Ипотечное кредитование

Ответственный кредитор должен также обеспечить оценку кредитоспособности заемщика до заключения договора потребительского кредитования и не предоставлять  ему дополнительные кредиты в  случае невозможности погашения задолженности по уже выданным кредитам. Кроме того, ответственный кредитор согласно данному документу должен соблюдать конфиденциальность предоставляемой заемщиком информации и предпринимать меры для охраны персональных данных и сохранения банковской тайны.

Среди локальных актов  нельзя не отметить постановления Конституционного Суда РФ, Пленумов Верховного Суда РФ и  Высшего Арбитражного Суда РФ, на разъяснения  которых нижестоящие суды чаще всего  ссылаются при регулировании  вопросов, связанных с потребительским кредитованием. Из таких актов можно выделить Постановления "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"  и иные.

В то же время следует  признать, что в системе нормативных  правовых актов, в той или иной мере регулирующих потребительское  кредитование, нет единого понимания  потребительского кредитования, несмотря на, казалось бы, значительный перечень нормативных правовых и локальных актов. Более того, в отсутствие специального закона "О потребительском кредитовании" правоприменитель вынужден использовать нормы по аналогии, руководствуясь общими положениями гражданского законодательства, именно поэтому уровень правового регулирования потребительского кредитования на сегодняшний день нельзя считать надлежащим.

Как справедливо отмечается в научной литературе, существует еще одна важная проблема. Так, законодательство в прямой форме не устанавливает защиту прав и законных интересов потребителей услуг в кредитной сфере в качестве основных целей деятельности государственных органов (ст. ст. 5, 56 Закона "О Центральном банке Российской Федерации"), нет серьезных правовых гарантий, обеспечивающих защиту прав и законных интересов всех потребителей данных услуг, и в Законе РФ "О защите прав потребителей".

Учитывая вышесказанное, приходится констатировать, что потребительское  кредитование, приобретающее с каждым годом большую массовость, не регулируется должным образом, так как действующие нормативные правовые акты не имеют возможность урегулировать все существующие проблемы в потребительском кредитовании, в то время как специальных нормативных правовых актов, которые бы полностью отражали специфику потребительского кредитования, до настоящего времени в России не принято, что приводит не только к сложностям в правоприменительной практике и образованию просроченной задолженности, но и в дальнейшем будет негативно сказываться на развитии данного сегмента рынка банковских услуг.¹²

В связи с этим обосновывается необходимость принятия Федерального закона "О потребительском кредитовании", ориентированного на стабилизацию правового  регулирования потребительского кредитования, повышение социальной ответственности банковского бизнеса и защиту прав и интересов заемщиков - физических лиц.

В то же время хотелось бы отметить, что в 2011 г. правовое регулирование  потребительского кредитования начало принимать более или менее  выраженный характер, поскольку законодателем стали приниматься неоднократные попытки внести в законодательство изменения и дополнения.

Однако многообразие разрозненных правовых норм, регулирующих одну из наиболее в последнее время  актуальных сфер банковской деятельности, говорит не о цельном необходимом правовом регулировании потребительского кредитования, а скорее о "латании дыр" в законодательстве. Все это свидетельствует о необходимости кодифицированного подхода к правовому регулированию потребительского кредитования путем создания специального закона "О потребительском кредитовании" и скорейшего его принятия.

Таким образом, с учетом вышеизложенного можно сделать  следующие выводы.

1. Анализ состояния  правового регулирования потребительского  кредитования в России показал, что в данный момент он явно не соответствует потребностям общества, так как отсутствует четкое правовое регулирование процедуры кредитования, что вынуждает правоприменителя применять нормы по аналогии, руководствуясь общими положениями гражданского законодательства. Предпринимаемые в последнее время попытки устранить законодательный пробел в области потребительского кредитования не достигают истинной цели потребительского кредитования, и поэтому остается довольно много проблем, требующих скорейшего решения.

2. Ввиду отсутствия  специального правового регулирования  потребительского кредитования  действующие правовые нормы, регулирующие  в той или иной мере потребительское  кредитование, должны постоянно  корректироваться, максимально отражая  условия реальной жизни.

3. Решением сложившейся  проблемы в сфере правового  регулирования потребительского  кредитования может быть только  скорейшее принятие федерального  закона "О потребительском кредитовании". Принятие закона будет способствовать  оздоровлению положения на рынке потребительского кредитования, возвращению доверия населения к банковскому кредитованию, развитию добросовестной конкуренции и станет качественным шагом на пути обеспечения прав и законных интересов заемщика - физического лица.

Нормативная правовая база, подробно регулирующая сферу потребительского кредитования, реализуемая под надлежащим контролем и эффективным прокурорским надзором, позволит обеспечить своевременную защиту прав граждан и устранить угрозу социально опасного накопления кредитных рисков. 

2. Ипотечное кредитование: сущность, особенности и методы оценки

Ипотечный кредит – это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование – это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.

Сфера  ипотечного кредитования юридических и физических лиц отражает  динамичный характер  рыночных отношений  в современной России. Быстро изменяющиеся  социальные, политические и экономические условия  обуславливают развитие ипотечных отношений в России, изменение законодательства, регулирующее возникающие  в этой сфере  отношения,  способствуют внедрению новых механизмов ипотечного кредитования.

 Роль ипотечного кредитования  в решении жилищных проблем  российских граждан  вызывают  острую  необходимость  определить  новую  сущность,  содержание,  цели  и задачи  ипотечных  отношений,  механизмы  их  реализации с учетом имеющихся проблем современного правового регулирования и сложившейся  практики ипотечного кредитования.

 Следует отметить, что опыт  правового регулирования отношений, возникающих при ипотечном кредитовании, в первую очередь, жилья, в России только начинает накапливаться,  так как в советский период  широкого распространения такой формы кредитования  строительства и приобретения жилья  не наблюдалось.

 В связи с этим, действующие сегодня в данной области правовое  регулирование  ипотечного кредитования имеет отдельные недостатки,  сказывающиеся  на интересах участников ипотечного жилищного кредитования, вызывая недоверие к ипотеке как способу улучшения жилищных условий.

 Основная функция государства  в процессе формирования рыночной  системы ипотечного кредитования  состоит в создании надлежащей  законодательной базы, современных   финансовых, правовых  и  организационно - экономических механизмов, с целью  правового обеспечения прав  участников  ипотечных отношений и их  социальных гарантий.

 Совершенствование  законодательной   базы  об ипотеке на современном  этапе  должно осуществляться  с учетом состояния  других  правовых институтов о земле,  ценных бумагах и т.д., так или иначе затрагивающих  проблемы  ипотеки. 

 Надежность ипотеки и удобство  её использования для сторон  правоотношений зависят, главным  образом, от определенности и  продуманности ее регулирования  в законодательстве.   Проведенное  исследование по  данной теме, однако, свидетельствует, что  законодательство и  практическая реализация права на ипотеку оставляет желать лучшего.

  Наиболее значимыми законодательными  актами, регламентирующими институт  ипотеки в  настоящее время,  являются:

• Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», являющийся первым в истории России специальным законом, регулирующим систему  ипотечных отношений, возникающих при залоге недвижимости. В нем изложены основные понятия ипотеки, механизмы регулирования ипотечных процессов, указаны требования и обязательства, которые обеспечивает ипотека.¹³
• Жилищный кодекс Российской Федерации, объединивший в себе базовые понятия жилищных отношений: право собственности, объекты, на которые распространяются жилищные права, взаимоотношения собственников и т.п.¹⁴
• Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,  в котором детально описаны правила регистрации имущественных прав, в том числе и  при ипотеке. В развитие положений данного закона были  разработаны Инструкция «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения» и  Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества. ¹⁵

 В свою очередь, порядок  оценки недвижимого имущества,  приобретаемого на средства, предоставляемые по ипотечному жилищному кредиту, регулируется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной  деятельности в РФ», нормы которого выступают во взаимосвязи с Законом РФ «Об исполнительном производстве», который призван защищать стороны в случае судебного конфликта и обращать взыскание на имущество должника

Федеральный закон «О кредитных  историях» регламентирует правила  ее формирования, использования и  хранения, а также  правовые основы деятельности бюро кредитных историй, их взаимоотношения с органами власти, коммерческими банками и самими заемщиками.

 Федеральный закон "Об  ипотечных ценных бумагах", регулирующий  отношения, возникающие при выпуске,  эмиссии, выдаче и обращении  ипотечных ценных бумаг, за  исключением закладных, а также  при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.

 Гражданский  кодекс РФ устанавливающий основные  положения при заключении, исполнении, прекращении   договоров в рассматриваемой  сфере, а также ответственность  за не исполнение ипотечных  обязательств.

В современной  специальной литературе термин «ипотека»  используют в следующих случаях:

• когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений), с целью получения ипотечного кредита;
• когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.

 Современное российское законодательство  устанавливает два вида ипотеки  - ипотека в силу закона и  ипотека в силу договора. Эту  классификацию можно рассматривать как формально-юридическую.

 Под  ипотекой в силу закона (законной  ипотекой) понимается такой залог  недвижимого имущества, который  возникает на основании федерального  закона. При этом к законной  ипотеке при наступлении указанных  в федеральном законодательстве обстоятельств применяются правила о залоге, которые возникают в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. ¹⁶

 Ипотека  по договору - это залог недвижимого  имущества, который возникает  в соответствии с соглашением,  достигнутым сторонами.

 Действующее  законодательство предусматривает  случаи, когда в силу закона  ипотека возникает всегда, и случаи, когда ипотека возникает как  в силу закона, так и в силу  договора.

 Несмотря  на значительные  проблемы в  существующей ныне системе ипотечного кредитования, наметились положительные тенденции дальнейшего развития эффективной ипотечной системы и механизма реализации  ипотечного кредитования.

 Согласно  информации ЦБ РФ, опубликованной  на его сайте, объем предоставленных  ипотечных кредитов в рублях в первом полугодии 2011 года составил 261,4 млрд. рублей (против 125,9 млрд. рублей за аналогичный период 2010 года), рублевый эквивалент кредитов в иностранной валюте - 7,2 млрд. рублей (7,5 млрд. рублей в 2010 году). Объем ипотечных кредитов во втором квартале стал максимальным с третьего квартала 2008 года, когда банки предоставили рекордный объем кредитов (198,3 млрд. рублей). При этом объем кредитования во втором квартале впервые за 2009-2011 годы оказался выше среднеквартального показателя 2008 года (164,0 млрд. рублей).

  Анализируя  проблемы правового регулирования   ипотечных отношений и  практики  реализации права на  ипотеку  (как способ удовлетворения жилищных  проблем) следует обозначить следующие проблемы: 

1. Сроки кредитования.

2. Отсутствие ресурсной базы используемой для предоставления ипотечных жилищных кредитов и, как следствие, неразвитость вторичного рынка, высокие процентные ставки и низкая доступность кредитов;

3. Трудности оценки кредитоспособности заемщика. Оценка платежеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов и расходов. Однако, подтвердить величину зарплаты - основного источника доходов - могут немногие граждане.

4. Валюта кредитования.

5. Неодаптированность ряда ипотечных программа, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования  российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом  предусматривает условие, что  кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причем высокая) выплачивается официально.