Особенности правового регулирования отношений по найму специализированных жилых помещений

Особенности правового регулирования отношений  по найму специализированных жилых  помещений 

Содержание 
 
 

Введение  

      Актуальность  темы исследования. Выбор данной темы для диссертации обусловлен целым рядом обстоятельств экономического, социального, правового и научного характера.

      Прежде  всего, необходимо обратить внимание на то, что право на жилище относится  к фундаментальным конституционным  правам человека. Так, статья 40 Конституции  устанавливает, что каждый имеет право на жилище¹. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

      Право на жилище способствует удовлетворению одной из основных и важнейших потребностей человека. В настоящее время, когда не все граждане Российской Федерации могут приобрести жилые помещения самостоятельно, без помощи государства, жилищная проблема стоит необычайно остро, и на ее разрешение направлена проводимая в Российской Федерации жилищная реформа , которая предусматривает предоставление жилых помещений не только с использованием ипотеки, по договору социального найма, но в том числе и по договору найма специализированного жилого помещения, поскольку договор найма специализированного жилого помещения позволяет на определенный временной период (который, как показывает практика, часто оказывается длительным) обеспечить нуждающихся граждан жильем.

      Кроме того, многие категории граждан, необеспеченных жилыми помещениями, нуждаются также и в социальной защите. Речь идет, прежде всего, об инвалидах, гражданах пожилого возраста, вынужденных переселенцах и т. п., нуждающихся в предоставлении жилых помещений в домах, где им могут быть гарантированы медицинская и иная помощь, предметы домашнего обихода, услуги, а при возникновении чрезвычайных обстоятельств -предоставление жилых помещений в кратчайшие сроки. Указанные потребности «незащищенных» (уязвимых) категорий граждан могут быть удовлетворены в большинстве случаев именно в рамках жилищного правоотношения по найму специализированного жилого помещения.

      Степень разработанности  темы в научной  литературе. Среди ученых нет единого мнения по поводу определения правовой природы договора найма специализированного жилого помещения, определений видов специализированных жилых помещений, категорий лиц, являющихся нанимателями по конкретным видам договоров найма специализированного жилого помещения.

      Нельзя  не отметить того, что в юридической  науке уже были глубоко исследованы общие закономерности динамики правоотношения, в том числе и правоотношения по социальному найму. Но, несмотря на теоретическую возможность и даже необходимость применения общих положений о динамике правоотношения к правоотношению по найму специализированного жилого помещения, указанное правоотношение в своей динамике обладает целым рядом юридических особенностей и требует дальнейшего самостоятельного исследования и юридического анализа.

      Таким образом, необходимо заключить, что  в данный момент в науке жилищного права теоретические и сравнительно-правовые исследования проблем отношений по найму специализированных жилых помещений несколько запаздывают относительно потребности надлежащего законодательного и правоприменительного обеспечения, ориентированного на договор найма специализированного жилого помещения как динамичную форму существования правоотношения по найму специализированного жилого помещения, как одно из направлений развития современного жилищно-правового регулирования.

      Объектом  исследования выступают регулируемые действующим жилищным законодательством отношения по найму специализированного жилого помещения в их динамике.

      Предметом исследования является непосредственно договор найма специализированного жилого помещения как юридический факт и форма существования жилищного правоотношения, а также юридические особенности его динамики.

      Целью исследования является анализ и правовая характеристика динамики правоотношения по найму специализированного жилого помещения, юридических особенностей соответствующих ее стадий, а также тех аспектов, которые порождают противоречия и дискуссии как в науке жилищного и гражданского права, так и в правоприменительной практике, являются препятствиями для возникновения и дальнейшего движения правоотношения по найму специализированного жилого помещения.

      Названная цель, в свою очередь, обусловила постановку следующих задач:

• определение условий и оснований движения правоотношения по найму специализированного жилого помещения;
• анализ договора найма специализированного жилого помещения как непосредственного основания возникновения правоотношения по найму специализированного жилого помещения, изучение его отдельных элементов;
• исследование специфики отдельных видов договора найма специализированного жилого помещения на основе анализа и обобщения основных положений юридической науки о видах договора найма специализированного жилого помещения;
• разработка предложений по совершенствованию жилищного законодательства в сфере регулирования отношении по предоставлению и пользованию специализированными жилыми помещениями, по изменению и прекращению соответствующих жилищных правоотношений.

      Методология и теоретическая  основа исследования. Поставленные задачи реферативного исследования решаются на основе общенаучных и частнонаучных методов познания: в частности, диалектического, формально-логического, исторического, сравнительно-правового, технико-юридического, системно-структурного, методов анализа и синтеза и др.

      При написании использованы труды видных ученых в области гражданского и  жилищного права, в частности: Аскпазия СИ., Басина Ю.Г., Богданова Е.В., Брауде И.Л., Васильева П.П., Ватман Д.П., Вишневской И.С, Власовой А.Г., Гетман Е.С., Гоигало Б.М., Городова О.А., Грибанова В.П., Гришаева СП., Замятина В.И., Иванчука М.В., Иоффе О.С, Кабалкина А.Ю., Кичихипа А.П., Красавчикова О.А., Крашенинникова П.В.. Литовкина В.И., Мартковича И.Б., Маслова В.Ф., Мозолина В.П., Пергамента А.И., Свит Ю.П., Седугина П.И., Скрипко В.Р., Толстого Ю.К., Трушина Е.В., Халфнной P.O., Чигира В.Ф. Щербаковой Н.А. и др.

1. Правовое положение специализированного жилого фонда

1.1. Понятие специализированных жилых  помещений 

       В настоящее время произошедшие перемены в социальной и экономической сферах общества, повлекшие необходимость пересмотра жилищного законодательства, в том числе и законодательства, регулирующего отношения по найму специализированных жилых помещений, существенно изменили правовой режим специализированных жилых помещений и порядок их предоставления, что не могло не вызвать интерес у исследователей науки жилищного права и практикующих юристов.

       Так, большое значение приобрел сам договор  найма специализированного жилого помещения как основание возникновения  соответствующего жилищного правоотношения и форма его существования. Это  следует рассматривать как шаг вперед в регулировании жилищного правоотношения по найму специализированного жилого помещения, способствующий равенству сторон жилищного правоотношения и соответствующий его договорной природе.

       Однако, несмотря на то что отношения, возникающие  по поводу специализированных жилых помещений, урегулированы непосредственно в ЖК РФ, следует отметить, что в Жилищном кодексе и принятых в его исполнение подзаконных актах не нашел свое отражение целый ряд вопросов.

       1. В частности, много споров вызывает  само определение специализированного жилищного фонда. Так, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 19 ЖК РФ "под специализированным жилищным фондом понимается совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов". Следует констатировать, что указанное законодательное определение не выражает его специфики и может быть применено к любому жилищному фонду, закрепленному в действующем законодательстве².

       Представляется, что данное определение необходимо дополнить следующими квалифицирующими признаками, не упомянутыми в тексте статьи 19 ЖК РФ и способствующими  выделению специализированного  жилищного фонда из совокупности жилищных фондов РФ: во-первых, категории граждан-нанимателей должны быть установлены законом, во-вторых, гражданам предоставляются жилые помещения только при условии отсутствия у них иных жилых помещений в данном конкретном населенном пункте (часть 2 статьи 99 ЖК РФ)³ за некоторым исключением, в-третьих, специализированные жилые помещения предоставляются только при наличии установленных законодательством условий с соблюдением определенного порядка предоставления специализированных жилых помещений.

       С учетом этого предлагается следующее, более развернутое определение данного понятия: специализированный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для временного проживания предусмотренных законом отдельных категорий граждан и членов их семей, не обеспеченных жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте, и предоставляемых собственниками таких помещений (действующими от их имени уполномоченными органами государственной власти или уполномоченными органами местного самоуправления) на основании решения о предоставлении специализированного жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения при наличии предусмотренных законом условий и в порядке, им установленном.

       2. Кроме того, не разрешен вопрос о правовых последствиях отпадения критерия необеспеченности граждан жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте, соблюдение которого, согласно части 2 статьи 99 ЖК РФ, необходимо для предоставления специализированного жилого помещения.⁴

       Следует отметить, что, несмотря на то что в  ЖК РФ специально не предусмотрено  такое основание для расторжения  договора, как приобретение гражданином  иного жилого помещения в соответствующем  населенном пункте, в случае отпадения  указанного критерия отпадет и само условие для заключения договора найма специализированного жилого помещения, следовательно, договор подлежит расторжению.

       Однако  из данного правила могут быть сделаны исключения, в случае если условие об отсутствии иных жилых  помещений не является обязательным. Так, договор с работником ДЭЗа в отношении находящегося в непосредственной близости от места работы специализированного жилого помещения не подлежит расторжению и при приобретении им иного жилого помещения в соответствующем населенном пункте (находящегося в достаточно отдаленном районе), если характер работы может предполагать срочный вызов работника на место работы в любое время суток.

       Кроме того, в юридической науке некоторые  ученые, например Свит Ю.П., справедливо  отмечают, что "право на помещение в доме социального обслуживания не связано с наличием или отсутствием у гражданина иного жилого помещения"⁵. И действительно, только нуждаемость гражданина в соответствующих услугах в силу обстоятельств, указанных в статье 96 ЖК РФ, дает ему право на заключение анализируемого договора. Следовательно, соблюдение данного критерия в правоотношении по найму жилого помещения в доме системы социального обслуживания также не требуется.

       3. В настоящее время в юридической  литературе подвергается критике  отмена законодателем положения, в соответствии с которым лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет, имели право на предоставление другого жилого помещения в связи с выселением из служебного жилого помещения при прекращении трудового договора.

       Однако  нельзя не учитывать, что утратившие свою силу нормы во многом способствовали сокращению фонда служебных жилых  помещений, поскольку наймодатель  не мог предоставить другое жилое  помещение (из-за ограниченных ресурсных возможностей) и выселить бывшего работника.