Цена земли: сущность и факторы, определяющие динамику

• Метод оценки по затратам

Этот метод к земле  практически не применим. Он может  использоваться лишь в исключительных случаях.

Данный метод приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке.

 

Ограниченность затратного метода заключается в том, что  он дает необъективную оценку стоимости  объектов недвижимости, хотя и является единственным методом определения  рыночной стоимости собственного земельного участка в случаях, когда на рынке  отсутствуют данные о совершенных  сделках с аналогичными участками  без дополнительных вложений капитала.

Затратный метод определяет рыночную стоимость земельного участка  как разницу между рыночной стоимостью земельного участка с улучшениями  и восстановительной стоимостью с учетом улучшений, за вычетом их износа. Эта модель определения стоимости  земельного участка основывается на принципе остатка.

• Доходный метод.

Метод капитализации доходов  основывается на принципе ожидания. Данный принцип предполагает, что инвестор или предприниматель приобретает  недвижимость в ожидании дохода от объекта. Он может быть определен  исходя из способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации объекта. Иными словами, стоимость или цена представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих рентных доходов и выручки от перепродажи объекта.

Применение доходного  метода всегда затруднено при высоком  уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке. Применение метода капитализации  доходов требует тщательного  анализа финансового и физического  состояния объекта, его окружения, экономических тенденций, а также  использования таких расчетных  инструментов, как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование  и аннуитеты (обязательства выплаты  суммы в оговоренный срок) и др.

Доходный метод может  быть реализован при оценке земель сельскохозяйственного назначения, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых  сельскохозяйственных, наиболее эффективных  с точки зрения рынка культур  и затрат на их возделывание, оцениваемых  по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг.

• Метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости.

Например, при оценке земли, когда инвестор желает выкупить землю  под предприятием отдельными участками, необходимо провести анализ на наиболее выгодное использование различных  компонентов недвижимости и выделить участки, обладающие максимальной рыночной стоимостью, на которые повышен спрос  на рынке. В результате будет получена та максимальная рыночная цена земли, которую готов заплатить инвестор, покупающий землю с целью извлечения прибыли путем ее интенсивного использования.

Если участки приобретаются  в качестве земель специального назначения с целью извлечения дохода, то оценку можно вести несколькими методами. Один из них - метод освоения (развития). При этом оценщик исходит из суммы  потенциального дохода, который получит владелец участка после приобретения им земли, ее освоения и последующей продажи.

Методы оценки сельскохозяйственных земель базируются на показателях урожайности  земель с учетом данных оптимального севооборота и землепользования для каждого региона. Стоимость  их может рассчитываться также на основании показателей среднего дохода от реализации сельхозпродукции.

Другие методы оценки опираются  на существующие данные по нормативной  стоимости, нормативной цене земли  и используют различные приемы капитализации  земельной ренты, исчисление которой  базируется на расчете экономии нормализованных  затрат при использовании земель и возделывании сельскохозяйственных культур на лучших и относительно лучших земельных участках.

Величина ренты измеряется превышением рыночной цены продажи  производимых сельскохозяйственных культур  на худших и относительно лучших земельных  участках. Величина ренты измеряется также превышением рыночной цены продажи производимых сельскохозяйственных культур над уровнем средних  затрат, присущих данной оценочной  группе почв. Срок капитализации рассчитывается как величина, обратная дисконту, в  точке наименьшей эффективности (около 2,5 % годовых).

• Основные этапы кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения:

 

• анализ и уточнение (корректировка) ранее выполненных работ по природно-сельскохозяйственному зонированию территории субъекта России и корректировки границ земельно-оценочных районов;
• разработка (уточнение) региональных шкал нормальной урожайности (продуктивности) основных сельскохозяйственных культур (групп культур) по оценочным группам почв в границах земельно-оценочных районов;
• классификация оценочных групп почв по их пригодности для использования в качестве сельскохозяйственных угодий по признаку их продуктивности;
• расчет нормальных затрат при использовании земельных угодий и возделывании основных сельскохозяйственных культур с включением в них нормативных внутрипроизводственных и внешних транспортных издержек в соответствии с технологией использования земельных угодий и возделывания культур в текущих ценах;
• расчет дифференциального дохода от использования оценочных групп почв под различными культурами и видами угодий, исходя из продукции, нормальных затрат и отраслевой нормы прибыли;
• расчет нормативов для корректировки доходности рабочих земельных участков на влияние негативных свойств, лимитирующих урожайность, технологических признаков, отклонений внутрипроизводственных и внешних транспортных издержек от учтенных по нормативному расстоянию и качеству дорог;
• исчисление (установление) почвенных, технологических и иных признаков рабочих земельных участков, используемых сельскохозяйственными товаропроизводителями в качестве сельскохозяйственных угодий, для их кадастровой оценки;

 

• расчет доходности и кадастровой стоимости рабочих земельных участков и участков землепользования сельскохозяйственных товаропроизводителей;
• классификация земель сельскохозяйственного назначения административно-территориальных образований по их доходности и кадастровой стоимости;
• ценовое зонирование земель сельскохозяйственного назначения;
• состояние карт кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения;
• рассмотрение органами местного самоуправления результатов кадастровой оценки и классификации земель сельскохозяйственного назначения;
• утверждение результатов оценки кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по ценовым зонам, классам земель сельскохозяйственного назначения, публикация материалов в открытой печати с рекомендациями или решениями по использованию опубликованных данных.

          При оценке городской земли,  которая в большей части городов  почти не продается, а лишь  арендуется, нижнюю границу стоимости  можно определять, исходя из размеров  арендной платы в городе и  расчетов ее капитализации. Применяются  и еще более простые методы. Стоимость участка, полученного  в городе под застройку, можно  определить, исходя из тех 50 % цены  строения, которые инвестор обязан  заплатить в городской бюджет. Они и составляют фактическую  стоимость земли. Это упрощение  связано с неразвитостью рынка  земли. На величину стоимости  земельных участков влияют и  другие факторы:

доступность к центру города, местам трудовой деятельности, объектам культуры и бытового обслуживания;

• уровень инженерного оборудования и благоустройства территории и застройки;
• уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;
• эстетическая, историческая ценность застройки и ландшафтная ценность территории;
• состояние окружающей среды, санитарных и микроклиматических условий;
• инженерно-геологические условия строительства и степень поврежденности территории разрушительными воздействиями природы;
• рекреационная ценность территории и др.

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться  землей и недвижимым имуществом. Оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения  кредита. Без должной оценки такой  кредит банк не выдаст. Без такой  оценки нельзя и рассчитывать на привлечение  дополнительных инвестиций, в том  числе и иностранных.

Заключение

Человек должен обладать правом собственности на землю, правом пользования, владения и распоряжения ей. Только в этом случае он может использовать землю так, как он хочет: свободно продавать и покупать, не испрашивая разрешения от чиновника, дарить и завещать по наследству, брать кредиты под  залог земли. В этом и состоит  свобода собственника. Эта экономическая  свобода необходима для постоянного  повышения эффективности производства за счет автоматической регуляции рынка, за счет свободной конкуренции. В  то же время, земля – это всенародное  достояние. Она не создана ни трудом, ни капиталом. Она дана природой. Она  принадлежит всем, живущим на Земле, в стране в равной мере.

Главной особенностью экономических  отношений, связанных с использованием земли, является существование земельной  ренты. Отдавая землю в аренду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату – ренту. Причём земельная рента бывает нескольких видов, самыми распространёнными видами считаются абсолютная и дифференциальная земельная рента.

Рента, которая возникает  вследствие разности плодородия земельных  участков (или разности местоположения участков по отношению к рынку), называется дифференциальной рентой.

Абсолютная рента является результатом монополии частной  собственности на землю со стороны  определенного класса общества.

Особенности рынка земли, связанные с неэластичностью  её предложения и естественной ограниченностью, являются определяющими при формировании цен на продукцию, которая была получена с этой земли. Рента земельному собственнику закладывается в цену сельскохозяйственной продукции, причём из расчёта для  самых худших по своему плодородию и производительности земель.

В заключении необходимо отметить, что земельный рынок, как рынок  факторов производства будет востребован  всегда.

В развитом рыночном хозяйстве  земля становится предметом купли-продажи. На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение  предложения и спроса на данный товар.

Для современных условий  характерна тенденция уменьшения предложения земли по ряду причини. Так непрерывно ускоряется процесс урбанизации и использования земли для других несельскохозяйственных целей. Одновременно растет спрос на землю, вследствие чего цены на землю непрерывно растут.

Формирование цивилизованного  рынка земли является сложным  и продолжительным по времени  процессом. Создается впечатление, что это обусловлено: во-первых, сложностью перехода от государственной к частной собственности на землю; во-вторых, спецификой и важностью данного экономического ресурса, необходимостью его сохранения для будущих поколений; в-третьих, недопустимость со стороны государства спекуляции при совершении рыночных спекуляций землей. 

 

Список использованных источников:

1. Башкоев В.З. Общая экономическая теория: учеб. для студентов экономических специальностей/ В.З.Башоев – 11-е изд. М.: Изд-во «Омега-Л», Новосибирск: Сибирское соглашение. 2008 – 732 с.
2. Земельный кодекс РФ – М.: Изд-во Эксмо – 2003 – 96 с.
3. Ивашковский С.Н. Микроэкономика: Учеб. – 2-е изд. – М.:Дело, 2001 – 416 с.
4. Кодексы и Законы РФ – СПб.: ИД «Весь», 2007 – 992 с.
5. Курс экономической теории: Учебник – 5-е исправленное, дополненное и переработанное издание – Киров: «АСА», 2004 – 832 с.
6. Липсиц И.В. Экономика: В 2 кн. Кн.2: Учебник для 10 кл. общеобразоват. учрежд. 5-е изд. – М.: Вита-Пресс, 2000 – 352 с.
7. Экономическая теория/ Под ред. А.И.Добрынина, Л.С. Тарасевича: Учебник для вузов. – СПб. Изд. СПбГУЭФ, Изд. «Питер Паблишинг», 1997 – 480 с.
8. Экономическая теория/ Под ред. В.Д.Камаева, М.З.Ильчикова, Т.А.Борисовской: Учебник для вузов. 3-е изд. – М.: Кнорус, 2008 – 384 с.
9. Экономическая теория/ Под ред. В.Д.Камаева, Е.Н.Лобачевой. Учебник – Москва, Изд. Юрист, 2005 – 557 с.
10. Экономическая теория: Учебник. – М.:Юрист 2000 – 568 с.
11. Аналитический центр «Индикатор рынка недвижимости» [Электронный ресурс] – Режим доступа: http//www.irn.ru