Контроль в сфере ЖКХ. Взаимодействие служб в ЖКХ

Жилищный  Комитет руководит и регулирует ГУП ВЦКП «Жилищное хозяйство», которое  осуществляет функции единого расчетного центра. ГУП ВЦКП  действует в соответствии с Федеральным Законом¹⁰ на основании Гражданского и Жилищного кодексов РФ и постановления Правительства РФ¹¹, в соответствии иными правовыми актами в сфере оплаты жилья и коммунальных услуг, предоставления мер по социальной защите населения, а также Уставом.

ГУП ВЦКП  является разработчиком одной из крупнейших в России систем  информационного обслуживания организаций жилищной сферы. Деятельность ГУП ВЦКП охватывает весь комплекс проблем города, связанных с регистрацией населения и расчетами по оплате жилья и коммунальных платежей, включая предоставление населению компенсаций (субсидий) и льгот.

Один  из основополагающих принципов деятельности ГУП ВЦКП  - централизация и интеграция процессов сбора и обработки информации. Последовательное осуществление этого принципа позволяет оперативно реагировать на решения городского правительства по изменению цен, тарифов, расчетов с поставщиками услуг и, в конечном итоге, обеспечивает рентабельность эксплуатации жилищного фонда. Коллективом Вычислительного Центра был создан и внедрен целый комплекс общегородских информационных систем, позволяющих, с одной стороны, улучшить качество обслуживания населения, с другой — предоставить городским властям возможность постоянно “держать руку на пульсе города”, анализируя оперативно поступающую информацию.

Администрации  районов города координируют и регулируют ГУ «Жилищное  агентство районов» (ГУЖА), которые регулируют деятельность управляющих компаний. Управляющие компании («Жилскомервисы»)  занимаются управлением и обеспечением технической эксплуатации жилищного фонда. Это, как правило, частные и  государственные компании.

ГУЖА  помимо контроля и регулирования  Жилкомсервисов управляют жилищным фондом, занимаются организацией капитальных  ремонтов жилищного фонда, ведут лицевые счета по предоставлению коммунальных услуг, ведут регистрационный контроль граждан.

Государственные унитарные предприятия (в том  числе и ГУ «Дирекция по содержанию общежитий») осуществляют функции заказчика, отвечают за содержание жилищного фонда, взимают платежи за услуги ЖКХ, ведут регистрационный учет. Регулирование их деятельности и контроль  возложены на Жилищный Комитет. В Санкт-Петербурге активно действуют предприятия ГУП «Водоканал», ОАО «Ленэнерго», ЗАО «Петроэлектросбыт», Спб Ипотечное Агентство, которые обеспечивают граждан водой, теплом, светом.

При Жилищном Комитете работает Городская восстановительная  служба, учредителем которой является  город Санкт-Петербург в лице Комитета по управлению городскимимуществом. ГУ «АВС» находится в ведении Жилищного комитета, осуществляющего координацию и регулирование деятельности учреждения. В повседневную производственную деятельность ГУ «АВС» входит:

1. Ликвидация аварий и неисправностей, а также проведение ремонтно-восстановительных работ на наружных сетях, внутридомовых системах и оборудовании водопровода, канализации, центрального отопления, горячего водоснабжения и электросетей государственного жилищного и нежилого фондов Санкт-Петербурга;
2. Координация деятельности аварийных служб жилищно-эксплуатационных организаций, осуществляющих техническое обслуживание государственного жилищного и нежилого фондов Санкт-Петербурга;
3. Диагностика и поиск дефектов на инженерных сетях;
4. Ттехническое обслуживание и ремонт радиоэлектронных средств;
5. Специализированные работы с применением спецмашин, механизмов и оборудования;
6. Аварийно-техническое обслуживание объектов нежилого фонда;
7. Работа с обращениями граждан по «Горячей линии».

ГУ «АВС» выполняет большие объемы работ по ремонту и замене изношенного внутридомового инженерного оборудования. За отопительный период 2007-2008г.  по заданию Жилищного комитета был произведен большой объем аварийно-восстановительных и ремонтных работ на системах центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации. Работы велись во всех районах города на 638 адресах. Так например, наибольшее количество работ произведено в районах старой застройки: в Центральном районе –на 199 адресах, Кировском – 91 адресе, Адмиралтейском – 76 адресах. В 2007 году аварийно-восстановительные работы проведены на 500 адресах, в 2006 году на 441 адресе.

При производстве аварийно-восстановительных  работ на инженерных сетях была произведена замена напорных трубопроводов (ХВС, ГВС, Ц/О, канализации) общей протяженностью 17239 метров, в 2007году – 15452 метра, что на11,5% больше,  чем в 2007 году.

Если  Жилищному Комитету требуется провести работы, организуются тендеры, в которых участвуют Жилкомсервисы или другие компании, которые соответствуют требованиям Жилищного Комитета. Сегодня в Санкт-Петербурге работают около 70 частных управляющих компаний.  После объявления тендера принимаются заявки от компаний. Лоты составлены так, что участвовать в конкурсах могут и большие, и средние, и небольшие организации¹².

На основании  анализа  заявок, в которых приведены данные и сметы на выполнение работ, а также с учетом необходимых документов, предоставленных  в тендерную комиссию, отбирается компания, которая предлагает наиболее выгонные для сотрудничества условия. Конкурсные участники сформированы по территориальному признаку, имеют сбалансированные экономические показатели и различны по объему жилищного фонда.

2.2. Управление многоквартирным домом

Конституция РФ закрепляет право каждого  гражданина иметь имущество в  собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими  лицами. Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. Признаки управления многоквартирным домом¹³:

1. Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.
2. Объект. Объектом управления выступает многоквартирный дом. По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:
• Управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;
• Управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме либо лицом, привлеченным собственниками.
3. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели. Субъект управления осуществляет управленческую и организационную работу; принимает решения; обеспечивает достижение поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом  управления являются собственники помещений  в многоквартирном доме (первичный  субъект) или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект).

4. Целенаправленность. Уравление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
5. Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу.

Таким образом, управление многоквартирным жилым  домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом;
• управление управляющей организацией.

Критерии (условные) выбора способа управления домом представлены в таблице 2.

Таблица 2. Критерии  выбора способа управления домом

Выбор способа  управления зависит от того, сколько  квартир в доме, насколько платёжеспособны  и дисциплинированы жители, какие  управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.

2.2.1. Непосредственное управление

При непосредственном управлении многоквартирным домом  собственниками возможны следующие  варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги:

1. Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени (рисунок 2).

Рисунок 2. Заключение договоров на коммунальные услуги  
с каждым собственником помещения в доме

2. Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре (рисунок 3).

Рисунок 3. Заключение договоров на жилищные услуги,  
одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме

3. В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.

Рисунок 4. Заключение договоров одним из собственников,  
действующим по доверенности

2.2.2. Управление ТСЖ, ЖК, ЖСК

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.