Способы оценки недвижимости

 

Министерство образования и  науки РФ

Филиал федерального государственного бюджетного образовательного

Учреждения высшего профессионального  образования

«Санкт-Петербургский государственный  инженерно-экономический

университет» в г.Чебоксары

 

кафедра экономики и финансового  менеджмента, учета и аудита

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Инвестиции»

на тему:

«Способы оценки недвижимости.»

 

 

 

                                                                            Выполнила: Арсентьева.К.С.

                                                                        Студентка группы: з-31-08

                                                                          № зачетн. книжки:1705101

                                                            Подпись_________

                                                                             Преподаватель: ___________

                                                  Подпись____

 

 

 

Чебоксары 2013

 

Министерство образования и  науки РФ

Филиал федерального государственного бюджетного образовательного

Учреждения высшего профессионального  образования

«Санкт-Петербургский государственный  инженерно-экономический

университет» в г.Чебоксары

факультет экономики и менеджмента

кафедра экономики и финансового  менеджмента, учета и аудита

                                                             Научному руководителю курсовой работы

                                                             ____________________________________

                                                                                   (Ф.И., должность, учебная степень, звание)   

                                                             студента группы _______ курса_________

                                                             ____________________________________

                                                                                    (Ф.И.О.)

ЗАЯВЛЕНИЕ

Прошу утвердить тему курсовой «Способы оценки недвижимости» по дисциплине «Инвестиции» и план её выполнения:

Введение

Глава1.Оценка стоимости  недвижимости.

1.1Понятие, цели и принципы оценки недвижимости.

1.2Стоимость недвижимости  ее основные виды. Основные этапы процесса оценки недвижимости.  

1.3Методы оценки недвижимости.

1.4.Нормативно-правовя база  оценочной деятельности.

Глава2.Оценка недвижимости на примере «Оценки стоимости квартиры и земельного участка.»

2.1.Оценка стоимости квартиры.

2.2.Оценка стоимости земельного участка.

Глава3.Проблемы и перспективы развития оценочной деятельности.

Заключение.

Список литературы

«_____»  ___________________ 20____г.                   ______________________

                                                                               (подпись студента)

СОГЛАСНО:

Научный руководитель:

«_____»  ___________________ 20____г.                   ______________________

                                                                               (подпись )

 

Министерство образования и  науки РФ

Филиал федерального государственного бюджетного образовательного

Учреждения высшего профессионального  образования

«Санкт-Петербургский государственный  инженерно-экономический

университет» в г.Чебоксары

факультет экономики и менеджмента

кафедра экономики и финансового  менеджмента, учета и аудита

РЕЦЕНЗИЯ

на курсовую работу

по дисциплине

____________________________________________________________________________________

Студента_______курса______________________________________________

На тему

____________________________________________________________________________________________________________________________________

Срок представления:                     2012г.

Представил:_______________________

Объем: _______ страниц

Допущен к защите: ______________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Научный руководитель______________________________________________ «______» ___________________ 2013 г.

 

Содержание

Введение…………………………………………………………………...………5

Глава1.Оценка  стоимости недвижимости………………………………………7

1.1.Понятие, цели и принципы  оценки недвижимости…………………………7

1.2.Стоимость недвижимости и  ее основные виды. Основные этапы  процесса оценки недвижимости…………………………………………………………...13

1.3.Методы оценки недвижимости……………………………………………..18

1.4.Нормативно-правовая база оценочной  деятельности…………………..…21

Глава2.Оценка недвижимости на  примере  «Оценки стоимости квартиры»………………………………………………………………………...25

2.1.Оценка стоимости квартиры………………………………………………..25

Глава3. Проблемы и перспективы  развития оценочной деятельности………35

Заключение………………………………………………………………………45

Список использованной литературы…………………………………………...47

Приложение………………………………….......................................................48

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

        

            Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности.

            Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

            Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

            Законодательство Российской Федерации регламентирует все виды хозяйственной деятельности, связанные с недвижимостью. Поэтому правильная оценка объектов недвижимости, а также оценка земли, является важной проблемой.

Цель данной работы- рассмотрение основ оценки недвижимости.

Для достижение поставленной цели в  работе будут решены следующие задачи:

- Основные понятия, принципы, цели оценки недвижимости

- Рассмотрены основные подходы  и методы к оценке недвижимости

- Рассмотрена процедура оценки  недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава1.Оценка стоимости  недвижимости.

1.1 Понятие, цели и принципы оценки недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных  принципов. В мировой практике принято  выделять четыре группы оценочных принципов:

1-я группа: принципы, основанные на представлениях  потенциального собственника;

2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

3-я группа: принципы, обусловленные  действием рыночной среды;

4-я группа: принцип лучшего  и наиболее эффективного использования.

Первая группа принципов  оценки. Исходной принцип оценки стоимости  недвижимости – принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить  потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного  количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут  пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта  недвижимости зависит от того, имеются  ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие  выгоды и удобства от использования  объекта недвижимости, включая выручку  от последующей перепродажи, ожидает  получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие  доходы и их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в  населенном пункте, отведенного под  жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник  от эксплуатации жилого дома.

Вторая группа принципов  оценки обусловлена процессом  эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада – для  оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого  фактора и его важнейших элементов  в формирование полезности и стоимости  объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех  групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических  средств (для незастроенного участка  – также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При  этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается  стоимость всего объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся  количественных и качественных характеристик. Другими словами, вклад – это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.

Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость  недвижимости не всегда выступает простой  суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 150000 долл. Могут увеличить стоимость  многоэтажного жилого дома на 300000 долл..

Принцип сбалансированности – для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых  обеспечивает максимальную стоимость  недвижимости. Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.

Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке  характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения  по отношению к данному земельному участку, например, его размеру. Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.

Емкость показывает, сколько  объектов недвижимости может быть приложено  к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут: регулировать параметры недвижимости (высоту, плотность застройки, эффективность  использования земельного участка); устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.