Сравнительный подход в оценке недвижимости

stify">     2) общий коэффициент капитализации  (ОКК), также известный как общий коэффициент (overall rate (OAR)). Общая ставка дохода является элементом доходного подхода к оценке. Расчет общей ставки дохода на основе рыночных данных позволяет снять некоторые главные возражения против применения GRM. Чтобы определить общий коэффициент капитализации по рыночным данным, оценщик должен отобрать аналогичные недавно проданные объекты, характеризующиеся потоками доходов, сходными по риску и продолжительности с потоками доходов от объекта оценки. Это позволяет оценщику использовать прямую капитализацию с тем, чтобы конвертировать прогнозируемый чистый операционный доход в оценку рыночной стоимости. Прямая капитализация определяется как пересчет ожидаемого чистого операционного дохода в единую сумму текущей стоимости путем деления дохода на соответствующий коэффициент, отражающий преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и продажной ценой сопоставимых объектов, продаваемых на рынке.

     При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объекта может быть представлен в виде следующих этапов:

• рассчитывается чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости;
• подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода;
• вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
• по каждому налогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;
• определяется итоговый ОКК как средняя арифметическая расчетных ОКК по всем аналогам;
• рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

     Подбор  аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, проводится в соответствующем по назначению сегменте рынка недвижимости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д.

     Вероятная цена продажи объекта оценки будет  определяться формулой:

     Сн = ЧОДоц/ОККср                                                   (3)

     где Сн – расчетная рыночная цена объекта  оценки; 
ЧОДоц - чистый операционный доход аналога;  
ОККср – общий коэффициент капитализации средний

     или рассчитывается по формуле:

     Сн = ЧОДоц/(ЧОД1/Ц1 +…+ ЧОДn/Цn):n                          (4)

     где ЧОД1 – чистый операционный доход  от первого аналога; 
Ц1 – цена первого аналога; 
ЧОДn – чистый операционный доход от n-ного аналога; 
Цn – цена n-ного аналога; 
n – количество аналогов.

     Преимущество  данной процедуры расчета заключается в том, что она основана на использовании рыночной информации и легко реализуема. Подобно методу GRM действенность данного подхода зависит от качества рыночных данных, которые могут быть собраны и подтверждены.

     Таким образом, сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

     Этот  подход часто употребляется и  дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений таких объектов на продажу.

     Например, оценка квартир производится, в основном, методами сравнительного подхода, поскольку  и количество совершаемых сделок, и количество предложений по купле-продаже очень велико, а сами объекты достаточно однотипны, то есть поиск аналогов не представляет большого труда. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

     В своей повседневной жизни мы не часто  задаемся вопросами – почему данный товар стоит именно столько, что влияет на его стоимость и как эта стоимость может измениться в ближайшее время. Но при совершении купли-продажи недвижимости вопрос определения цены объекта становится одним из самых важных, а изменение стоимости нашей недвижимости в будущем во многом может определить наше материальное благосостояние.

     На  бытовом уровне существует представление, что оценка объекта недвижимости – это сравнение его стоимости  со стоимостью объектов-аналогов, по которым  известны цены совершения сделок купли-продажи. Это, конечно, верно и оценщики называют такой способ оценки сравнительным (или рыночным) подходом к определению стоимости.

     Этот  подход часто употребляется и  дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная  информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений таких объектов на продажу.

     Самым главным в сравнительном подходе  является точный выбор объектов-аналогов, по которым имеются достоверные  и актуальные (т.е. зафиксированные  на дату оценки) цены купли-продажи. Если сведений о ценах купли-продажи точных аналогов нет (а эта ситуация встречается часто), оценщик, рассматривая объекты-аналоги не полностью идентичные оцениваемому объекту, проводит анализ влияния основных различий на стоимость и вносит соответствующие корректировки для того, чтобы определить объективную стоимость объекта оценки.

     Для осуществления всех рассмотренных  методов сравнительного подхода  необходимо:

1. наличие развитого рынка недвижимости;
2. открытость рынка;
3. доступность информации о предыдущих сделках;
4. наличие специальных служб, накапливающих информацию.

Таким образом, можно выделить преимущества и недостатки сравнительного метода:

Преимуществами  сравнительного подхода являются:

• наиболее простой подход;
• статистически обоснованный;
• предлагает методы корректировки;
• обеспечивает данные для других подходов в оценке.

Недостатками  сравнительного подхода являются:

• требует активного рынка;
• сравнительные данные не всегда имеются;
• требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;
• основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

         

  
 
 
 
 
 
 

Библиографический список.

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации, части I и II.
2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от от 29 июля 1998 г. № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.
3. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256. Основные положения// СПС КонсультантПлюс.
4. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255. Основные положения. // СПС КонсультантПлюс.
5. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254. Основные положения. // СПС КонсультантПлюс.
6. Стандарт 04.21. «Оценка стоимости движимого имущества. Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств». Утверждено Решением Правления Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» Протокол № 21 от «19» октября 2007 г.
7. Микерин Г.И. и др. Методологические основы оценки стоимости имущества - М.: Интерреклама, 2006.
8. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: Финансы и статистика, изд. второе, 2007. – 439с.
9. Попова Л.В. Оценка и налогообложение недвижимого и другого имущества предприятий: методы и практика. Изд-во «Дело и сервис», 2009. - 512 с.
10. Оценка стоимости машин и оборудования: Учебное пособие / Под общей редакцией В.П. Антонова - М.: Издательский дом «Русская оценка», 2007 - 254 с.
11. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) / В.А. Щербаков, Н.А. Щербакова. - М.: Омега - Л, 2008. - 288 с.
12. Артеменков И.Л., Артеменков А.И. Особенности учета и оценки недвижимости и других основных средств предприятий в соответствии с новыми требованиями МСФО, журнал «Вопросы оценки» № 4, 2007. (электронная версия) //www. Appriser. ru.