Совершенствование управления муниципальной собственностью

- продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления,

- преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество,

- внесение муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ.

Таким образом, приватизацию муниципального имущества можно  проводить большим количеством  способов, основная часть которых сводится к продаже данного имущества. При этом, приватизация муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом (п. 5 ст. 13).

Тема дипломной работы предполагает изучение муниципальной собственности на примере г.о. Самара. В этой связи необходимо проанализировать, с учётом избранной темы, законодательство муниципального образования в области управления муниципальной собственностью. Основу правового регулирования отношений муниципальной собственности в г.Самара, а также управления муниципальной собственностью составляют следующие нормативные правовые акты:

- Устав г.о.Самара Самарской области;

- Постановление Самарской городской Думы от 30.05.2002г. №154 «О порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью городского округа Самара»;

- Постановление Самарской городской Думы от 29.06.2001г. №83 «Об утверждении Положения «О порядке передачи муниципального имущества в безвозмездное временное пользование».

Устав г.о. Самара имеет высшую юридическую силу по отношению к другим правовым актам органов местного самоуправления и по вопросам регулирования муниципальной собственности базируется на положениях Федерального закона от 28 августа 1995 года № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Это свидетельствует от том, что общие принципы регулирования отношений муниципальной собственности на территории г.о. Самара соответствуют прописанным в федеральном законодательстве. Следовательно, особенности управления муниципальной собственностью, присущие данному муниципальному образованию, раскрыть через анализ Устава г.о. Самара не представляется возможным. Это возможно при изучении нормативных правовых актов, принятых Самарской городской думой - представительным органом муниципального образования.

Рассмотрим некоторые  из них, а именно названные выше Постановления. Постановление о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью городского округа Самара регулирует порядок осуществления (от имени муниципального образования) деятельности органов и должностных лиц местного самоуправления, иных уполномоченных на то лиц по реализации в рамках их компетенции правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом г.о. Самара. В первую очередь, в целях учета муниципального имущества и прав на него, контроля за состоянием и использованием, систематизации информации о муниципальном имуществе последнее подлежит обязательной пообъектной регистрации в реестре муниципального имущества. При этом основаниями для включения в реестр и исключения из него объекта муниципального имущества являются возникновение и прекращение права собственности г.о. Самара на данный объект.

В данном нормативном  правовом акте большое внимание уделяется  муниципальным предприятиям (учреждениям) и имуществу, находящемуся в их владении. Определяется предмет и основные цели деятельности муниципального предприятия, а также размер подлежащей перечислению в бюджет города прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия, что соответствует статье 295 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В то же время, решения о наделении действующего муниципального предприятия муниципальным имуществом на праве хозяйственного ведения, а также решения об изъятии у муниципального предприятия закрепленного за ним муниципального имущества принимаются мэром г.о. Самара. Такой же порядок установлен и в отношении муниципального учреждения, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления. Мэр также принимает решение о предоставлении муниципальному предприятию согласия на распоряжение имуществом, закрепленным за ним на праве хозяйственного ведения (за исключением сдачи в аренду).

Управление муниципальной  недвижимостью входит в компетенцию  органов местного самоуправления. Содержанием городской политики г.о. Самара в области недвижимости является целенаправленная деятельность органов муниципальной власти по созданию системы взаимоувязанных законов и иных нормативно-правовых актов, по принятию на основе единого системного подхода административных, организационных и технических решений в области управления недвижимостью, обеспечивающая их эффективное исполнение в интересах населения г.о. Самара.

Основными законодательными актами, регулирующими отношения в сфере недвижимости, являются Устав, городские законы, постановления Главы администрации г.о. Самара, решения Самарского городского Совета депутатов и иные нормативные акты.

Эффективное функционирование системы управления муниципальной  недвижимостью возможно только при наличии достоверной и полной информации о составе, структуре и состоянии отдельных объектов и их комплексов.

С этой целью в 2005 году было принято положение о порядке  учета муниципального имущества  и ведения реестра муниципальной  собственности г.о. Самара. В нем определены параметры реестра и подробно прописано, какие виды имущества являются объектами учета. Реестр включает в себя:

- базу данных юридических лиц (муниципальных унитарных предприятий и учреждений) и их имущественных комплексов;

- базу данных юридических лиц (хозяйственных товариществ и обществ) с долей муниципальной собственности в их уставном капитале;

- базу данных юридических и физических лиц, владеющих и пользующихся муниципальным имуществом по иным основаниям; базу данных жилищного фонда, объектов инженерной инфраструктуры и иного недвижимого имущества;

- базу данных нежилых помещений.

Предприятия и организации  на практике достаточно часто арендуют различное имущество, необходимое им для осуществления своей хозяйственной деятельности. При этом большая часть арендных правоотношений приходится на аренду имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, что нередко вызывает затруднения в правовом оформлении и налогообложении налогом на добавленную стоимость таких операций.

Рассмотрим вопрос налогообложения, налог на добавленную стоимость  операций по аренде имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Операции по аренде имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подлежат налогообложению НДС на основании пункта 3 статьи 161 НК РФ. При этом налоговая база при реализации на территории Российской Федерации услуг по предоставлению органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества по НДС определяется как сумма арендной платы с учетом НДС.

Арендаторы имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, являются налоговыми агентами по НДС согласно пункту 3 статьи 161 НК РФ, поэтому они самостоятельно обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС. Отметим, что налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества.

Налогообложение НДС  операций по аренде имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, на основании пункта 3 статьи 164 НК РФ производится по налоговой ставке 20 процентов.

В соответствии со статьей 171 НК РФ налогоплательщик имеет право  уменьшить общую сумму НДС  на суммы налоговых вычетов. Вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику и уплаченные им при приобретении товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации в отношении товаров (работ, услуг), приобретаемых для осуществления производственной деятельности или иных операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с НК РФ. Это означает, что суммы налоговых вычетов, исчисленных с суммы арендной платы при аренде государственного или муниципального имущества, уменьшают общую сумму НДС к уплате у арендатора такого имущества. Однако это происходит только при соблюдении ряда условий, установленных действующим налоговым законодательством.

Налоговым вычетам на основании статьи 172 НК РФ подлежат суммы НДС, предъявленные арендатором и уплаченные им при приобретении услуг аренды имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на территории РФ при условии, что:

1. арендатор на основании договора аренды получил арендные услуги и использовал арендованное имущество в производственных целях;
2. аренда оплачена;
3. на аренду есть счета-фактуры с выделенной отдельной строкой суммой НДС.

Фактически это означает, что арендатор государственного или муниципального имущества имеет право на налоговые вычеты по НДС при аренде такого имущества при выполнении вышеперечисленных условий.

Обременение - право на недвижимость, включающее право на залог, аренду, сервитуты, ограничения, обязательства по договору, право удержания имущества, решение суда об аресте имущества, передачу прав и другие установленные законодательством права, получаемые на недвижимость. Обременения устанавливаются на основе закона или договора.

Обременение в общем случае снижает оценку стоимости недвижимости.

Качество прав для  объектов-аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта  в сравнении с объектом полного права собственности.

Обременение объекта-аналога  или объекта оценки договором  аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения  рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к  снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем.

Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону  увеличения. Если объект-аналог не обременен  таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону.

Права владения и пользования  объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным или  публичным сервитутом, а также  иными обременениями.

Любое из указанных выше ограничений может привести к  уменьшению ценности объекта. Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в  сторону увеличения. Напротив, если ограничиваются возможности использования  объекта-оценки, то цена объекта-аналога уменьшается па величину поправки.

Недвижимыми памятниками  истории и культуры являются здания и сооружения, их ансамбли и комплексы, градостроительные формирования, историко-культурные ландшафты, произведения монументального искусства, памятные места, представляющие историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, как сохранившиеся целиком в своем первоначальном виде, так и находящиеся в руинированном или фрагментарном состоянии, а также являющиеся частью более поздних объектов.

Оценка недвижимых памятников истории и культуры - процесс определения действительной стоимости объекта оценки с учетом его исторической, научной, художественной или иной культурной ценности.

При решении вопросов оценки необходимо исходить из учета следующих видов существования памятников:

- как материальный  результат труда людей различных  поколений; 

- как формы исторического и  культурного наследия, обеспечивающего  сохранения Памяти человечества.

Приведенные два аспекта определения стоимости памятника связаны между собой, что необходимо учитывать при оценке данного вида недвижимости.

Оценка памятника, как материального  результата труда, представляет собой  процесс расчета стоимости недвижимости, для выполнения которого помимо традиционных знаний инженерно-строительного характера, необходимо использование результатов культурно-исторических и археологических исследований, а также специальных знаний в области проектирования ремонтно-восстановительных работ, определения перечня, величины и динамики затрат на их выполнение.

Оценка памятника, в этом случае, может быть проведена путем использования  традиционных методических подходов оценки недвижимости: затратного, сравнительного и доходного.

По содержанию экономических последствиям использование памятника может проявляться в следующих формах:

- обременение возникает при  заключении государственными органами  с пользователем или собственником  охранно-арендный договор, охранный  договор или охранное обязательство.  В охранных документах предусматривается порядок, сроки реставрации, консервации, ремонта памятников и связанных с ним строениями;

- преимущество выражается в  его местоположении: близость к  центрам деловой активности, доминирующей  роли в архитектурно-планировочной  среде, характере строительных конструкций, форме и содержания фасада и интерьеров. От чего в итоге зависит увеличение доходности результатов предпринимательской деятельности и определяет содержание престижа арендатора или владельца памятника.

Ипотека, как форма организации получения залогодателем (лицом, берущим на себя долговое обязательства) ссуды под залог объекта недвижимости. Обеспечивает гарантии возвратности ссуды путем обременения права собственности на предмет залога правом залогодержателя на преимущественное удовлетворение основного требования из стоимости заложенного объекта.

Сервитут устанавливает права пользователя участка, соседнего по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, на проход и проезд через участок этого субъекта, на прокладку через него и на эксплуатацию линий электропередачи, связи и трубопроводов, на обеспечение водоснабжения и других нужд, которые не могут быть удовлетворены без установления сервитута.