Договоры купли-продажи, их значение в коммерческой деятельности

Форма договора купли-продажи определяется его предметом, субъектным составом и ценой. Все договоры продажи  недвижимости (в том числе предприятий) должны под угрозой недействительности заключаться в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550, 560 ГК), и  подлежат обязательной государственной  регистрации¹ См.: ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Письменная форма обязательна также и для договоров внешнеторговой купли-продажи (п. З ст. 162 ГК).

В отношении формы договоров  купли-продажи движимых вещей применяются  общие правила ст. 159--161 ГК: письменная форма требуется лишь для договоров  с участием юридических лиц, а  также для договоров между  гражданами, если их цена в 10 раз и  более превышает минимальный  размер оплаты труда (МРОТ). Однако письменная форма не обязательна, если такие сделки исполняются в момент совершения (большинство договоров розничной купли-продажи) Садиков О. Н. Гражданское право РФ: Учебник. Т. 2. М.: 2007..

Дополнительные требования предъявляются  к форме договоров купли-продажи  имущественных прав, в том числе  воплощенных в ценных бумагах (ст. 389 ГК).

1.1 Стороны договора купли-продажи

Сторонами договора купли-продажи (его  субъектами) являются продавец и покупатель. По общему правилу продавец товара должен быть его собственником или  обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению имуществом, являющимся товаром (например, правом хозяйственного ведения).

В случаях, предусмотренных законом  или договором, правомочия по распоряжению имуществом могут быть предоставлены  лицу, не являющемуся субъектом права  собственности или ограниченного  вещного права на это имущество. В частности, при заключении договора купли-продажи путем проведения публичных торгов продавцом, подписывающим  договор, признается организатор торгов (п. 5 ст. 448 ГК); при продаже имущества  во исполнение договора комиссии продавцом  по договору купли-продажи с покупателем  этого имущества является комиссионер, действующий от своего имени (ст. 990 ГК); в таком же порядке заключает договор купли-продажи агент, действующий от своего имени по поручению и за счет принципала на основании агентского договора (п. 1 ст. 1005 ГК); право на заключение сделок от своего имени (в том числе в качестве продавца) предоставлено также доверительному управляющему в отношении имущества, переданного ему по договору доверительного управления (п. 3 ст. 1012 ГК).

В качестве продавца могут выступать  публично-правовые образования при  продаже государственного или муниципального имущества, не закрепленного за образованными  ими юридическими лицами. Покупателем  по договору купли-продажи может  быть всякое лицо, признаваемое субъектом  гражданских прав и обязанностей. Приобретая товар по договору купли-продажи, покупатель по общему правилу становится его собственником.

Исключения составляют, во-первых, государственные и муниципальные  унитарные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения либо оперативного управления (казенные предприятия) на закрепленное за ними имущество, а  также учреждения (субъекты права  оперативного управления). В качестве покупателей они приобретают  на имущество соответствующее ограниченное вещное право, собственником же товара становится лицо, являющееся собственником  имущества, закрепленного за этими  юридическими лицами. Во-вторых, не становятся собственниками приобретенных по договору купли-продажи товаров также граждане или юридические лица, наделенные полномочиями на совершение указанных  действий от своего имени в силу договоров комиссии, агентского договора или договора доверительного управления.

Среди договоров купли-продажи  выделяются договоры, продавцы и покупатели по которым, продавая или приобретая товары, действуют в рамках осуществляемой ими предпринимательской деятельности. К правоотношениям, вытекающим из таких  договоров, применяются некоторые  специальные правила, относящиеся  к обязательствам, связанным с  осуществлением предпринимательской  деятельности.

Вместе с тем данное обстоятельство не дает оснований для выделения  в качестве самостоятельного вида договора купли-продажи так называемого  предпринимательского договора купли-продажи. Особенности правового регулирования  обязательств, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в равной степени относятся ко всякому обязательству, вытекающему  из любого гражданско-правового договора, и не могут служить критерием для выделения особого "предпринимательского" договора купли-продажи. Напротив, общие положения о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК) распространяются на все договоры купли-продажи независимо от того, осуществляется ли их сторонами предпринимательская деятельность.

2. ВИДЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

2.1 Договор розничной купли-продажи

На первое место среди  отдельных видов договора купли-продажи  в ГК поставлена розничная купля-продажа (§ 2 гл. 30, ст. 492-505). Предусмотренные  здесь правила носят в основном обязательный характер и направлены в первую очередь на обеспечение  интересов потребителей. И это  естественно, поскольку каждый из нас  ежедневно совершает обычные  покупки, не вспоминая о правовых тонкостях отношений профессионального  продавца и рядового покупателя. Розничная  купля-продажа определена в ГК как  публичный договор, что означает обязанность розничных предприятий  продавать товары любому, кто к  ним обратится, не делая между  покупателями различий в цене на продаваемые  товары и в других условиях продажи.

Договор розничной купли-продажи  представляет собой договор купли-продажи  товара, по которому продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской  деятельностью (п. 1 ст. 492 ГК).

Можно отметить две характерные  черты, позволяющие выделить договор  розничной купли-продажи в самостоятельный  вид договора купли-продажи.

Во-первых, необходимо указать  на специфику продавца как субъекта договора розничной купли-продажи. В качестве продавца здесь может  выступать только такая коммерческая организация, которая осуществляет предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу (торговое предприятие).

Закон Российской Федерации  «О защите прав потребителей» (ст. 7) установил  обязанность торговых предприятий  предоставлять потребителям необходимую  информацию о продавце товара. В связи с этим торговые предприятия обязаны иметь вывеску с указанием профиля и форм организации их деятельности, фирменного наименования и режима работы. Непосредственно на вывеске должен быть указан также юридический адрес торгового предприятия либо местонахождения его собственника. Названные правила о предоставлении потребителю информации о продавце товара применяются и при осуществлении торговли во временных помещениях, на ярмарках, с лотков, а также в других случаях, если торговля производится вне постоянного места нахождения торгового предприятия.

Во-вторых, определенными  особенностями обладает и товар, выступающий в качестве предмета купли-продажи. Специфика товара по договору розничной купли-продажи  заключается в том, что он предназначен для личного, семейного, домашнего  или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

Необходимо обратить внимание на то, что вторая особенность (целевое  назначение покупки) касается именно товара, а не покупателя. Покупателем по договору розничной купли-продажи  признается всякое физическое или юридическое  лицо, приобретающее товар у розничной  торговой организации или индивидуального  предприятия для личного семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской  деятельностью. Поэтому, например, отношения, связанные с приобретением организацией (юридическим лицом) офисной мебели в мебельном магазине, охватываются договором розничной купли-продажи. А значит, можно сделать вывод, что сфера применения норм ГК о  розничной купле-продаже (по субъектам) шире, нежели действие норм, содержащихся в Законе Российской Федерации «О защите прав потребителей».

2.2 Договор поставки

Содержащееся в ГК определение  понятия договора поставки свидетельствует  о том, что договор поставки как  вид договора купли-продажи является консенсуальным (поставщик обязуется передать товары покупателю, а последний обязуется их оплатить), возмездным, двусторонним (синаллагматическим) договором.

Квалифицирующими признаками, отличающими договор поставки от иных видов договора купли-продажи, могут служить следующие особенности  договора поставки.

Во-первых, следует отметить особенность в субъектном составе  данного договора, которая заключается  в том, что в качестве поставщика может выступать только лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность: индивидуальный предприниматель или  коммерческая организация. Некоммерческие организации могут быть поставщиками товаров только в том случае, если такого рода деятельность разрешена  их учредителями и осуществляется в  рамках целевой правоспособности соответствующих  некоммерческих организаций.

Во-вторых, характерным признаком товаров, поставляемых по договору поставки, является то, что они производятся или закупаются поставщиком. Данный признак товаров предъявляет определенные требования и к правовому статусу поставщика: он осуществляет не вообще всякую предпринимательскую деятельность, а применительно к конкретному договору поставки предпринимательскую деятельность по производству или закупкам определенных товаров. Таким образом, в качестве поставщика по общему правилу выступают коммерческие организации или индивидуальные предприниматели, специализирующиеся на производстве соответствующих товаров либо профессионально занимающиеся их закупками.

В-третьих, имеет существенное значение, для какой цели покупателем  приобретаются товары у поставщика, ибо договором поставки признается только такой, в силу которого покупателю передаются товары для их использования  в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных  с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием. Данным признак  свидетельствует о том, что и в качестве покупателя по договору поставки должна выступать, как правило, коммерческая организация (индивидуальный предприниматель), занимающаяся предпринимательской деятельностью.

Основной целью выделения  договора поставки в отдельный вид  договора купли-продажи следует  признать необходимость обеспечения  детальной правовой регламентации  отношений, складывающихся между профессиональными  участниками имущественного оборота. Наиболее оптимален договор поставки, к примеру, для регулирования  взаимоотношений между производителями  товаров и поставщиками сырья, материалов либо комплектующих изделий; между  изготовителями товаров и оптовыми торговыми организациями, специализирующимися  на реализации указанных товаров. Данные правоотношения должны отличаться стабильностью  и иметь долгосрочный характер. Поэтому  в правовом регулировании поставочных  отношений преобладающее значение имеют не разовые сделки по передаче товаров, а долгосрочные договорные связи между поставщиками и покупателями.

Применительно к договору поставки специальные правила, имеющие приоритет перед общими положениями о купле-продаже, сосредоточены в § 3 гл. 30 ГК. По своему характеру указанные специальные правила, регламентирующие отношения, связанные отставками товаров, либо детализируют общие положения о купле-продаже, либо предусматривают иное, по сравнению с общими положениями о купле-продаже, регулирование соответствующих правоотношений, либо исключают возможность применения последних к договору поставки.

2.3 Договор продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости также является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.

По договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору продажи  недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а  покупатель обязуется принять указанное  имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).

Существенными условиями  договора продажи недвижимости следует  признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта  недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в  себя два рода объектов: во-первых, продаваемое  недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого  имущества.

2.4 Договор контрактации

Под договором контрактации понимается договор, по которому производитель  сельскохозяйственной продукции обязуется  передать в собственность выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю - лицу, закупающему  такую продукцию для переработки  или продажи, а заготовитель обязуется  уплатить обусловленную договором  денежную сумму.

Договор контрактации - самостоятельный  вид общего договора купли-продажи, применяемый в сфере отношений, регулируемых нормами о поставке товаров. Как следствие этого, согласно п. 2 ст. 535 ГК, к отношениям по договору контрактации, не урегулированным правилами § 5 гл. 30 ГК, применяются правила о договоре поставки (ст. 506 - 524), а в соответствующих случаях - о поставке товаров для государственных нужд (ст. 525 - 534). Если же и указанных правил окажется недостаточно для регулирования отношений по контрактации сельскохозяйственной продукции, подлежат применению общие нормы о купле-продаже.