Шпаргалки по теме "Инвестиции"

     Под кредитом подразумевается «предоставление  в долг денег или товаров на условиях возвратности и, как правило, с уплатой процента», при этом банковский кредит – «денежная ссуда, выдаваемая банком на условиях возвратности и оплаты кредитного процента.

      Ипотечный кредит-это кредит в обеспечении, которого используется ипотека.

Предметом ипотеки являются:

• земельный участок за исключением участков находящихся в государственной и муниципальной собственности;
• предприятие, здание, сооружение, недвижимое имущество используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

К основным субъектам  ипотеки относятся: заемщик, кредитор (банк), ипотечное агентство, инвесторы.

Второстепенные  субъекты: риелторская компания, оценочная компания, страховая компания, государственный регистратор, нотариус, паспортные службы,органы опеки и попечительства.

   Заемщик - это юридическое или физическое лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости.

   Кредитор - это уполномоченная кредитная организация предоставляющая кредит заёмщику.

   Ипотечное агентство - выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги обеспеченные ипотечным кредитом. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, т.е создают систему рефинансирования ипотечных кредитов.

   Задачи  агентства:

1. выкуп у кредитора закладных и прав требования у ипотеки;
2. формирование первичных ипотечных активов;
3. эмиссия и размещение ценных бумаг на фондовом рынке.

   Инвестор  – это покупатель ипотечных ценных бумаг. В виде него могут выступать: паевые и пенсионные взносы; страховая компания; банки; портфельные управления.

   Риелторская компания – это профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовки потоков договоров необходимых для предоставления в банк.

   Оценочная компания – это организация определяющая рыночную и ликвидную стоимость объекта недвижимости являющегося предметом залога.

   Страховая компания – выполняет функцию по снижению рисков для инвесторов и кредиторов на основе следующих видов страхования:

• страхование риска  повреждение и уничтожение объекта;
• страхование риска  утраты права собственности;
• страхование риска по мере жизни и трудности заемщика.

   Государственный регистратор – это орган государственной регистрации прав на недвижимость, сделки купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договора ипотеки.  

   По  своему экономическому содержанию ипотека  выполняет следующие  функции:

1. механизма  создания и привлечения дополнительных  средств для поддержания и развития материального производства;

2. дополнительного  инструмента обеспечения оборота  и перераспределения имущества  в случае, когда применение других  механизмов оборота (например, купли-продажи  и приватизации) юридически невозможно  или экономически нецелесообразно;

3. создания  многопорядкового мультиплицируемого  фиктивного капитала на основе  закладной и производственных  и ипотечных ценных бумаг, а  также институтов вторичного  рынка ипотечных кредитов.

     В мировой экономической практике ипотеку можно классифицировать по нескольким критериям. Наиболее часто встречающимися видами ипотеки являются следующие:

     1. Оборотная ипотека - это ипотека с выдачей залогового свидетельства, что облегчает обращение такой ипотеки в коммерческом обороте.

     2. Обеспечительная (книжная) ипотека не сопровождается выдачей свидетельства, а записывается в земельную книгу.

     3. Ипотека вторая - это кредит под уже заложенную недвижимость.

     4. Ипотека выплачиваемая - проценты и основная сумма которой выплачивается постепенно в течение определенного количества лет.

     5. Ипотека закрытая - ипотечный займ, при котором запрещено досрочное погашение облигаций, вторичное использование того же обеспечения.

     6. Ипотека "младшая" - это ипотека, которая по правам уступает первой и поэтому имеет более высокую процентную ставку.

     7. Ипотека "нулевая" - это досрочная коммерческая ипотека с нулевым купоном, то есть с выплатой процентов и с основной суммы при погашении.

     8. Ипотека обратная - ипотечный кредит, по которому заемщик периодически получает от кредитора оговоренные суммы в зависимости от стоимости недвижимости, являющейся обеспечением кредита; также схемы позволяют пополнить доходы пенсионерам, которые владеют собственностью. Существуют несколько видов таких ипотек: пожизненная рента, единовременная продажа дома за наличные, при которой продавец получает только право пожизненного проживания в нем, продажа дома с одновременной его арендой.

     9. Ипотека обратная рентная - это ипотечный инструмент, позволяющий человеку (пожилому) получать пожизненную ренту в обмен на постепенную утрату прав на собственный дом.

     10. Ипотека открытая - ипотека со следующей особенностью: залог, под который может быть получен дополнительный заем при условии сохранения на допустимом уровне соотношения между стоимостью заложенных активов и объемом привлеченных средств.

     11. Ипотека первичная - ипотека в форме долгосрочной ценной бумаги (первичная ипотечная облигация, дающее приоритетное право на активы, представленные в качестве обеспечения)

     12. Ипотека последующая - залог объекта недвижимости или земельный участок, относительно которого уже существовала ипотека. Общая сумма (по заложенному или перезаложенному объекту) двух кредитов, как правило, не превышает 80% продажной стоимости.

     13. Ипотека постоянная - ипотечный кредит, по которому в течение всего срока платятся только проценты, а основная сумма выплачивается единовременно по истечению срока кредита.

     14. Ипотека Ролл-оверная - периодический кредит с плавающей ставкой или периодическим рефинансированием.

     15. Ипотека с дифференцированными платежами - ипотечный кредит с фиксированной ставкой, платежи, в погашение которого ежегодно увеличиваются; график погашения в целом не изменяется, но платежи постепенно возрастают.  

№ 16 Технико-эк обоснование инвестиций.

Осуществление инвестиций в форме капиталовложений, в отличие от финансовых вложений, не может успешно реализовываться без технико-экономического обоснования (ТЭО) инвестиционных возможностей проекта, без глубокого изучения и анализа альтернативных вариантов инвестирования. Необходимо верно оценить имеющиеся материальные, трудовые и финансовые ресурсы с точки зрения их рационального использования в перспективе: в какой степени предприятие будет обеспечено сырьем, источниками энергии, водой, кредитными ресурсами, квалифицированной рабочей силой и др.

Как известно, в недалеком прошлом затратный  механизм экономического развития в  СССР действовал таким образом, что ТЭО проекта, несмотря на его утверждение правительством, как правило, не соответствовало действительности по своим затратам: фактическая стоимость проекта значительно превышала запланированную. Все стройки Советского Союза в 60-80-х годах 20 в. носили, за редким исключением, характер долгостроя. В современной мире ситуация изменилась в связи с широким использованием рыночных регуляторов производства: конкуренции, спроса и предложения, материальной заинтересованности, экономической свободы предприятий и т.п.

Разработка ТЭО инвестиционного проекта предусматривает прежде всего обеспечение высокой эффективности использования имеющихся в распоряжении предприятия ресурсов: достижение максимальных экономических результатов при минимальных совокупных издержек производства и реализации своей продукции.

В настоящее  время ТЭО проекта нередко осуществляется на конкурсной основе с привлечением специалистов в области технического, финансового и маркетингового планирования.

Для составления  технико-экономического обоснования  проекта разработчикам необходимо подготовить подробную сметно-финансовую документацию по всем статьям расходов, определить потребности в оборотных средствах, предусмотреть возможные риски и др.

Необходимо  также разработать мероприятия  по реализации социальной программы  предприятия, включающей в себя:

• создание благоприятных санитарно-гигиенических,психофизиологических и эстетических условий;
• выработку конкретных предложений по охране окружающей среды;
• подготовку (и привлечение со стороны) профессиональных рабочих кадров и специалистов различных звеньев управленческого персонала и т.п.

В ТЭО  проекта следует дать оценку его  коммерческой эффективности, определить примерные сроки осуществления инвестиционного проекта, выделить рекомендуемые источники финансирования и их структуру, дать предложения по обоснованию оптимальной ценовой политики и др.

          Обычно ТЭО инвестиционного проекта состоит из таких разделов как:

1. Исходные данные, включающие информацию о документах, на основании которых можно разрабатывать технико-экономическое обоснование проекта. Сюда же относится информация о технических возможностях предприятия: наличие необходимых земельных площадей, состояние оборудования и степень его изношенности, производственная инфраструктура.
2. Предполагаемый объем производства и сбыта продукции, степень ее конкурентоспособности на внутреннем и внешнем рынках.
3. Источники обеспечения предприятия материальными (включая воду,землю), трудовыми (соблюдая соответствие уровня развития рабочей силы техническому уровню производства) и финансовыми (собственными и заемными) ресурсами.
4. Обоснование рациональности размещения предприятия и принятия основных технических и технологических решений.
5. Состав предприятия и организационно-распорядительная структура его управления.
6. Основные строительные решения, включающие: выбор места для строительства производственного или иного планового объекта; сроки завершения строительных работ; площади корпусов, зданий, сооружений; дороги, связь, тепло, водо и энергоснабжение.
7. Экономика строительного производства, включая разработку экологических мероприятий.
8. Расчетная стоимость строительства с учетом инфляции и временной стоимости денег.
9. Перечень НИОКР, которые потребуются выполнить предприятию для успешной реализации своего инвестиционного проекта.

          Как правило, составление  ТЭО проекта осуществляется по заданию  предприятия-заказчика генеральной  проектной организацией.

          В ТЭО помимо общих данных, отражающих основную характеристику инвестиционного проекта, включены такие показатели как:

• срок окупаемости капитальных вложений;
• производственная и полная себестоимость основных видов планируемой продукции (товаров,работ,услуг);
• валовая прибыль;
• внутренняя норма рентабельности;
• чистая прибыль и др.

          Материалы технико-экономического обоснования инвестиционного проекта могут использоваться для внутреннего и внешнего потребления в различных целях, в зависимости от конкретных условий, в том числе и для составителей бизнес-плана, для конкретных разработчиков (исполнителей) инвестиционного планирования.

          Подготовленное специалистами  технико-экономическое обоснование инвестиционного проекта, в целях проверки его целесообразности, может быть подвержено также экологической, вневедомственной и другой независимой экспертизе.

№ 17. Понятие бизнес плана инвестиционного проекта

Понятие "бизнес-план" означает план предпринимательской  деятельности, предпринимательства. Бизнес-план в рыночных условиях хозяйствования помогает обозначить круг проблем, с  которыми сталкивается предприятие, фирма либо предприниматель в изменчивых, нестабильных и порой трудно предсказуемых рыночных ситуациях. 
Бизнес-план - это документ, содержащий краткое, точное и понятное описание предполагаемой предпринимательской деятельности, необходимый при рассмотрении большого количества различных ситуаций, позволяющий выбрать наиболее рациональные решения и определить средства для их реализации. 
Бизнес-план может быть разработан как для нового, только создающегося предприятия, так и для работающих предприятий на очередном этапе их развития. 
Для начинающего предпринимателя бизнес-план является документом, позволяющим привлечь внимание инвесторов. Уровень составленного бизнес-плана показывает надежность и серьезность предпринимателя и его дела. 
Бизнес-план часто подготавливается к переговорам между предпринимателем и возможными инвесторами (например, банками). Особенно необходим бизнес-план при ведении переговоров с иностранными фирмами.