Цена земли: сущность и факторы, определяющие динамику

Дифференциальная рента  может выступать в двух формах:

• Дифференциальная рента 1 рода связана с различием в качестве земли. Она, в свою очередь, делится на ренту по плодородию, получаемую с более плодородных земель, и на ренту по месту положения земельных участков, получаемую с земель, выгодно расположенных по отношению к материалам, труду и потребителям.
• Дифференциальная рента 2 рода предполагает интенсивный метод земледелия, добавочное вложение капитала: повышение плодородия почвы, применение прогрессивных биотехнологий, использование сортов растений с повышенным потенциалом продуктивности и т.д. В результате повышается урожайность, быстрее окупаются затраты. Предприниматель получает дополнительную прибыль

Дифференциальная рента 2 рода выступает стимулом земледелия. Она, в отличие от дифференциальной ренты 1 рода, до истечения срока  договора присваивается арендатором. Но по истечении срока аренды и  эта рента становится достоянием земледельного собственника, что является одной из величайших помех внедрения рыночной экономики в аграрный сектор.

• Монопольная рента

В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность ренты - монопольная  рента. Она основывается на монопольной  цене, по которой продается  продукт  редкого качества. Свойство, каким, например, является качество твердых  пшениц, позволяющих получать муку высших сортов с особыми хлебопекарными качествами, или особые сорта вин, создает этим продуктам монопольное положение на рынке  позволяет продавать их по монопольно высоким ценам.

Итак, монопольная рента - эта особая форма земляной ренты, которая появляется при монопольных  ценах на исключительно редкие и  невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные ископаемые.

Таким образом, в сельском хозяйстве, как и в других отраслях, капиталисты-предприниматели получают равную прибыль на равновеликий капитал. Выплата ренты землевладельцам  осуществляется не в нарушение закона стоимости, а в соответствии с  ним. Однако поскольку конкуренции  не удается преодолеть барьер частной  собственности на землю, землевладельцы «перехватывают» у промышленных капиталистов значительную часть прибавочной  стоимости в виде ренты.

• Строительная рента.

Что касается земли, предназначаемой  для строительных целей, то А. Смит показал, каким образом рента с земли, как и с других не землевладельческих участков, регулируется в своей основе собственно землевладельческой рентой. Эта рента характеризуется: во-первых, тем преобладающим влиянием, которое здесь на дифференциальную ренту оказывает местоположение (оно очень важно, например, при возделывании винограда и для строительных участков в больших городах); во-вторых, очевидной и полнейшей пассивностью собственника, активность которого заключается (в особенности по отношению к рудникам) просто в эксплуатации общественного прогресса, в который собственник ничего не привносит и в котором он ничем не рискует; и, наконец, преобладанием монопольной цены во многих случаях. Строительную ренту необходимо повышает не только рост населения и возрастающая вместе с ним потребность в жилищах, но и рост основного капитала, который или присоединяется к земле или размещен на ней, как все промышленные строения, железные дороги, товарные склады, доки и т.д. Смешение платы за наем, поскольку она представляет процент и амортизацию капитала, вложенного в дом, с рентой просто за землю невозможно здесь, в особенности в тех случаях, когда земельный собственник и строительный спекулянт совершенно разные лица. В этом случае следует принимать во внимание два момента: с одной стороны, эксплуатация земли в целях производства или добывающей промышленности, с другой – земля представляет собой пространство, которое необходимо как условие всякого производства и всякой человеческой деятельности. И в том и в другом случае земельная собственность требует своей дани. Спрос на строительные участки повышает стоимость земли как пространства и основы, в то же время благодаря этому возрастает спрос на элементы земли, которые служат строительным материалом.

• Лесная рента

Земельная рента в лесопользовании  специфична. Лесные земли как объект лесопользования в экономическом  смысле ценны не сами по себе, а коммерческими  ресурсами – древесиной на корню, продуктами побочного пользования, рекреацией. В этом принципиальное отличие между сельским и лесным хозяйствами и обусловлено оно  единственной причиной – чрезвычайной продолжительностью воспроизводственного цикла лесных экосистем. Не случайно в российском лесном законодательстве земля и ресурсы рассматриваются  в единстве, как нечто целое, объединяются общим понятием – лесной  фонд. Платежи за лесопользование зависят  от плодородия почв опосредовано. Рентообразующими факторами являются показатели качества и запаса лесных ресурсов. Поэтому земельную ренту в лесопользовании правомерно называть лесной рентой. Лесная рента принадлежит собственнику лесного фонда. При государственной собственности на лесной фонд лесная рента, как правило, облагается налогом. Любые платежи за лесопользование есть рентный налог.

Рентный налог может быть меньше, равен или больше ренты. Рентный  налог устанавливается меньше ренты  или не берется совсем в случаях:

1. на арендатора-лесопользователя возлагаются расходы по лесовосстановлению и воспроизводству лесных ресурсов;
2. помимо воспроизводства лесных ресурсов арендатору-лесопользвателю доверяется инвестировать рентный доход как общественный ресурс в развитие лесопромышленного производства (из расчета, что предприниматели это сделают успешнее, чем госслужащие).

Рентный налог устанавливается  равным ренте, если:

1. воспроизводство лесных ресурсов осуществляется государственными органами управления лесами за счет бюджетных средств;
2. часть лесной ренты, превышающая расходы на ведение лесного хозяйства, используется на социальные и иные общегосударственные цели.

Лесной налог превышает  ренту, когда он устанавливается  без обоснований и расчетов. Превышение лесного налога над рентой может  иметь только негативные последствия: снижение рентабельности лесозаготовок  и заработной платы рабочих.

3. Цена земли

В развитом рыночном хозяйстве  земля является предметом купли  и продажи. Однако невозделанная  земля не имеет стоимости, но имеет  цену. Земля продается благодаря  её способности приносить ренту  своему владельцу.

При продаже участка его  собственник заботится о том, чтобы не потерять доход, приносимый рентой. Он соглашается продать землю  за сумму, которая, будучи положена в  банк или в ценные бумаги, принесет ему доход, равный ренте. Покупатель земли, прежде чем стать собственником, тоже сравнивает приносимую участком ренту с процентом, который он может получить, если деньги положит  в банк.

В определении цены на земли, последнее слово за спросом и  предложением. Спрос на землю предъявляют  две группы покупателей:

• сельскохозяйственные пользователи, использующие плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа;
• несельскохозяйственные пользователи – им земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или иных целей, не связанных с использованием плодородия почв.

Для сельскохозяйственных производителей цена земли определяется её плодородием  и в определённой мере местоположением, от которого зависят как почвенно-климатические  условия производства, так и затраты  на доставку ресурсов и готовой продукции.

Для несельскохозяйственных производителей принято выделять два  основных фактора формирования цены земли: подготовленность участка к  использованию (наличие на участке  всевозможных коммуникаций: свет, вода, газ, электричество, телефон.) и местоположение участка (особенно касается городского строительства).

На цену земли влияет также  транспортный фактор, то есть удобство сообщения с теми местами, куда надо доставлять готовую продукцию или  куда люди ездят на работу. Поэтому  величина ренты носит не случайный  характер – она прямо зависит  от пользы, которую можно извлечь  при использовании земельного ресурса.

Рынок земли при всех его  особенностях вполне успешно решает главную задачу любого рынка: обеспечение  наиболее рационального распределения  ограниченных ресурсов.

Для оценки земли существует несколько методик. Показатели относительного плодородия обеспечивают дифференциальный земельный доход, величина которого зависит не только от уровня плодородия, созданного природой, но и от дополнительных вложений капитала и труда для  совершенствования земли. Но, продавая земельный участок, его владелец продает не почву как таковую, а право на получение с него ежегодного дохода (ренты). Поэтому  он рассчитывает получить за землю  такую сумму, которая, будучи помещена в банк, принесет ему доход в форме процента, равного ренте.

Цена земли = (Размер ренты / Величина ссудного процента) * 100%

Стоимость сельскохозяйственных земель обычно выражается в виде текущей  денежной арендной платы, помноженной  на определенное количество раз или, иными словами, в виде «покупки на ряд лет» этой ренты. Но это лишь первое приближение к сущности явления. Система оценки земли включает в  себя несколько элементов. К ним, в частности, относятся:

• информация кадастровых регистров о правовом режиме и качественных характеристиках земельных участков;
• привлекаемая из иных источников информация о сделках с земельными участками и информация о рынке земли и иной недвижимости;
• кадастровая оценка стоимости земли по оценочным зонам и земельным участкам;
• кадастровые карты и регистры стоимости земли.

Кадастровая оценка земли  – определение стоимости, рассчитанной по определенной методике, и занесенную в кадастровое дело данного участка. Кадастровая стоимость может быть только для земельного участка, который учтен в земельном кадастре.

Система оценки земли предполагает также организацию деятельности в области кадастровой оценки и переоценки земли.

Известно, что на цену строительных участков наибольшее влияние оказывает  дифференциальная рента по местоположению.

Однако совокупную стоимость  участка под застройку образует такая стоимость, какой он обладал  бы, если бы его освободили от строений и продавали на свободном рынке. Готовая стоимость строительного  участка – это доход, который  обеспечит его рыночная цена по текущей  процентной ставке. Она значительно  превышает стоимость по местоположению. К тому же предложение земли совершенно неэластично в экономической  системе в целом. Любая отрасль  может увеличить занимаемую ею территорию за счет конкурентов. Таким образом, предложение земли конкретному  пользователю будет обладать определенной эластичностью. Поэтому в целом капитализированная стоимость всякого земельного участка -- это статистическая «дисконтированная» стоимость всех чистых доходов, которые он может принести с поправкой, с одной стороны, на все побочные издержки, включая сюда и издержки по сбору ренты, а с другой стороны, -- на его полезные ископаемые, его потенциальные возможности для создания на нем всякого рода предприятий и его материальные, социальные и эстетические преимущества в обеспечении людям возможности для проживания. Денежный эквивалент того общественного статуса и тех других форм личного удовлетворения, которые приносят владения землей, не находит отражения в поступлении извлекаемого из земельной собственности дохода, но входит в состав ее капитальной денежной стоимости. При прочих равных условиях стоимость земли тем выше, чем значительнее эти виды удовлетворения, а также чем больше шансы на то, что они и доставляемый землей денежный доход увеличатся. Число лет, на которое совершается эта покупка, как и аренда, может возрасти также вследствие ожидаемого снижения либо будущей нормальной процентной ставки, либо покупательской силы денег. Здесь много и других факторов. Так, неплодородные пустоши могут внезапно приобрести большую ценность вследствие того, что будут найдены ценные полезные ископаемые или будет создан индустриальный центр около них.

Годовая стоимость земли, которая определяется ее местоположением  в районах с наиболее благоприятным  климатом и лучшими природными свойствами, называют «первоначальной стоимостью». Именно она непосредственно связана  с рентой. Налог на общественную и индивидуальную стоимость по-разному  оказывает влияние на рыночную цену продукции, производимую на земле, и  в качестве обратного действия –  на цену земли. Так, фермер, владеющий  землей, старается перекладывать  часть налога на потребителя, увеличивая цены на производимую продукцию.

Однако это может привести к ограничению спроса, а значит, и сокращению дохода. Для того чтобы  решить, какую часть этого налога следует переложить на потребителя, необходимо выяснить предел выгодности затрат, будь это предел для небольших  затрат, производимых на скудных и  далеко удаленных от рынка землях, или предел выгодности крупных затрат, производимых на природных землях, расположенных вблизи густонаселенных, промышленных районов. Это зависит  от удельного веса продукции, производимой на первых и вторых участках.

Если значительная часть  продукции производится в условиях, близких к месту обработки, налог  способен вызвать крупное сокращение производства продукции. Это сократит предложение продукции на рынке и увеличит цены на нее, и земля будет обрабатываться. Налог будет в большей степени переложен на потребителя. Если большая часть продукции производится в условиях лучших, то значительная часть налога ляжет на фермера. В этих условиях фермер, если он не собственник, а арендатор земли, должен потребовать снижения арендной платы. Поэтому цена земли жестко связана не только с рентой, но и с налогом на нее.

На цену земли влияют и  другие факторы. Резко возрастает спрос  на землю в условиях инфляции, особенно гиперинфляции, а это ведет к  росту цены земли.

Методы оценки стоимости земли.

Существует три основных метода оценки рыночной стоимости земли  и другой недвижимости:

• метод сравнения продаж;
• затратный метод;
• метод капитализации доходов (доходный метод).

• Метод сравнения продаж.

Это основной метод. Он применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок  формирует цены, и задача оценщика заключается в том, чтобы анализировать  этот рынок, сравнивать аналогичные  продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод  построен на сопоставлении предлагаемого  для продажи объекта с рыночными  аналогами.

Он предполагает, что благоразумный  покупатель заплатит меньшую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности  объект. Поэтому цены, уплаченные за схожие или сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта  или их группы. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Способом сравнения можно  оценить землю под дачное или  коттеджное строительство, т. е. там, где  существует достаточное для сравнения  количество совершенных сделок. В  оценке промышленных и других коммерческих земель этот метод не применим, так  как земля не вовлекалась в  необходимых масштабах в реальные обороты продаж. Кроме того, этот метод дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, а также при резких изменениях экономических условий.