Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций

    Немалый вклад в общую картину внесли и люди, жилье которых попадало под снос. Эта группа, получив  в качестве компенсации денежные средства, скупали на вторичном и  первичном рынке жилье по высоким  ценам, тем самым, подкрепляя в народе уверенность в том, что реальная цена на недвижимость высока, и «она только растет».

    Первопричиной взлета цен являлась непродуманная  политика банков, строительных компаний и спекулятивные настроения некоторой  части населения.

    В августе 2007 года разразившийся в  США ипотечный кризис повлек за собой  глобальное сокращение доступа к  мировым финансовым ресурсам. Банковская система Казахстана больше подвержена влиянию мирового кризиса, так как  основной источник заимствований на тот момент приходится на внешний рынок (50%). Кроме того, у казахстанских банков высокая доля ипотечных кредитов (37,9%), что, в свою очередь, определяет высокий уровень рисков.

    Кризис  отразился и на рынке ипотечных  кредитов в Республике Казахстан, повлияв  на снижение спроса на ипотечные кредиты.

    В Казахстане начиная с августа 2007 года наблюдается неудовлетворенный  спрос на кредитные ресурсы со стороны нефинансовых организаций  и физических лиц, а также наблюдается  сохранение жесткой кредитной политики и условий выдачи займов банками на фоне неблагоприятной экономической конъюнктуры рынков и негативных ожиданий.

    Участники ипотечного рынка были вынуждены  резко сократить объемы выдач, а  в ряде случаев вообще приостановить  ипотечное кредитование. Ставка вознаграждения по ипотечному кредитованию, снизившаяся к тому времени до 10-14% вновь выросла до 16-19%. Объем ипотечных кредитов, выданных БВУ в период с августа 2007- 2009 увеличился на 1% и составил 690429 млн. тенге. Что касается периода кризиса, то можно отметить, что объем ипотечных кредитов, выданных банками второго уровня с начала финансового кризиса по 01.12.09 увеличился на 6853 млн. тенге и составил 690429 млн. тенге. По состоянию на 1 ноября 2010 года объем выданных ипотечных кредитов составил 683425 млн. тенге (рисунок 7.5.).

Рис. 7.5. - Выданная сумма ипотечных кредитов за период, млн. тг.

Источник: Данные статистических бюллетеней Национального  Банка РК. 

    Незаконченные строительные проекты были остановлены, так как иссякло финансирование переоцененных и слабо капитализированных строительных компаний. Вторичный рынок недвижимости застопорился в силу ужесточения требований по ипотечному кредитованию. На фоне спада цен на недвижимость, финансовый сектор способствовал фактическому замораживанию рынка недвижимости и сдуванию «пузыря цен» недвижимости, которые достигли пика в середине 2007 года. На рисунке 7.6. отображена динамика цен на квартиры по г.Алматы за 2007-январь 2011 гг. Тенденция падения цен остановилась в декабре 2009 года на отметке 1641 долларов США за 1 кв.метр. После этого в течение 2010 года отмечен незначительный рост цены. В январе 2011 года наблюдается снижение цены до отметки 1746 долларах США за 1 кв. метр.

Рис. 7.6. - Динамика цен на квартиры по г. Алматы за 2009-январь 2011 гг. (в долларах США за 1 кв. метр)

    Уже в начале 2008г. первые результаты мирового финансового кризиса приводят к  резкому сокращению отечественного строительства. Это вызывает повсеместное сокращение персонала строительных компаний. Выделенные Правительством РК в начале года 2008г. государственные средства на поддержку строительного сектора и решение вопросов «дольщиков» в размере 184,7 млрд. тенге, к сожаленью, не повлияли на улучшение ситуации.

    В отношении ипотечного кредитования банки ужесточили свою кредитную политику в силу риска изменения стоимости залогового обеспечения, перспектив развития рынка недвижимости, возросшей нагрузки на платежеспособность, а также общих экономических перспектив - около 60% респондентов ужесточили условия; менее трети респондентов сохранили кредитную политику на прежнем уровне.

    Данная  ситуация в свою очередь отразилось на возможностях компаний в других секторах экономики выполнять взятые на себя обязательства по оплате поставленных товаров (выполненных работ и  услуг). Мультипликативный эффект не замедлил сказаться во все возрастающем кризисе неплатежей, проникшей практически во все сферы экономики.

    25 ноября 2008 года Правительство обнародовало  «План совместных действий Правительства  Республики Казахстан, Национального  банка Республики Казахстан и Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций по стабилизации экономики и финансовой системы на 2009-2010 годы» (далее - План).

    Для решения жилищных проблем граждан  и активизации рынка недвижимости в городах Астане и Алматы через Фонд «Самрук-Казына» была запущена специальная программа ипотечного кредитования и развития жилищного сектора.

    В рамках решения проблем на рынке  недвижимости предполагалось:

  А) Реализация мероприятий по привлечению  средств для финансирования программы, а именно:

   1) Осуществление заимствования «АО  «ФНБ «Самрук-Казына» из Национального  фонда путем выпуска облигаций  на сумму 480 млрд. тенге. За счет  средств данной программы через  банки второго уровня обеспечивалась  возможность предоставления займов на завершение недостроенных жилых комплексов в городах Алматы и Астана.

    В целях своевременной организации  финансирования недостроенных объектов жилья до привлечения средств  Национального фонда и накопительных  пенсионных фондов, «АО «ФНБ «Самрук-Казына» использовал собственный капитал.

   2) Привлечение средств накопительных  пенсионных фондов для финансирования  программы ипотечного кредитования  и развития жилищного сектора.

    Средства  НПФ предполагалось привлекать путем  выпуска облигаций АО «ФНБ «Самрук-Казына» на казахстанской фондовой бирже. Основные параметры заимствования:

• Объем выпуска облигаций - 750 млрд. тенге.
• Срок погашения - до 16 лет.
• Индикативная ставка купона – 6,5%.
• Дата выпуска - март 2009 г.

    В случае наличия спроса со стороны пенсионных фондов к облигациям АО «ФНБ «Самрук-Казына» в 2009 году в соответствии с Планом предполагалось привлечение средств в объеме 360 млрд. тенге. 27 сентября 2010 года в торговой системе Казахстанской фондовой биржи (KASE) состоялись специализированные торги по размещению облигаций KZP02Y10D855 (категория «Долговые ценные бумаги с рейтинговой оценкой») АО «Фонд национального благосостояния «Самрук-Kазына». Выпуск указанных облигаций является вторым в рамках второй облигационной программы АО «Фонд национального благосостояния «Самрук-Kазына», зарегистрированной 16 сентября 2010 года на общую сумму 150 млрд тенге Агентством РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций. Номинал одной бумаги составляет 1 тенге. В общем объеме активных заявок на долю субъектов пенсионного рынка пришлось 58,1 %, на долю казахстанских банков второго уровня (БВУ) - 36,8 %, брокерско-дилерских компаний - 0,2 %, их клиентов - 5,0 %.

   Б) Реализация действующих механизмов по решению проблем на рынке недвижимости.

    В рамках реализации Плана первоочередных действий по обеспечению стабильности социально-экономического развития РК для целей обеспечения стабильности на ипотечном рынке страны, защиты прав дольщиков и завершения объектов строительства осуществляются следующие механизмы по решению проблем на рынке недвижимости:

1. Выделение средств для размещения обусловленных депозитов в банках второго уровня для дальнейшего кредитования застройщиков на завершение строительства объектов.

    «АО «ФНБ «Самрук-Казына» было выделено 95 млрд. тенге. Самрук-Казына осуществило финансирование в 2008 году 31 объекта в г. Астане на сумму 40,8 млрд. тенге и 14 объектов в г. Алматы на сумму 23,1 млрд. тенге.

    В рамках антикризисной программы  на завершение объектов долевого строительства АО «Самрук-Қазына» всего было выделено 200 млрд.тенге, из которых 170 млрд.тенге из Национального фонда и 30 млрд.тенге от Фонда стрессовых активов. Из указанных средств на 1 января 2011 года Фондом освоено 137,4 млрд. тенге (или 68,7 %), благодаря чему завершено 52 жилищных объекта и 10 336 дольщиков получили жилье за счет средств Фонда. В настоящее время через механизмы Фонда финансируется еще 43 незавершенных объектов с участием 6 955 дольщиков, из которых по г.Астана - 31 объект с участием 4 059 дольщиков и по г.Алматы и Алматинской области - 12 объектов с участием 2 896 дольщика.

2. Выкуп квартир государством.

    Для осуществления закупа квартир у  застройщиков на объектах строительства  в г. Астане акимату г. Астаны было выделено 41 млрд. тенге, в том числе  в 2008 году - 21 млрд. тенге. Акиматом г. Астаны заключены договора выкупа на 6203 квартир в 46 объектах, сумма освоения средств составляет 18 млрд. тенге.

3. Выделение денег акиматам городов Астана, Алматы для завершения строительства проблемных объектов.

Для завершения строительства проблемных объектов акиматами городов Астана и Алматы созданы ТОО и выделено 17,2 млрд. и 10 млрд. тенге соответственно.

    4)Фондирование  АО «Казахстанская ипотечная  компания» для осуществления  выкупа прав требований по  ипотечным кредитам у БВУ.

    В рамках реализации Плана первоочередных действий АО «Казахстанская ипотечная компания» выделено для осуществления выкупа прав требований по ипотечным кредитам у БВУ 20,5 млрд. тенге, из которых освоено 10,5 млрд. тенге.

    Участниками будут только те банки второго  уровня и компании-застройщики, которые  пройдут контроль и проверки по новым требованиям и готовы принять на себя часть убытков и реализовать жилье по справедливой стоимости.

    Удорожание  доллара стало непреодолимым  препятствием для дальнейшего погашения  кредитов даже для добросовестных заемщиков. Девальвация тенге будет не только способствовать росту просрочек по выплатам долгов перед банками и увеличению доли проблемного портфеля БВУ, но и может вызвать социальную напряженность в обществе - по причине долгов у заемщиков начнут отбирать квартиры.

    Поэтому Правительство, не отменяя программ по поддержке строительного сектора и ипотечного кредитования, в первую очередь запустило проект по снижению ставки. 1 марта 2009 года Правительство РК сообщило о том, что ставка вознаграждения для бюджетников снижена до 9%, для всех остальных - до 11%, а срок кредита увеличен до 20 лет. Напомним, что действующие номинальные ставки составляют от 10% по госпрограмме до 19,% но коммерческим кредитам. Ставка вознаграждения в 9 процентов годовых устанавливается для нескольких социальных групп: государственных служащих, а также других работников государственных учреждений и предприятий, участников войны и ветеранов, пенсионеров по выслуге лет и инвалидов. Для всех остальных категорий заемщиков ставка вознаграждения составит 11 процентов годовых.

    Выделение денег из Национального фонда  для поддержки ипотечных заемщиков  в размере одного миллиарда долларов было предусмотрено антикризисной  программой правительства (принятой в  конце ноября 2008года) как часть  мер, направленных на стабилизацию рынка недвижимости. В связи с девальвацией обменный курс тенге превысил отметку в 150 тенге за доллар, поэтому обещанный еще в 2008 году миллиард долларов опустился до 120 млрд тенге. Именно такую сумму получили банки второго уровня (БВУ) несколькими траншами на рефинансирование ипотечных кредитов. Всего в программе участвуют 10 банков, но основная часть средств направлена четырем системообразующим БВУ, или, как можно теперь говорить, банкам с участием государства - БТА, Альянсу, Народному и Казкоммерцбанку (ККБ) (таблица 7.3).

   Таблица 7.3.

   Список  банков, участвующих  в программе рефинансирования ипотеки