Сравнительный подход в оценке недвижимости

       1 группа. Наличие (отсутствие) параметра будет определяющим при принятии решения о приобретении объекта.

       2 группа: При отсутствии параметра функционирование объекта будет нецелесообразным или неэффективным. При принятии решения о приобретении объекта подразумевается проведение мероприятий о воссоздании (в случае физической возможности) этого улучшения.

       3 группа: Значение параметра значимо, но не окажет существенного влияния на эффективную эксплуатацию объекта. Наличие такого параметра рассматривается, как желательное, но не обязательное.

       4 группа: Влияние параметра на стоимость не существенно.

       Наличие параметров, характерных для данного  типа объектов, но не влияющих на стоимость, рассмотрению не подлежит.

       Для каждого объекта экспертным путем  определяется влияние каждого фактора  на стоимость объектов – аналогов в виде определенного количества баллов в рамках диапазона.

       Путем суммирования баллов по всем факторам определялась общая величина баллов по каждому из объектов – аналогов. Аналогичные действия производились и с оцениваемым объектом.

       Путем деления количества баллов объекта  оценки на общую суммарную величину количества баллов по каждому из объектов – аналогов, получаем величину корректировки цены предложения каждого сравнимого объекта.

       Как произведение величины единичного показателя, то есть одного квадратного метра  объекта – аналога и величины корректировки определяется величина удельной приведенной стоимости  одного квадратного метра площади по каждому объекту – аналогу.

       Предложенный  подход позволяет оперировать показателями сравнения качественных параметров - потребительной стоимостью - и количественными, то есть ценой продажи, как фактом реализации меновой стоимости.

       Метод зачастую выявляет дисбаланс и акцентирует  внимание на противоречии, когда объект с комплексом наилучших потребительских  свойств, продан по наименьшей цене. Низкая цена продажи такого объекта при  максимальной величине показателей, формирующих  стоимость, свидетельствует о его инвестиционной привлекательности и воздействии субъективных факторов при формировании цены.

       В других используемых методах стоимость  наилучшего аналога в этом же случае будет, скорее всего, скорректирована  в меньшую сторону для приведения к стоимости оцениваемого объекта, что приведет только к усилению ошибки.

       Применение  метода бальных оценок позволяет  в этом случае акцентировать особое внимание на предварительных корректировках с целью создания поля идентичности взаимодействия внешних факторов среды и условий продажи объекта, таких, как цена предложения/цена продажи, налогообложение сделок, корректировка на продолжительность маркетингового периода, корректировка на условия продажи, условия финансирования, тем самым, обеспечивая получение наиболее достоверных результатов при использовании сравнительного подхода. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Этапы оценки недвижимости  сравнительным подходом 

     Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами:

     Этап 1: изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.    

     Этап  2: собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

     Этап 3:выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравнимаевых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

     Этап 4: согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

     Для расчета  стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом используется множество различных методов: общая группировка, метод восстановительной стоимости по аналогам, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы расчета, статистические методы. Фридман Джек и Ордуэй Н. – авторы учебника «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» выделяют метод общей группировки.

     Общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от сопоставимых проданных объектов [12].

     Экономист Соловьев М.М. в учебном пособии  «Оценочная деятельность» рассматривает  такие методы как: метод восстановительной  стоимости по аналогам и метод  сравнения.

     Метод восстановительной стоимости по аналогам. В рассматриваемом методе оценка производится на основе предварительного подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, уже созданными в данное время. После нахождения аналогов как результат оценки принимается их восстановительная стоимость, т.е. рассчитанная для них сметная стоимость в строительном проекте.

     Таким образом, результат ищется по проектным  аналогам сразу в конечном, интегральном стоимостном виде. В иных случаях, если выбранные аналоги несколько отличаются от оцениваемого объекта, производится корректировка их стоимости.

     Метод восстановительной стоимости по аналогам целесообразно применять  при работе с функционально и  архитектурно ординарными объектами  строительства – школьными зданиями, типовым жилищным строительством и т.п. При наличии непринципиально отличающихся свойств оцениваемых объектов их аналоги и оценки подбираются и корректируются с учетом таких отличий.

     Авторы  учебника «Оценка недвижимости»  Грязнова А.Г. и Федотова М.А. выделяют следующие:

• методы основанные на анализе парных продаж;
• экспертные методы расчета и внесения поправок;
• статистические методы. [9, с. 269]

     Метод парных продаж: под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации [8, с. 192].

     Экспертные  методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях [8, с. 193].

     Статистические  методы. Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. 

1. Метод корреляционно-регресионного анализа. Суть метода состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.  Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости т.к. предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.
2. Cоотношение дохода к цене. Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

     В зависимости от вида приносимого  недвижимость дохода можно использовать валовый рентный мультипликатор (ВРМ)  общий коэффициент капитализации (ОКК) [10, с. 173]

     1) валовый рентный мультипликатор (GRM), также известный как мультипликатор валового дохода (gross income multiplier (GIM)).  Это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовый рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный (ПВД), либо действительный валовый доход (ДВД). На некоторых рынках используется также месячный рентный мультипликатор, который учитывает доход на ежемесячной, а не на годовой основе. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

     Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора: 

• оценивается валовый доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;
• подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;
• вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
• по каждому аналогу рассчитывается валовый рентный мультипликатор;
• определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;
• рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта. Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

     Сн = ПВДоц (ДВДоц)хВРМср                              (1)

     где Сн – расчетная рыночная стоимость  оцениваемого объекта; 
ПВДоц – потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта; 
ДВДоц – действительный валовый доход от оцениваемого объекта 
ВРМср - валовой рентный мультипликатор; 
Ца - цена продажи аналогичного объекта недвижимости; 
или по формуле:

     Сн = ПВДоц (ДВДоц)х (Ца1/ПДВ1+ …+Цаn/ПВДаn):n             (2)

     где Ца1 – цена продажи первого аналогичного объекта; 
ПВД1 – потенциальный валовый доход от первого аналогичного объекта;  
Цаn – цена продажи n-ного аналогичного объекта; 
ПВДаn – потенциальный валовый доход от n-ного аналогичного объекта; 
n – количество аналогичных объектов. [11, с. 174]

     GRM считается рыночным методом оценки  объекта приносящей доход собственности,  поскольку данный показатель  учитывает продажные цены и  валовые рентные доходы по  проданным на рынке объектам.

     Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы. Соответственно, если сопоставимый объект был хуже, то его продажная цена и ставки арендной платы ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной цене при этом не изменится. Однако математическое соотношение не устраняет необходимости здравого подбора сопоставимых объектов.

     Метод достаточно прост, но имеет следующие  недостатки:

• может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.
• в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом; 
• не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.