Назначение закладной и ее содержание

Согласно Инструкции регистрирующий орган обязан обеспечить к моменту  выдачи закладной наличие в ней  следующих сведений о:

• наименовании регистрирующего органа;
• дате и номере государственной регистрации ипотеки;
• месте государственной регистрации ипотеки;
• сведениях, указанных в подпункте 10 пункта 1 статьи 14 Закона об ипотеке;
• дате выдачи закладной первоначальному залогодержателю, которая должна соответствовать дате внесения данных в закладную и быть заверена государственным регистратором.

При этом в Инструкции продублировано требование пункт 2 статьи 22 Закона об ипотеке о том, что указанные данные заверяются подписью государственного регистратора и скрепляются печатью регистрирующего органа.

Определяя порядок скрепления всех листов закладной Минюст России указал, что в этих целях регистратор осуществляет следующие действия:

• нумеруются листы закладной порядковыми номерами, начиная с единицы, на лицевой стороне листа в верхнем правом углу;
• пронумерованные листы закладной скрепляются (прошиваются);
• на оборотную сторону последнего листа закладной, а если на ней содержатся записи и отсутствует свободное место - на оборотную сторону дополнительно прилагаемого регистрирующим органом чистого листа, не являющегося листом закладной и, соответственно, не пронумерованного, вносится надпись о количестве пронумерованных и скрепленных (прошитых) листов закладной, фамилии и инициалах государственного регистратора, дате внесения данной надписи;
• совершенная на оборотной стороне указанного листа надпись заверяется подписью государственного регистратора и печатью регистрирующего органа.

В целях осуществления  контроля за действительностью закладной, выдаваемой первоначальному залогодержателю, и недопущения возможности её незаконного исправления орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве копию закладной с приложениями, которые указаны в закладной.

Согласно ст. 21 Закона об ипотеке государственная регистрация  ипотеки может быть отложена не более  чем на один месяц при:

• непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, указанных в законе;
• несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;
• необходимости проверки подлинности представленных документов.

Несмотря на то, что к  содержанию закладной предъявляются  высокие требования, должник по обеспеченному  ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее  установленные условия закладной.

Согласно п. 7 ст. 13 Закона об ипотеке внесение изменений в  закладную осуществляется путём  заключения соглашения между залогодержателем и залогодателем, а также должником, если он не является залогодателем.

При этом соглашение о внесении изменений в закладную может  предусматривать только два способа  изменения содержания закладной:

• либо путём приложения к закладной оригинала соглашения о внесении изменений в закладную и указания в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального закона;
• либо путём аннулирования закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

Государственная регистрация  соглашения об изменении содержания закладной (как путём приложения к ней оригинала соглашения, так  и путём аннулирования закладной) должна быть осуществлена в течение  одного дня с момента обращения  заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Государственная регистрация такого соглашения осуществляется безвозмездно, то есть государственная пошлина  за регистрацию изменений закладной  не уплачивается.

Согласно п.20 Инструкции произведенная государственная  регистрация соглашения об изменении  содержания закладной удостоверяется путем проставления на соглашении штампа регистрационной надписи, применяемого для документов при регистрации  сделок и перехода права. В штампе после слов «Произведена государственная  регистрация» указываются слова  «соглашения об изменении содержания закладной».

Подлинник соглашения об изменении  содержания закладной, являющегося  ее неотъемлемой частью, прилагается  к закладной и скрепляется  с ней с указанием на обороте  нового количества листов закладной, проставлением  подписи регистратора и печати регистрирующего  органа. При этом необходимо учитывать, что в случае аннулирования закладной  и выдачи новой подлинник соглашения скрепляется только с аннулированной закладной и не прикрепляется к новой закладной, поскольку она составляется уже с учётом предусмотренных соглашением изменений.

В случае аннулирования закладной  и одновременно с этим выдачи новой  закладной вместе с заявлением о  внесении изменений в записи ЕГРП залогодатель передает в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, новую закладную, которая вручается  залогодержателю в обмен на находящуюся  в его законном владении закладную.

Новая закладная помимо сведений, которые в соответствии с Законом  об ипотеке вносятся в закладную  регистрирующим органом, должна также  содержать дату выдачи новой закладной, наименование регистрирующего органа, выдавшего новую закладную, фамилию, инициалы государственного регистратора, его подпись и печать регистрирующего  органа.

На лицевой стороне  первого листа аннулированной закладной  проставляется штамп погашения  регистрационной записи, в котором  указываются только дата, соответствующая  дате погашения аннулированной закладной, фамилия, инициалы, подпись государственного регистратора.

Аннулированная закладная  хранится в регистрирующем органе (помещается в дело правоустанавливающих документов) до момента погашения регистрационной  записи об ипотеке. После погашения  регистрационной записи об ипотеке  аннулированная закладная может  быть передана ранее обязанному по ней лицу по его требованию (заявлению).

Законодатель предусмотрел, что в случае утраты закладной  восстановление прав по утраченной закладной  возможно и данное восстановление прав производится залогодателем, а если он является третьим лицом, также  и должником по обеспеченному  ипотекой обязательству.

При этом законом определёно, что восстановление прав по закладной осуществляется на основании:

• заявления в адрес залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству, лица (он же – владелец закладной), означенного в ЕГРП в качестве залогодержателя, если по данным, внесенным в указанный реестр, возможно установить законность восстанавливаемых прав по утраченной закладной;
• либо решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством РФ.

На основании полученного  от залогодержателя заявления залогодатель, а если он является третьим лицом, также и должник по обеспеченному  ипотекой обязательству обязаны  в минимально возможные сроки  составить дубликат закладной с  отметкой на нем «дубликат» и передать его в орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав.

Орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав, вносит на дубликат закладной необходимые сведения, скрепляет листы закладной с  простановкой необходимых сведений о скреплённых листах и выдаёт дубликат закладной путем её вручения лицу, утратившему закладную. 
Необходимо обратить внимание на то, что дубликат закладной должен полностью соответствовать утраченной закладной, в противном случае у регистратора нет оснований для выдачи дубликата закладной лицу, её утратившему.

Составитель дубликата закладной  несет ответственность за убытки, возникшие в связи с несоответствием  дубликата закладной утраченной закладной. При этом законодатель установил, что обязанные по закладной лица не вправе отказывать законному владельцу  дубликата закладной в осуществлении  прав по ней в связи с указанным  несоответствием, если они за него отвечают.

В Законе об ипотеке предусмотрено, что залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства  полностью обязан передать закладную  залогодателю, а в случаях, когда  обязательство исполняется по частям, - удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства.

Большие возможности для  использования закладной в качестве меры обеспечения исполнения обязательств по другим договорам имеет институт залога закладной (ст.49 Закона об ипотеке). Закладная может быть заложена другому  лицу (залогодержателю закладной) в  обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и  владельцем закладной. При этом законодатель определил два случая залога закладной: с передачей её другому лицу и без передачи её другому лицу.

При залоге закладной без  передачи ее залогодержателю закладной  порядок обращения взыскания  на заложенную закладную регулируется статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При залоге закладной с  передачей ее залогодержателю закладной  порядок обращения взыскания  на заложенную закладную определяется сторонами в договоре залога закладных  и может предусматривать:

1) обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации; 
2) передачу прав по закладной в порядке, на условиях и с последствиями, которые предусмотрены статьей 48 настоящего Федерального закона; 
3) осуществление ипотечным залогодержателем на закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

Согласно статье 48 Закона об ипотеке передача прав по закладной  совершается путем заключения сделки в простой письменной форме, в  качестве которой могут выступать  купля-продажа закладной, мена дарение  и т.д. Наиболее часто или даже можно отметить основной сделкой на сегодняшний день является сделка купли-продажи закладной.

В целях защиты прав предыдущего  владельца от недобросовестных действий должника законодатель предусмотрел, что передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии). Это означает, что передача прав по закладной не является уступкой требований (цессией) по договору или ценной бумаги, но в то же время влечёт за собой последствия, которые предусмотрены цессией, а именно: предыдущий владелец закладной не отвечает за неисполнение должником своих обязательств перед новым владельцем закладной, а отвечает только за действительность передаваемых прав.

Учитывая особый статус закладной  как ценной бумаги, которая удостоверяет права требования, возникшие из двух договоров, закон предусматривает, что передача прав по закладной другому  лицу означает передачу тем самым  этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности, то есть все  удостоверенные ею права, в том числе  права залогодержателя и права  кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального  залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Однако простая передача закладной другому лицу не будет  являться законной. Законодатель предусмотрел специальный порядок передачи прав, когда лицо, получившее закладную, будет  являться законным владельцем, а сделка по передаче прав не будет признана незаконной:

• при передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце;
• в отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи;
• отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой - владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.

В настоящее время на практике в отметке о передаче прав по закладной  дополнительно указываются сведения об остатке задолженности должника перед залогодержателем (владельцем закладной) на момент передачи прав новому владельцу. Представляется, что такая  практика оправданна, поскольку позволяет  не только зафиксировать остаток  долга на момент передачи прав, но и  контролировать каждым последующим  владельцем исполнение должником своих  обязательств по погашению долга  и правильности расчёта производимых платежей.