимости от темпов накопления материала, и информировал своих читателей о состоянии рынка и агентств недвижимости не только в Санкт-Петербурге, но и по всей России. Единственная географическая область, по которой в "Сборнике спроса и предожения" отсутствовала информация, была Москва, так как там было бесполезно конкурировать с местными столичными предприятиями, в том числе и с фирмами, специализировавшимися на торговле недвижимостью (то есть агентствами недвижимости). Всего за 20 копеек можно было разместить свое объявление в этом информационном ресурсе, однако первая строка объявления оплачивалась по полуторократному тарифу. Дабы не лишать свою компанию работы, вся информация в объявлении сводилась только к стоимости и указанию района местонахождения. За более подробными сведениями об адресе и фамилии владельца необходимо было обращаться непосредственно в агентство недвижимости. 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Типы  домов Санкт-Петербурга и Ленинградской  Области

 

Сталинские дома (СТ)

Существенный  фактор при выборе «сталинок» —  расположение: в основном они размещаются  в престижных районах. Практически  все здания сталинского периода  находятся в обжитых кварталах  с неполной застройкой. Рядом с  таким домом, как правило, просторный зеленый двор, где обязательно есть места отдыха, детские площадки, и самое важное — развитая инфраструктура. По данным статистики — дома типа «сталинки» занимают 16 % от объема жилого фонда в Санкт-Петербурге. По числу «сталинок» лидирует Московский район, за ним следует Кировский, Выборгский, Невский, Василеостровский, Приморский, Красногвардейский. Риелторы единодушно называют самыми дорогими «сталинками» дома в Московском районе, далее по стоимости идут район «Черная речка», Васильевский остров. «Сталинский дом» — это массивное здание из кирпича или прочных керамических панелей, с высоким бельэтажем. Для облицовки таких строений часто использовались гранитные плиты (как цельные, так и из гранитной крошки). Такие дома начали строиться в нашем городе в конце 1930-х годов. «Классическая сталинка» — квартира с потолками от 3 м. (обычно 3.2 м.), просторные комнаты, большая кухня, железобетонные перекрытия, часто — лепнина на фасадах, большие окна, раздельные санузлы, в основном паркетные полы, — долгое время отдельная квартира в «сталинке» была олицетворением мечты советского человека о комфортном и респектабельном жилье. В числе прочих достоинств: хорошая звукоизоляция, толстые стены, представительные парадные. Основной недостаток «сталинок», как и любой старой квартиры, — изношенность коммуникаций. Нередко покупателям приходится самостоятельно менять трубы, стояки. Электропроводка обычно тоже подлежит замене.

Хрущевка (ХР)

Хрущевка  — пятиэтажные здания, построенные  в период правления Хрущева. В  домах отсутствует чердак, мусоропровод, лифт. Квартира отличается очень маленькой  площадью комнат и кухни. Однако у  этих домов есть и свои преимущества: при дешевизне на фоне других домов, хрущевки, как правило, расположенные в районах развитой инфраструктурой, недалеко от метро.

Корабль (КР)

«Корабль» — 1967-1972 г. п., отличительная особенность  — форма окон. Окна узкие, отличаются по высоте, имеют вытянутую форму почти от стенки до стенки. Нет подоконников. Метраж кухни — 6.2-6.3 кв. м., однако проектировщики предполагали, что расположение окна (с подоконником на уровне груди) поможет жильцам более распорядиться столь ограниченным пространством, поставив вдоль внешней стены обеденный стол или диван. Во всех квартирах есть лоджия (за исключением некоторых 1 к. кв.), 3 к. кв. имеют большую жилую площадь 42-46.5 кв. м. Во всех квартирах, расположенных слева от лифта имеет помещение 2-2.5 кв. м. (кладовка). Это помещение образовано на месте предполагаемой шахты второго лифта, который был задуман при проектировании, но позже от этой идее отказались. В «брежневские» времена эти строения, похожие на палубные надстройки океанских лайнеров, казались комфортным и даже почти престижным жильем. Приобретая квартиру в «корабле», следует помнить о том, что это дом с хорошим запасом прочности, однако достигается она за счет жесткого несущего каркаса. Одна из издержек такой конструкции — плохая межквартирная звукоизоляция: телефонный звонок не остается не услышанным обитателями соседней квартиры.

Старый фонд (СФ)

Старый  фонд — как правило это дома дореволюционной постройки, нуждающиеся  в капитальном ремонте, т. е. замене деревянных перекрытий. Дома дореволюционной  постройки — это четверть жилого фонда Петербурга. Однако дома постройки 1905-1917 годов практически не нуждаются в капремонте, т. к. в это время употреблялись только металлические перекрытия. Сведения о годе постройки и о годе, когда производился капремонт, обычно указывается в Ф7. Основное отличие зданий данного типа — в том, что в них не проводился ремонт по усилению несущих конструкций и существенному благоустройству с момента их постройки.  
В большинстве таких жилых строений отсутствует официально оборудованная ванная комната или душевая. Важную роль в оценке качества строений играет состояние перекрытий. В домах СФ без капремонта, построенных до начала XX века, преобладают деревянные перекрытия с деревянным наполнением. Технология усиления перекрытий металлическими балками получило массовое распространение только на рубеже XIX-XX веков и чаще присутствует в домах архитектурного стиля модерн. Тип перекрытий указан в документах, предоставляемых ПИБом. Состояние перекрытий может быть точно определено в результате специализированной экспертизы. Старый фонд делится на две категории: «старый фонд с капремонтом — «СФК» и старый фонд без капремонта — «СФ»».

Монолит (МН)

Процесс возведения монолитного дома состоит  из нескольких этапов: приготовления  и доставки бетона (марок 200-400), подготовки опалубки и собственно укладки бетона. Дело еще более упрощается, если есть возможность создать бетонный узел прямо на площадке. Ведь нередко при возведении зданий в местах точечной застройки не представляются возможными доставка и складирование панелей, прокладка рельсовых путей для кранов. А еще при изготовлении сборных конструкций предполагаются допуски на всех технологических этапах, из-за чего возникают дополнительные трудозатраты при отделке стыков. Так что если монолитное строительство ведется по четко отработанной схеме, возведение зданий осуществляется в более короткие сроки. Важно и то, что качественно выполненная работа при монолитном строительстве исключает необходимость «мокрых» процессов — стены и потолки практически готовы к финишной отделке. Монолитное здание практически не имеет швов, что тоже повышает показатели его тепло- и звуконепроницаемости. В сочетании с использованием эффективных утеплителей это позволяет улучшить режим эксплуатации дома в зимнее время, снизить массу и объем ограждающих конструкций (толщина стен и перекрытий существенно уменьшается). В результате монолитные здания оказываются на 15-20% легче кирпичных. Вместе с тем за счет облегчения конструкций уменьшается материалоемкость фундаментов и удешевляется их устройство. Что же касается устойчивого слуха о том, что монолитные дома небезопасны для здоровья, так как стены «не дышат», то здесь все очень просто. Конечно, с точки зрения экологии лучше жить в деревянном доме, но монолитные здания по своей сути возведены из того же самого железобетона, что и панельные. Только в современных технологиях применяются гораздо более чистые материалы, чем десять или пятнадцать лет назад, поэтому опасаться здесь просто нечего.

Блочный (БЛ)

Блочный дом — этот тип домов очень  часто путают с панельными домами. Оно и не удивительно, так как  и в том и в другом случае ограждающие стены выполнены  из легких бетонов, но, в панельном  домостроении размер стены — это  размер панели (с соответствующим армированием), а в блочном варианте стена складывается из нескольких элементов — мелких блоков. Блочный дом имеет практически тот же недостаток, что и кирпичные дома «брежневской» эпохи — отвратительное качество штукатурки (если кое-кто не помнит, то главное в соцстрое было не качество, а количество), крайне неровные потолки с постоянно трескающимися швами между плитами перекрытий. С панельным «братом» эти дома роднит очень плохое качество «спаренных» оконных переплетов. Перепланировать квартиру в блочном доме — практически не возникнет проблем. Возможен снос перегородок, изменение размеров ванн и туалетов (что в панельном доме — категорически невозможно), при желании — расширение оконных и дверных проемов.

Кирпич (К)

Технология  «чистого кирпича» традиционно имеет  немало поклонников в Петербурге. В первую очередь потому, что кирпич — это материал, проверенный столетиями, и о его свойствах известно все. Но еще никто не знает, как  поведут себя — даже через несколько десятков лет — утепляющие материалы, применяемые сегодня. Другое дело, что строительство из кирпича — дело трудоемкое и дорогое. Поэтому на сегодняшний день кирпичные дома принято относить к классу жилья повышенной комфортности.

Панельный (ПН)

Основное  свойство, по которому можно их опознать кухня от 9 метров и большая общая  площадь квартиры (например, трехкомнатная  квартира в таких домах 70 квадратных метров). Как правило, эти дома расположены в районах недавнего строительства: на Ржевке, в Приморском районе, в Купчино, в «новой» части Выборгского района.

В серию  «средних» панелей попадают панельные  дома старой 137, 600.11 и 606 серий. Они немного  меньше по площади (трехкомнатная квартира 63-69 метров). Соответственно, меньше и площадь подсобных помещений: кухня 8-9 метров. К примеру, одна только 137-я серия (раньше известная, как самая престижная в панельном домостроении) представлена сегодня на рынке по меньшей мере в четырех вариантах. История ее «расслоения» началась в первой половине 90-х годов, когда остановился крупнейший в Европе ДСК-2, рассчитанный на строительство миллиона квадратных метров жилья в год. Наиболее дешевые панельные дома — это так называемые «корабли» и старая 504-я серия.