Оценка  объектов недвижимого имущества  затратным подходом

    Основные  этапы при применении данного  подхода к определению стоимости:

• определение рыночной стоимости земельного участка (или права аренды);
• расчет затрат на замещение объекта оценки;
• определение величины физического износа и функционального и экономического устареваний объекта оценки;
• уменьшение величины затрат на замещение на величину износа и устареваний;
• к полученной величине стоимости добавляется рыночная стоимость земельного участка (или права аренды).

Оценка  стоимости улучшений на земельном  участке.

    Под величиной затрат на замещение понимается стоимость строительства в текущих  ценах здания, имеющего эквивалентную  полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

    Для расчета стоимости нового строительства  в данной работе выбран метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы).

     Метод основан на сравнении стоимости  единицы потребительских свойств (1 м² полезной площади, 1м³ строительного объема и т. п.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы.

     Для определения базовых цен были применены сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Расчет ведется  по формуле:

где       С_in – стоимость единицы потребительских свойств;

          N – количество единиц потребительских свойств на объекте.

     Для определения базовой цены были использованы:

     - справочник Оценщика «Общественные здания», издательства КО-ИНВЕСТ, 2005г., код 3.3.3.052 – для административного здания (литера Б);

     К расчетной стоимости 1м³ объекта-аналога были применены следующие коэффициенты:

    К1 – коэффициент, учитывающий разницу в площади здания:

    - административное здание имеет площадь 85 кв.м., выбранный в справочнике объект имеет диапазон от 1500 до 2150кв.м. Коэффициент на разницу в площади определяется следующим расчетом: 85/1550 = 0,05. Данному соотношению в табл. 2,5, раздела 2 Справочника КО-ИНВЕСТ соответствует коэффициент 1,25.

    К2 – территориально-экономический коэффициент для класса конструктивной системы КC-1 для Краснодарского края:

    - 0,944 – для административного здания (литера Б) – раздел 5.1 Справочника  «Общественные здания».

    К3 = 1,04 – корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности. Данный коэффициент применяется, так как в справочнике стоимостной показатель рассчитан при сейсмичности 6 баллов, а для Краснодарского края сейсмичность равна 7 баллам (СниП II-7-81* «Строительство в сейсмических районах», в редакции 1997г.) – табл.2.6 раздел 2 справочника «Общественные здания».

    К4 – корректирующий коэффициент на изменение цен после издания справочника. Определяется как отношение индексов изменения сметной стоимости СМР на дату оценки (01.01.2011г.) и дату издания справочника «Общественные здания» - 01.01.2005г.

    И_{1кв.2005г.} = 48,01 (без учета НДС) – индекс изменения сметной стоимости СМР, согласно письму Департамента строительства Краснодарского края от 18.02.2005г. №07.6.04/385 «Об индексах на 1 квартал 2005 года».

    И_{4кв.2010г.} = 93,47 – общеотраслевой средневзвешенный индекс изменения сметной стоимости СМР (без НДС), утвержденный письмом департамента строительства Краснодарского края от 03 ноября 2010 г. N 67-5208/10-01-06 «Об индексах на 4 квартал 2010 года».

    Тогда К4 = 93,47 / 48,01 = 1,95 – для административного здания.

    К5 = 1,1 – коэффициент, учитывающий предпринимательский доход в размере 10%.

      Полученная  величина стоимости замещения должна быть увеличена на сумму предпринимательского дохода – величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в объекте оценки – т.е. дополнительного дохода, который может получить владелец оцениваемого имущества при его продаже.

Прибыль предпринимателя  определена по методике, предложенной доцентом Д.Д. Кузнецовым и д.т.н., профессором, заведующим кафедрой «Экономика и менеджмент недвижимости» Е.С. Озеровым (Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. С-Пб, 2004г. с.337-339).

Согласно этой методике, расчет прибыли предпринимателя  основан на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство. Расчет прибыли предпринимателя производится по формуле:

               (2)

   где: - прибыль предпринимателя-застройщика как доля от полной стоимости замещения объекта оценки;

- число лет (период) строительства  – принимаем 2 года по СниП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» для примерно идентичного объекта – раздел Ж «Материально-техническое снабжение»;

- годовая норма отдачи на вложенный капитал (учитывая, что объект оценки имеет в целом небольшой срок строительства, норма отдачи принимается неизменной) – принимаем на уровне 8% (12-13 лет);

- доля авансового платежа  в общей сумме платежей –  принимаем равным 0,25, т.к. предполагаем, что инвестор первоначально авансирует в строительство 25% от общей стоимости работ.

Таким образом, прибыль предпринимателя  составит:

(2*0,08/2)*(1+(2*0,08/3)+0,25*((1+(2*2*0,08/3)+(2*2*0,08*0,08/3))) ≈ 10%  (3)                                                                                                               

    Таблица 14 – Расчет затрат на замещение административного здания

 

Определение накопленного износа

    Построенные здания и сооружения под действием  различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого на рыночную стоимость сооружений и зданий оказывается внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются:

    - физический  износ (потеря эксплуатационных  качеств);

    - функциональное  или моральное старение (потеря  технологического соответствия  и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом);

    - внешний  износ (изменение привлекательности оцениваемого объекта - земельно-имущественного комплекса в целом - с точки зрения изменения внешнего окружения).

    Фактически  физический износ определяется как совокупный износ отдельных конструктивных элементов, выявленный в результате сравнения признаков физического износа при визуальном осмотре и инструментальном измерении, с их значениями, приведенными в соответствующих таблицах следующих нормативных документах:

    «Правила  оценки физического износа жилых  зданий (ВСН 53 – 86 р)»;

    «Положение  по техническому обследованию зданий (ВСН 57 – 88р)».

   Для определения  физического износа используем данные таблицы удельных весов конструктивных элементов в процентах, относящихся к соответствующей таблице стоимости замещения Справочников Оценщика «Общественные здания» и «Складские здания и сооружения».

   Таблица 15 – Расчет физического износа административного здания

 

    Функциональный  износ определяется как суммарное процентное выражение потери стоимости объекта вследствие недостатков проектирования, а так же конструктивного несоответствия предъявляемым нормативным требованиям. Так как оцениваемый объект построен с применением современных строительных материалов, то функциональный износ принимается равным 0%.

    Экономический износ – это потеря стоимости актива, вызванная внешними факторами, такими как: экономические изменения, понизившийся спрос на продукцию, возросшая конкуренция и т. Д. На момент оценки оцениваемый объект внешнему износу не подвержен, поэтому внешний износ объектов принимается равным 0%. 

    Накопленный износ – это совокупное значение физического, функционального и внешнего износов.

     Рыночная  стоимость с учетом накопленного износа определяется по формуле:

где:  Р_ст – величина затрат на замещение объекта оценки, руб.

И_физ – физический износ улучшений, %;

И_функ – функциональный износ улучшений, %;

С_з.у. – стоимость земельного участка, руб.;

И_внеш – внешний износ для всего земельно-имущественного комплекса, %.

    Таблица 16 – Расчет рыночной стоимости административного здания

 

Оценка  стоимости земельного участка.

    Земельный участок площадью 850 кв.м предоставлен ООО «СТЭВИЯ» в собственность и расположен по адресу: РФ, г.Сочи, ул.Возрождения д.12. Категория – населенных пунктов; назначение участка: для эксплуатации зданий и помещений. Ограничения в использовании участка отсутствуют. На участке имеются все коммуникации.