Контроль в сфере ЖКХ. Взаимодействие служб в ЖКХ

Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном  доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при  способе управления домом посредством  ТСЖ, ЖК, ЖСК:

1. Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ЖСК, в договоре управления (рисунок 5).

Рисунок 5. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ,  
ЖК, ЖСК от имени всех собственников помещений в доме

2. Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ЖСК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ЖСК) (рисунок 6).

Рисунок 6. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖК, ЖСК

2.2.3. Управление управляющими организациями

При выборе способа управления многоквартирным  домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном  доме заключают с выбранным управляющим  договоры управления, в которых должно быть указано:

• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления, заключаемый с управляющей  организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством  РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено  договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным  домом, либо является посредником между  собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Договоры  с организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей  организацией с поставщиками от имени  собственников помещений в доме (рисунок 7).

Рисунок 7. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме

Таким образом, существующее жилищное законодательство достаточно полно отражает реалии сложившихся  отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет  собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью¹⁴.

Содержание общего имущества жилого дома обеспечивается собственниками помещений в этом доме¹⁵.  Способы управления многоквартирным домом перечислены в статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. В многоквартирном жилом доме, где собственниками помещений обязанность по выбору способа управления не исполнена, а жилой дом учтен в реестре недвижимого имущества казны Санкт-Петербурга, функции по организации управления и обеспечению технической эксплуатации домов возложены на ГУ «Жилищное агентство района Санкт-Петербурга». В целях обеспечения предоставления жилищно-коммунальных услуг жителям ГУ «Жилищное агентство района Санкт-Петербурга» заключается договор с  ОАО «Жилкомсервис» района Санкт-Петербурга» или  другой обслуживающей организацией на организацию управления и обеспечение технической эксплуатации объектов недвижимости Санкт-Петербурга. Согласно договору контроль за деятельностью последних возложен на  ГУ «Жилищное агентство района Санкт-Петербурга».

Жилищное  агентство вправе применить предусмотренные  договором санкции к обслуживающей  организации в случае неисполнения договорных обязательств. Вместе с тем  ГУ «Жилищное агентство района Санкт-Петербурга» в своей деятельности подотчетно и подконтрольно администрации района и Жилищному комитету в соответствии с их компетенцией.

Государственный контроль за техническим состоянием жилищного фонда Санкт-Петербурга и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими требованиями и проектной документацией, осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации, контроль за использованием жилищного фонда и придомовых территорий осуществляет специально созданный государственный орган – Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга. В порядке осуществления контроля органы государственной жилищной инспекции вправе рассматривать дела об административных правонарушениях в сфере содержания жилья.

2.3. Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга

Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга проводит политику Санкт-Петербурга в  сфере государственного контроля за обеспечением соблюдения прав и законных интересов граждан и государства  при предоставлении жилищных и коммунальных услуг, отвечающим требованиям федеральных  стандартов качества, а также за использованием и сохранностью жилищного  фонда независимо от его принадлежности¹⁶. Основными задачами Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга являются:

1. Осуществление контроля за соблюдением собственниками и пользователями объектов жилищно-коммунального назначения правил пользования жилыми помещениями, а также правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
2. Осуществление контроля за обеспечением населения жилищно-коммунальными услугами, отвечающими требованиям федеральных и региональных стандартов качества и нормативов потребления.
3. Рассмотрение дел об административных правонарушениях в соответствии с законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга.
4. Координация деятельности исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в сфере осуществления государственного контроля за соблюдением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении жилищных и коммунальных услуг.

Инспекция осуществляет ряд функций и имеет  полномочия:

1. Осуществлять контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда Санкт-Петербурга,
2. Осуществлять контроль за соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям законодательства,
3. Осуществлять контроль за обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления коммунальных услуг; соблюдением порядка предоставления коммунальных услуг; техническим состоянием жилищного фонда, осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации; рациональным использованием в жилищном фонде, общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме топливно-энергетических ресурсов и воды; наличием в многоквартирных домах приборов регулирования, контроля и учета энерго- и водоресурсов; созданием, размещением, содержанием, ремонтом и использованием объектов благоустройства в пределах своей компетенции.
4. Осуществлять контроль за проведением конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в собственности Санкт-Петербурга, и капитального ремонта.
5. Осуществлять контроль за соблюдением порядка и правил признания жилых помещений непригодными для проживания.
6. Выдавать организациям, индивидуальным предпринимателям, должностным лицам, а также гражданам обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений жилищного законодательства и вносить предложения об аннулировании или приостановлении действия лицензий на осуществление деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, допускающими грубые нарушения жилищного законодательства,
7. Разрабатывать методические материалы и рекомендации по предметам компетенции Инспекции, анализировать отчетные и статистические данные, результаты проверок,
8. Привлекать на договорной основе научные организации, ученых и специалистов, в том числе зарубежных, к решению проблем, относящихся к компетенции Инспекции.
9. Вносить на рассмотрение Губернатора Санкт-Петербурга, Правительства Санкт-Петербурга, вице-губернатора Санкт-Петербурга, координирующего и контролирующего деятельность Инспекции, предложения по вопросам, относящимся к компетенции Инспекции.
10. Осуществлять подготовку проектов федеральных законов, правовых актов федеральных органов исполнительной власти, законов Санкт-Петербурга, правовых актов Губернатора Санкт-Петербурга.
11. Принимать участие в формировании проекта бюджета Санкт-Петербурга в подведомственной Инспекции сфере.
12. Разрабатывать проекты целевых программ Санкт-Петербурга в сфере деятельности, относящейся к компетенции Инспекции.
13. Обеспечивать организацию приема граждан и представителей организаций по вопросам, отнесенным к компетенции Инспекции.
14. Создавать в установленном порядке рабочие группы и комиссии, научно-консультативные и экспертные советы с привлечением представителей исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга, а также иных организаций.
15. Проводить конференции, совещания, семинары, осуществлять организацию выставок и принимать участие в указанных мероприятиях для реализации задач, возложенных на Инспекцию.
16. По согласованию с вице-губернатором Санкт-Петербурга, координирующим и контролирующим деятельность Инспекции, утверждает заявку Инспекции на финансирование за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, а также отчет об использовании средств бюджета Санкт-Петербурга, в части, касающейся средств, выделенных Инспекции.
17. Распоряжается в установленном порядке выделенными Инспекции финансовыми и материальными средствами, является распорядителем кредитов в пределах утвержденной сметы.

Финансирование  деятельности Инспекции осуществляется за счет средств бюджета Санкт-Петербурга.

2.4. Отчетность  и контроль

В сфере  ЖКХ Санкт-Петербурга контролю отводится  важное место. Финансирование  работ  в ЖКХ осуществляется за счет бюджетных  средств, поэтому контроль за проводимой работой, сравнение фактических  показателей с плановыми, анализ достигнутых показателей стоит  на первом месте у соответствующих  служб ЖКХ. На основании  полученных данных сравнении проводятся корректировки, намечаются планы на следующий период. В 2008 году в жилищно-коммунальной сфере  Санкт-Петербурга были проведены  мероприятия, указанные в Таблице 1.

Таблица 1. Объем  выполненных работ в 2008 году

Итого в 2008 году было израсходовано 694 567 тыс. руб. при плановых показателях 778 228 тыс. руб. Отклонение составило 83 660 тыс. руб. или 11%. Причинами недовыполнения плана в администрации ЖКХ считают прекращение финансирования во 2-м и 3-и месяце 4-го квартала 2008 года в связи с экономической ситуацией в стране.

Главной составляющей контроля любой организации  является своевременная отчетность, поэтому подведению результатов  работы в ЖКХ отводят важное место. Отчеты проводят по всем видам деятельности (ремонты, обслуживание, благоустройство) для понимания процента выполнения плановых показателей, освоения бюджетных  средств, для проведения корректирующих работ в текущем году и составления  планов на следующий год.  К отчету прикладывается пояснительная записка, которая более подробно описывает выполненные мероприятия в натуральном  и денежном выражении.

На основании  данных отчетности можно сделать  вывод об эффективности работы ЖКХ, степени охвата деятельности, умением  планировать на основании фактических  показателей.

ЖКХ г. Санкт-Петербурга выполняет множество функций  и следит за  содержанием лифтов, газовых плит, функционированием  водонагревательных колонок, систем пожарной безопасности, установкой   узлов учета тепловой энергии, чистотой дворов, состоянием жилищного фонда. Для этого в составе ЖКХ есть службы, которые контролируют тот или  иной участок работ. Контроль ведется отдельно по каждому подразделению и позволяет оценить эффективность работы всего ЖКХ города.     

 В жилищном фонде Санкт-Петербурга находится в эксплуатации 222 тысячи электрических плит, из них со сроком эксплуатации более 20 лет  63 317 ед. За период 2002-2008гг.  произведена заменена 21 226 электроплит. Согласно выделенным бюджетным средствам на 2009 год в Санкт-Петербурге планируется произвести замену электроплит в количестве 1727 ед. на сумму 15,5 млн. руб.

В 2008 году Жилищным комитетом произведена  замена в соответствии с Адресными  программами 23 335 единиц газового оборудования (18 991 газовых плит и 4 344 газовых водонагревательных колонок) на сумму 255 млн. рублей.

Согласно  выделенным бюджетным средствам  на 2009 год в Санкт-Петербурге планируется  произвести замену газового оборудования в количестве 10 779 единиц (из них 9017 газовых плит и 1762 водонагревательных колонок)   на сумму 90 млн. рублей.

С учетом постоянного прироста лифтов, отработавших нормативный срок, разработан график проведения технической экспертизы лифтов в жилых домах Санкт-Петербурга на 2006–2009 годы¹⁷. В 2008 году на выделенные из бюджета ассигнования в сумме 113 393,8 тыс. руб. по результатам конкурсных процедур проведена  экспертиза на 3602 лифтах. На 2009 год планируется проведение экспертизы на 2646 лифтах.

Выполнение  работ по установке устройств  безопасности (УБ-1) обосновано необходимостью предупреждения травматизма, связанного с несанкционированным проникновением в шахту лифтов злоумышленников  и подростков. Всего устройствами безопасности необходимо было оборудовать  10 265 лифтов¹⁸. В 2009 году планируется оборудовать Устройством безопасности 913 лифтов.