Сравнительный анализ договоров купли - продажи жилой недвижимости

     В Приложении 1 вашему вниманию представляю договор купли-продажи квартиры в городе Воркута, Республика Коми от второго октября две тысячи второго года, где продавцом и покупателем являются физические лица. Договор составлен на одном листе, произведена государственная регистрация сделки.

     Договор купли-продажи начинается с указания лиц – участников договора и их паспортных данных, данных о регистрации.

     Договор разделен на разделы, о которых я говорила выше, в разделе I, §2 (предмет, цена), так же прописаны пункты «Обременения», «Передача недвижимости» и «Заключительные положения». 

1. Предмет договора. Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре четко обозначен предмет самой сделки. Указан адрес квартиры, характеристика дома (кирпичный жилой дом), количество комнат, полезная (общая) площадь и жилая площадь квартиры, на каких основаниях и в каких долях указанная квартира принадлежит продавцу¹³.
2. Цена договора. Согласно ст. 555 ГК РФ¹⁴. В представленном договоре указана цена по данным оценки БТИ и договорная цена, по которой продавец продал, а покупатель купил указанную квартиру. Так же указано, что передача денежных средств осуществлялась непосредственно при заключении договора, без использования закладки денег в банковскую ячейку. В этом же пункте обозначено отсутствие претензий покупателя к продавцу о состоянии квартиры на момент заключения сделки (согласно ст.557 ГК РФ)¹⁵.
3. В пункте «Обременения» прописано отсутствие каких-либо сделок в отношении отчуждаемой квартиры до момента совершения данной сделки. Так же прописано отсутствие обременения квартиры третьими лицами (согласно ст.460 ГК РФ)¹⁶.
4. Передача недвижимости. Передача квартиры производится на основании передаточного акта, составленного на месте, подписанного сторонами. Передаточный акт является неотъемлемой частью договора купли-продажи. Т.к. настоящий передаточный акт был утерян, в Приложении 2 представлен стандартный образец передаточного акта.
5. Заключительные положения. В пункте указано, что покупатель приобретет право собственности на данную квартиру (владение, пользование, распоряжение) после государственной регистрации; указана организация, в которой осуществляется вышеуказанное правовое действие. В этом же пункте указывается ответственность покупателя по эксплуатации и ремонту в отношении приобретаемой квартиры, отсутствие претензий сторон друг к другу по уплате налогов и прочих платежей, платежи подтверждены соответствующими справками. По данному договору стороны распределили обоюдные расходы на заключение проекта договора и регистрации в равных долях. Последним подпунктом является описание количества экземпляров данного договора.

 

С точки зрений правового  регулирования, договор не противоречит ГК РФ, однако некоторые пункты в представленном договоре опущены.

 

§2. Положения договора купли-продажи  трехкомнатной квартиры в г. Вологда. Анализ договора, правовое регулирование

 

 

     В Приложении 3 вашему вниманию представляю договор купли-продажи квартиры в городе Вологда от двадцать первого января две тысячи второго года, где продавцом и покупателем являются физические лица. Договор составлен на одном листе, произведена государственная регистрация сделки.

     Договор купли-продажи начинается с указания лиц – участников договора и данных о регистрации.

     Договор состоит  из 12 пунктов.

1. Предмет договора. Описание фактического адреса дома, частью которого является данная квартира, общей и жилой площадей, описание дома (пятиэтажный панельный дом).
2. Описание оснований принадлежности данной квартиры, в равных долях.
3. Указание цены, выставленной продавцом покупателю.
4. Указание цены, уплаченной покупателем продавцу, момент передачи денег (до заключения представленного договора, без закладки денег в банковскую ячейку).
5. В пункте указано, что покупатель приобретет право собственности на данную квартиру после государственной регистрации; указана организация, в которой осуществляется вышеуказанное правовое действие.
6. Отсутствие обременений третьими лицами (согласно ст.460 ГК РФ).
7. Отсутствие претензий покупателя к продавцу в отношении состояния квартиры на момент заключения сделки (согласно ст.557 ГК РФ). Так же в этом пункте указывается соглашение сторон договора об отсутствии необходимости составлять передаточный акт, данный договор считается одновременно документом о передачи квартиры с момента подписания.
8. Указывается ответственность покупателя по эксплуатации и ремонту в отношении приобретаемой квартиры.
9. Прописано отсутствие каких-либо сделок в отношении отчуждаемой квартиры до момента совершения данной сделки.
10. По данному договору все расходы по заключению настоящего договора взял на себя покупатель.
11. Пункт описывает объем соглашений между сторонами и отменяет другие обязательства до заключения договора.
12. Описание количества экземпляров данного договора.

 

     С точки зрения правового регулирования, договор составлен не совсем полно, хотя не противоречит ГК РФ, был зарегистрирован и вступил в силу.

 

§4. Положения договора купли-продажи  двухкомнатной квартиры в г. Санкт-Петербург. Анализ договора, правовое регулирование

 

 

     В Приложении 4 вашему вниманию представляю договор купли-продажи квартиры в городе Санкт-Петербург от двадцать второго ноября две тысячи второго года, где продавцом и покупателем являются физические лица. Договор составлен на одном листе, произведена государственная регистрация сделки, договор заверен нотариусом.

     Договор купли-продажи начинается с указания лиц – участников договора и данных о регистрации и паспортных данных покупателя.

     Договор состоит  из 12 пунктов.

1. Предмет договора. Описание фактического адреса дома, частью которого является данная квартира, квартира принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности.
2. Описание оснований принадлежности данной квартиры, подтверждение данных с помощью выписки из ЕГРП.
3. Описание отчуждаемой квартиры (количество комнат, количество этажей в доме, общая с учетом и без учета балкона и жилая площади).
4. Инвентаризационная стоимость квартиры по данным ПИБа.
5. Цена, которую заплатил покупатель продавцу, эквивалент долларам США, оплата производилась до момента заключения представленного договора с закладыванием денег в банковскую ячейку.
6. Указывается ответственность покупателя по эксплуатации и ремонту в отношении приобретаемой квартиры.
7. Разъяснение содержания статей 167, 292, 460, 557, 558 ГК РФ, а так же статей 34, 35 СК РФ, и статей 40, 83, 116 НК РФ относительно данного договора нотариусом¹⁷.
8. Отсутствие каких-либо сделок в отношении отчуждаемой квартиры до момента совершения данной сделки. Так же прописано отсутствие обременения квартиры третьими лицами (согласно ст.460 ГК РФ). Риск случайной гибели квартиры переходит на продавца с момента подписания Акта приема-передачи квартиры.
9. Регистрация продавцов и членов их семьи по данному адресу. Стороны договорились об обязательствах снятия с учета регистрации указанных лиц, не считают этот момент обременением. Отсутствие обременений третьими лицами (согласно ст.460 ГК РФ). Отчуждение указанной квартиры происходит по соглашению МО Спб с условием включения несовершеннолетнего сына одним из собственников по другой квартире и постановки несовершеннолетней дочери на регистрационный учет по другой квартире.
10. Расходы по заключению договора оплачивает покупатель. Проект договора представлен покупателем.
11. Пункт о проведении разъяснения данного договора сторонам нотариусом.
12. Описание количества экземпляров данного договора.

 

     С точки  зрения правового регулирования,  договор составлен не совсем полно, хотя не противоречит ГК РФ, был зарегистрирован и вступил в силу.

 

 

§4. Сравнительный анализ указанных  договоров купли-продажи на основе Гражданского кодекса РФ. Выводы

 

 

      Анализируя все вышеперечисленное, можно сделать вывод о том, что все три договора купли-продажи составлены верно относительно ГК РФ, однако видно, что в каждом договоре имеются свои тонкости и нюансы наряду с общими положениями. Стоит начать с самого оформления договоров. Первый договор купли-продажи квартиры в городе Воркута, на мой взгляд, структурирован наиболее правильно, нежели остальные два, хотя и не является исчерпывающим. Наиболее исчерпывающим по своему содержанию можно назвать третий договор купли-продажи квартиры в городе Санкт-Петербург. Возможно, это связано с участием в составлении договора нотариуса.

     Рассмотрим  более детально нюансы представленных договоров купли-продажи.

     В договорах купли-продажи присутствуют пункты, присущие только данному конкретному договору. В договоре г.Воркуты (Приложение 1) это пункт 5.3 об отсутствии претензий друг к другу в отношении оплаты налогов, коммунальных платежей и платежей за электроэнергию. В договоре г.Вологды (Приложение 3) это пункт 11, описывающий объем соглашений между сторонами. В договоре купли-продажи квартиры в г. Санкт-Петербурге присутствуют уникальные нюансы, присущие данному делу. На момент заключения сделки в отчуждаемой квартире были прописаны продавцы и члены их семьи, наличие несовершеннолетних детей, что влечет за собой усложнение договора купли-продажи регулированием процесса Муниципальным образованием Санкт-Петербурга. Так же в последнем договоре указан риск случайной гибели квартиры.

     В самом  начале всех трех договоров  купли-продажи указываются лица, участвующие в сделке. Однако, во  втором и третьем договорах  не указаны исчерпывающие данные  о физических лицах.

    Договора г.Воркуты  и г.Вологды не подкреплены  выписками из ЕГРП на продавцов  жилой недвижимости.

     Как показывает  анализ текстов представленных  договоров купли-продажи, в каждом  конкретном случае появляются  нюансы, которые необходимо учесть, присущие одному делу. Для большей  вероятности правильности написания  договора необходимо, чтобы сделку  купли-продажи сопровождал нотариус.

    

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 

     На фоне участившихся случаев махинаций на рынке жилья, увеличилась и потребность граждан в правовой защите их интересов. Можно сделать вывод, что сегодняшнее законодательство не обеспечивает полной защиты граждан от посягательств на свое недвижимое имущество - жилье. На деле, все правовые процедуры договора купли-продажи жилья соблюдаются не всегда.

     Очень часто, никаких письменных договоров не подписывается и все отношения строятся исключительно на доверии обеих сторон. В таком случае, восстановление нарушенных прав является очень тяжелой, а иногда и непосильной задачей и вся правовая помощь выливается в совет: не связывайтесь с незнакомыми людьми. Это, конечно, показывает несовершенство защиты прав граждан.

     Из данной курсовой работы следует, что строгое соблюдение формальных правил заключения сделок с жильем хоть и не дает стопроцентной гарантии и страховки от возможного обмана, но существенно облегчает восстановление нарушенных прав.

     Разборчивость и осторожность в выборе фирм-посредников для совершений сделок купли-продажи жилья также является условием, обязательным для неукоснительного соблюдения.

     И в данной области юридические данные фирмы крайне важны. Наличие или отсутствие того или иного реквизита часто определяет, можно ли вообще иметь дело с данной фирмой.

     Что касается проблем, указанных во введении, я подвела итоги и сделала следующие выводы:

- необходимо сократить сроки по признанию гражданина умершим или безвестно отсутствующим для упрощения совершения сделок с жильем собственника, но при этом сохранить его права согласно ГК РФ в случае признания ошибочным;

- совершать куплю-продажу жилья по доверенности с наличием нотариально заверенной копии паспорта доверителя;

- привести в соответствие формы собственности жилья и земли, на которой оно находится. Включить в цену квартиры (комнаты, доли) равносильную цену на землю, как при продаже дома;

- сделать обязательной приватизацию жилья не только при его продаже, но и при совершении обмена.

 

БИБЛИОГРАФИЯ

 

 

     Нормативные акты

http://www.consultant.ru

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996.
2. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества".
3. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (от 07.12.2011 № 417-ФЗ) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
4. Налоговый кодекс Российской Федерации от 31.07.1998.
5. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995.

     Научная литература

6. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью. М., 2003.
7. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 2004. Кн. 2.
8. Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды. Расчеты: Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 1996.
9. Гражданское право: Учебник. 4-е изд./Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК Велби, 2003. Т. 2.
10. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975.
11. Комментарий к Федеральному закону "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"/Под ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2003.
12. Мартиросян С.В. Условия возникновения договорных отношений купли-продажи недвижимости: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Пятигорск, 2003.
13. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2004.
14. Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М., 2001.