Ипотечное кредитование

Ипотечное кредитование

Ипотечный кредит представляет собой тип экономических  отношений по поводу предоставления ссуд под залог недвижимого имущества. Следует различать понятия ипотека  и  ипотечное кредитование, при  котором кредит выдаётся банком под  залог недвижимого имущества. Ипотечный  кредит — одна из составляющих ипотечной  системы. При получении кредита  на покупку недвижимого имущества  сама приобретаемая недвижимость поступает  в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита. Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель  имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед  другими кредиторами должника.

 

Классификация ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
• незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства.

 

2. По целям кредитования:

• жилищное кредитование:
• приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;
• на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
• строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;
• на разработку земельного участка;
• на развитие сельского хозяйства;
• на развитие производства;
• кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

 

3. По виду кредитора.

Данная классификация может  быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации.

Ипотечные кредиторы

По статусу	По принадлежности	По степени специализации
Банковские      Небанковские	Государственные Частные Общественные	Универсальные Специализированные

 

4. По виду заемщиков:

• как субъектов кредитования:

-  кредиты, предоставляемые застройщикам  и строителям;

- кредиты, предоставляемые непосредственно  будущему владельцу жилья;

• по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

- сотрудникам банков;

- сотрудникам фирм — клиентов  банка;

- клиентам риелторских фирм;

- лицам, проживающим в данном  регионе;

- всем желающим.

В зависимости от статуса заемщика могут в значительной степени  меняться условия кредитования.

5. По способу предоставления  кредита (жилищное ипотечное кредитование).

• Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.
• Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

 

6. По способу амортизации долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;
• ипотечные кредиты с нарастающими платежами;
• ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;
• ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.

7. По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

8. По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

 

9. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут  быть:

• обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);
• субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях.

 

 

Этапы процесса предоставления ипотечного кредита

При решении вопроса о предоставлении кредита на приобретение жилья банк-кредитор оценивает способность заемщика обеспечить своевременный возврат  ссуды. Исходя из этого, в зарубежной практике выделяются два основных этапа  в процессе кредитования жилья: анализ кредитоспособности заемщика и оценка залога. Они соответствуют двум способам возвращения ссуженных денег: из заработной платы и других доходов  заемщика или в результате продажи, залога (обычно дома). Преимущественное значение имеет первый вариант.

Прежде чем заключить кредитный  договор с клиентом, банк тщательно  изучает личность заемщика, обращая  особое внимание на стабильность, платежеспособность и готовность выплатить долг. Так, в частности, при анализе такого фактора, как стабильность, банк интересует продолжительность проживания клиента  на одном месте и постоянство  места работы, поскольку переходы с одного места работы на другое могут отрицательно сказаться на своевременной выплате долга, а перемена места жительства усложнит поиск должника.

В процессе определения платежеспособности оцениваются основные и дополнительные доходы заемщика, которые сравниваются с настоящими и предполагаемыми  расходами. Для принятия положительного решения ссудополучатель должен располагать наличными в размере  не менее 20% стоимости приобретаемого дома. Кроме того, для оценки платежеспособности клиента применяются следующие коэффициенты: строительный — отношение получаемой зарплаты и других ежемесячных доходов к долгам по жилью; обратный строительному долговой коэффициент, характеризующий сумму долгов заемщика и коэффициент отношения займа к стоимости дома.

При анализе готовности заемщика выплатить  долг учитывается, вовремя ли заемщик  производил выплаты в прошлом. Всю  информацию банк проверяет, связавшись с кредиторами заемщика и используя  при этом услуги частных агентов, собирающих и продающих сведения банкам о потенциальных заемщиках.

При оценке заложенной недвижимости выделяются три фактора: ее себестоимость, прибыльность и месторасположение. Исходя из зарубежного опыта, при  ипотечном кредитовании для оценки недвижимости можно использовать два  метода:

• путем калькуляции — оценочная стоимость определяется как полная восстановительная стоимость за вычетом износа (восстановительная стоимость, как известно, включает стоимость затрат по воспроизводству основных фондов в данное время). Для ее определения исчисляется стоимость строительства дома исходя из его полезной площади в квадратных метрах или объема в кубометрах, а затем из этой величины вычитается так называемая использованная часть стоимости (износ). При этом стоимость земельного участка определяется путем сравнения с такими же в данном районе;

• по рыночной стоимости — дом сравнивается с аналогичными домами, проданными незадолго до того, фактическая рыночная стоимость которых уже известна. Однако в данном случае нужно учитывать ряд факторов, корректирующих оценку. К их числу относятся: район расположения здания, экологическая обстановка, удаленность от промышленных предприятий, близость культурно-оздоровительных комплексов, состояние коммуникационных сетей. Влияют на оценку также архитектурные особенности, стиль застройки, тип строения, расположение комнат, наличие скрытых дефектов в здании. Поскольку базой для оценки заложенной недвижимости здесь является рыночная цена, то проблема в конечном счете сводится к ее моделированию.

Получив кредит, заемщик несет ответственность  перед кредитором за сохранность  находящегося в залоге дома и осуществляет комплекс мер по ее обеспечению. К  их числу относятся: своевременное  проведение ремонта, полное страхование  в пользу банка от пожара, урагана  и других стихийных бедствий, отказ  от существенной перестройки или  укрепления дома без особого разрешения банка, а также использование владения для какой-либо незаконной деятельности.

При положительном решении вопроса  о выдаче кредита оценке подлежит не только квартира, выступающая в  качестве залога, но и приобретаемая  недвижимость. Результаты оценки оформляются в виде акта, содержащего следующую информацию: дата составления акта, описание собственности; экономические характеристики места расположения, сравнение окружающей местности с похожими на нее районами; возраст дома, качество постройки, ее физическое состояние, удобства; необычные условия (например, шоссе, которое планируется построить в непосредственной близости) или другие факторы, способные повлиять на стоимость дома в дальнейшем; оценка стоимости дома таксатором (специальным оценщиком); дополнительная документация при оценке стоимости дома.

Если заем одобрен, покупателю дома (ссудозаемщику) банком отправляется письмо-обязательство, в котором сообщаются условия займа. С момента вручения денег (за дом) продавцу покупатель несет ответственность за ежемесячные выплаты займа.

Основная трудность становления  ипотечных банков в настоящее  время — нарастающий инфляционный процесс, в условиях которого долгосрочные инвестиции, в том числе и на жилищное кредитование, весьма рискованны. В целях снижения отрицательного воздействия инфляции интересным представляется использование в Беларуси основ  разработанного американскими учеными  Р. Страйком и К. Равиц специального кредитного инструмента с индексацией основной суммы долга для России. Суть этого метода заключается в замене фиксированных процентов за пользование кредитами переменной процентной ставкой и введении регулируемой отсрочки платежей. По мнению авторов данной методики, применение переменного контрактного процента, изменяемого в соответствии со стоимостью банковских кредитов (в частности, ставкой межбанковского кредита), обеспечивает нормальную прибыльность банковских операций, компенсацию риска банка и затрат на обслуживание клиента. Ежемесячные платежи заемщика определяются на основе фиксированной платежной ставки процента и невыплаченной основной суммы кредита. При этом разница между задолженностью заемщика по процентам за кредит (на основе контрактной ставки) и фактическими платежами ежемесячно прибавляется к сумме основного долга.

Банк, осуществляющий в соответствии с имеющейся у него лицензией  ипотечные операции с недвижимостью, вправе использовать имущество, заложенное у него по договорам ипотеки, в  качестве совокупного обеспечения  выпускаемых им ипотечных облигаций  или других заемных обязательств.

Отличительной чертой ипотечного кредитования является использование закладных  листов — залоговых свидетельств, выдаваемых залогодержателю при  регистрации залога в ипотечной  книге. Они применяются при ипотечном  кредитовании затрат на приобретение земли и жилья.

По экономической и юридической  сущности закладные листы, являясь  залоговыми свидетельствами, содержат в себе также элементы кредитного договора, кредитного заявления и  срочного обязательства. В соответствии с закладной ссудозаемшик обязуется, с одной стороны, выплачивать долг по кредиту и проценты по нему, а с другой — выполнять все другие обязательства, связанные с владением недвижимостью: поддерживать ее в хорошем состоянии, выплачивать налоги, особые сборы, производить другие платежи. В этом документе, как и в кредитном договоре, могут предусматриваться санкции к ссудополучателю или дополнительные возможности сохранения заложенного имущества. Как средство обеспечения долга закладной лист приобретает реальное вещественное содержание, обладает стоимостью. Как залоговое свидетельство он может переходить из рук в руки с передачей права взыскания долга другому лицу, становясь, подобно акции и облигации, ценной бумагой.