Бизнес-план инвестиционного проекта

     Бизнес-план инвестиционного проекта

     Результатом прединвестиционных исследований является развернутый бизнес-план инвестиционного  проекта. В самом общем смысле под бизнес-планом понимается документ, содержащий в структурированном  виде всю информацию о проекте, необходимую для его осуществления. 
Понятие «бизнес-план» может трактоваться в узком и широком смысле, а его содержание зависит от назначения данного документа. Например, бизнес-планом может быть назван инвестиционный проект, направленный на предоставление потенциальным инвесторам информации о проекте. В некоторых случаях подготовка бизнес-плана составляет промежуточную стадию разработки проекта, а сам бизнес-план служит основой для ведения переговоров между держателем проекта и его потенциальными участниками. В последнем случае в нем может быть опущена или приведена только в самом общем виде оценка форм и условий финансирования. 
Потребность в бизнес-плане прослеживается: 
— при подготовке заявок существующих и вновь создаваемых фирм на получение кредитов в коммерческих банках; 
— обосновании предложений по приватизации государственных предприятий; 
— разработке проектов создания частных фирм; 
— выборе видов, направлений и способов осуществления коммерческих операций действующими предприятиями; 
— составлении проспектов эмиссии ценных бумаг и т.п. 
Особая сфера применения бизнес-планов — привлечение потенциальных инвесторов. Начинать переговоры о получении инвестиций без бизнес-плана невозможно, не рискуя сразу же породить сомнения в компетентности и серьезности своих намерений. Это основательный документ. В нем описаны основные аспекты будущего коммерческого мероприятия (предприятия), анализируются проблемы, с которыми может столкнуться фирма, и определены способы их решения. Бизнес-план помогает предпринимателям и финансистам лучше изучить емкость и перспективы развития будущего рынка сбыта, оценить затраты по изготовлению продукции и соизмерить их с возможными ценами реализации, чтобы определить потенциальную прибыльность задуманного дела. Правильно составленный бизнес-план в конечном счете отвечает на вопросы, стоит ли вкладывать деньги в данное дело и окупятся ли все затраты сил и средств. Он помогает предугадать будущие трудности и понять, как их преодолеть. Адресуется бизнес-план банкирам и инвесторам, средства которых предприниматель намерен привлечь в рамках реализации проекта, а также сотрудникам предприятия, нуждающимся в четком определении своих задач и перспектив, наконец, он необходим самому предпринимателю и менеджерам, желающим тщательно проанализировать собственные идеи, проверить их на разумность и реалистичность, В международной практике считается, что без бизнес-плана вообще нельзя браться за производственную и коммерческую деятельность. 
Составление бизнес-плана требует личного участия руководителя фирмы или предпринимателя, намеревающегося открыть свое дело. Многие зарубежные банки и инвестиционные фирмы отказываются рассматривать заявки на выделение средств, если становится известно, что бизнес-план с начала и до конца был подготовлен консультантом со стороны, а руководителем лишь подписан. Это не означает, конечно, что надо отказываться от услуг консультантов, наоборот, привлечение экспертов необходимо и весьма приветствуется потенциальными инвесторами. 
В процессе разработки бизнес-плана сначала формируют. доходную часть проекта (продукция, цены, рынок, продажи), затем — расходную (затраты на приобретение оборудования, сырья, материалов, заработную плату). При этом учитывают возможные варианты организационно-правового обеспечения бизнеса и схемы финансирования, после чего переходят к расчетам эффективности и ее анализу. 
Структура и содержание бизнес-плана строго не регламентируются, но при его разработке обязательно следует обратить внимание на следующие условия: 
■ бизнес-план должен быть профессиональным, доступным и понятным для пользования, он должен быть разделен на главы (разделы). Для более полного и наглядного восприятия информации рекомендуется использовать таблицы, схемы, диаграммы, графики; бизнес-план должен быть объективным. Бухгалтер и аудитор должны тщательно проверить все финансовые расчеты; 
■ необходимо контролировать распространение бизнес-плана, так как он может содержать конфиденциальную информацию. 

     Бизнес-план инвестиционного проекта – это технико-экономическое обоснование внедрения инноваций. Он предполагает сравнительный анализ эффективности предлагаемых мероприятий, оценку необходимых для реализации инвестиций и решение проблем, связанных с осуществлением проекта.

     Бизнес-план инвестиционного проекта разрабатывается  для обоснования:

• степени жизнеспособности и устойчивости проекта
• возможности получения инвестиционных и кредитных ресурсов, а также возврата заемных средств
• предложений по созданию совместных и иностранных предприятий
• целесообразности оказания мер государственной поддержки
• служит ориентиром, как должен развиваться проект

     Бизнес-план является главным документом для  кредиторов и основным инструментом для предпринимателя (руководителя). От правильности его составления  зависит – получит ли проект одобрение, и какова его жизнеспособность.

     Бизнес-план инновационного проекта опирается  на общие методологические принципы. При этом при подготовке бизнес-плана  необходимо учитывать специфику  этих проектов, их высокий экономический, интеллектуальный и социальный потенциал.

     Основным  критерием актуальности разработки бизнес-плана является уровень проработки научной идеи, и её близость к возможной коммерческой реализации.

     В настоящее время в республике действуют Рекомендации по разработке бизнес-планов инвестиционных проектов. Документ устанавливает единые требования к структуре, содержанию и оформлению бизнес-планов инвестиционных проектов, основные рекомендации по их составлению, выделяет ключевые этапы и последовательность проведения исследований.

     Основанием  для разработки бизнес-плана является директивный документ, изданный руководителем предприятия (приказ, распоряжение). Источником финансирования разработки бизнес-плана могут быть:

• собственные средства предприятий
• внебюджетные фонды министерств и других органов государственного управления
• средства потенциальных инвесторов

     Бизнес-план инвестиционного проекта разрабатывается  на весь период реализации. Как правило, горизонт расчета должен охватывать срок возврата заемных средств плюс 1 год.

     В соответствии с Рекомендациями Министерства экономики РБ бизнес-план инвестиционного проекта должен состоять из следующих разделов: 
резюме

• характеристика предприятия и стратегия его развития
• описание продукции
• анализ рынков сбыта, стратегия маркетинга
• производственный план
• организационный план
• план реализации проекта
• инвестиционный план
• прогнозирование финансово-хозяйственной деятельности
• показатели эффективности проекта
• юридический план
• информация о разработчике бизнес-плана

     Бизнес-план, как официальный документ, оформляется  в соответствии с требованиями потенциальных инвесторов, партнёров по бизнесу.

     Эффективность инвестиционных бизнес-планов характеризуется  системой показателей, отражающих соотношение  затрат и результатов применительно  к интересам участников. В соответствии с категориями участников различают показатели:

• коммерческой (финансовой) эффективности, учитывающие финансовые последствия реализации проекта для его непосредственных участников
• бюджетной эффективности, отражающие финансовые последствия осуществления проекта для республиканского и/или местного бюджета
• экономической эффективности, учитывающие затраты и результаты, связанные с реализацией проекта, выходящие за пределы прямых финансовых интересов участников инвестиционного проекта и допускающие стоимостное измерение

     Кроме того, в процессе разработки проекта производится оценка его социальных и экологических последствий.

     Для предприятий, решающих проблемы сохранения или укрепления позиций в рыночной среде и ориентирующихся на максимизацию прибыли первостепенное значение имеет  коммерческая эффективность.

     Основными показателями оценки эффективности  инвестиционных проектов являются:

• чистый дисконтированный доход (ЧДД)   индекс доходности (ИД)
• внутренняя норма доходности (ВНД)       срок окупаемости

     Оценка  инвестиций базируется на сопоставлении ожидаемой чистой прибыли от реализации проекта с инвестированным в проект капиталом. В основе метода лежит вычисление чистого потока наличности, определяемого как разность между притоком денежных средств от операционной (производственной) и инвестиционной деятельности и их оттоком, а также за минусом издержек финансирования (процентов по долгосрочным кредитам). На основании чистого потока наличности и коэффициента дисконтирования, который приводит будущие потоки и оттоки денежных средств на шаге t к начальному периоду времени, рассчитываются основные показатели оценки инвестиций:

• чистый дисконтированный доход (ЧДД)    индекс доходности (ИД)
• внутренняя норма доходности (ВНД)    срок окупаемости

Ипотека

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать  понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего  недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание  обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

[править]Происхождение понятия

Термин «ипотека» (от др.-греч. ὑποθήκη) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали форму ответственности должника перед кредитором своейземлёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка». Хотя залог земли, как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен ещё в Древнем Египте.

[править]Особенности ипотечного кредита

Кредит выдаётся обычно на длительный срок. Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам кредитов, особенно в случае низкой оценки рисков, которой, например, может способствовать низкое соотношение суммы кредита к оценочной стоимости недвижимости, ликвидность и другие причины. Обычно банк выдвигает к заёмщику ипотечного кредита менее жёсткие требования, чем при других видах кредитования, тем не менее обычной практикой является проверка дохода, требование страхования залога, проверка оценки недвижимости аккредитованными оценщиками, иногда проверка непрерывного стажа работы и прочие действия, повышающие безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита часто осуществляется равными платежами — аннуитетами. Размер такого постоянного аннуитетного платежа ( ) вычисляется по формуле:

, где   — величина (тело) кредита,   — величина процентной ставки за период (в долях),   — количество периодов. Но существуют и многие другие программы погашения. Одна из иных форм — дифференцированные платежи (когда тело кредита выплачивают равными долями, а процентные платежи меняются от максимума в начале, до минимума в конце); здесь размер первого платежа ( ) таков:  . Зачастую ошибочно полагают, что достоинством этой формы платежей является меньшая сумма процентов (меньше переплата). На самом деле, главное различие состоит в перераспределении нагрузки выплат между различными периодами погашения.

[править]Ипотечный брокеридж

Ипотечный брокеридж  — это услуги по подбору, оформлению и получению ипотечных кредитов. Ипотечным брокериджем занимается подготовленный для этой деятельности специалист —ипотечный брокер.

[править]Ипотека в России

[править]Законы

Основными правовыми  актами, которые регулируют вопросы  ипотеки, являются:

• Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
• Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации"
• Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
• Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "О кредитных историях"
• Постановление Правительства №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг.