Сравнительный анализ договоров купли - продажи жилой недвижимости

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………..3

 

ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ………….5

§1. Понятие договора купли-продажи жилой недвижимости…………………….5

§2. Предмет договора купли-продажи жилой недвижимости…………………….7

§3. Форма и порядок регистрации договора купли-продажи жилой недвижимости………………………………………………………………………10

 

ГЛАВА II. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ………………………………………………………………...13

§1. Обязанности продавца…………………………………………………………13

§2. Обязанности покупателя……………………………………………………….17

 

ГЛАВА III. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ……………………………………………………...20

§1. Положения договора купли-продажи трехкомнатной квартиры в г. Воркута. Анализ договора, правовое регулирование……………………………………….20

§2. Положения договора купли-продажи трехкомнатной квартиры в г. Вологда. Анализ договора, правовое регулирование……………………………………….23

§3. Положения договора купли-продажи двухкомнатной квартиры в г. Санкт-Петербург. Анализ договора, правовое регулирование………………………….25

§4. Сравнительный анализ указанных договоров купли-продажи  на основе Гражданского кодекса РФ. Выводы………………………………………………27

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………..29

 

БИБЛИОГРАФИЯ………………………………………………………………….31

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

     Выбор темы курсовой работы пал на договор купли-продажи жилой недвижимости по двум причинам. Во-первых, одной из самых актуальных тем современного общества является тема жилой недвижимости. Сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля-продажа, аренда, обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Второй причиной послужило мое личное место работы и должностные обязанности, по которым я ежедневно сталкиваюсь с договорами купли-продажи квартир и комнат в коммунальных квартирах.

     Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Квартирный бизнес сегодня является одним из самых выгодных. Посреднические организации (риэлтерские фирмы и отдельные маклеры) готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.

     На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилья.

     Чтобы избежать  обмана, необходимо заключить грамотно  составленный договор купли-продажи жилого помещения. Сегодня в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом.

     Задачей курсовой  работы является определить и указать проблемы, возникающие по договору купли-продажи жилого помещения:

1. несоответствие передаваемого объекта описанному состоянию;
2. занижение реальной цены договора, для уклонения от уплаты налогов, что влечет собой расторжение договора. В последствии становиться сложно доказать сколько стоил объект на самом деле;
3. сложность при необходимости совершения сделок в случаях, возникающих с участием лиц, официально не признанными умершими или безвестно отсутствующими;
4. совершение незаконных сделок по доверенности, выдаваемой собственником агентству недвижимости с целью упрощения процедуры, например, продажи квартиры;
5. отсутствует обязанность владельца приватизировать жилье при совершении обмена.

    Цель курсовой работы:

1. определить и указать пути решения вышеописанных проблем;
2. рассмотреть предложения по совершенствованию законодательства в данной области.

     Кроме того, в своей работе я рассматриваю понятие договора купли-продажи жилой недвижимости, его существенные условия, права и обязанности сторон и процедуру заключения данного договора, привожу анализ трех договоров купли-продажи квартир в разных городах России, выделяя в них регулирование (или его отсутствие) вышеуказанных проблем.

 

 

 

 

ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

§1. Понятие договора купли-продажи жилой недвижимости

 

 

     Договор купли-продажи жилого помещения является одним из видов договора купли-продажи недвижимости.

     Под договором  продажи (купли-продажи) недвижимого  имущества понимается такое соглашение  лиц, в соответствии с которым  продавец обязуется передать  в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение или  другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ).

     Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств:

1. жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены;
2. поскольку жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей;
3. в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте;
4. жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.

     На основе общего определения договора купли-продажи, данного в п.1 ст.454 ГК РФ¹, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно охарактеризовать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом:

1. по договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму;
2. договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи;
3. договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации (ст.164, ч.2. ст.558 ГК РФ);
4. договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность.

     Статья 558 ГК РФ в основном охватывает случаи так называемой «вторичной» купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ», а также Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества».

 

§2. Предмет договора купли-продажи  жилой недвижимости

 

 

     Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ). Т.к. жилые помещения относятся к недвижимости, необходимо первоначально определить предмет договора купли-продажи недвижимости.

     К главным условиям договора продажи недвижимости относятся: условие о предмете договора (который, как известно, рассматривается в качестве существенного условия любого договора) и условие о цене отчуждаемого объекта недвижимости. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны также сведения, которые позволяют однозначно определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. К числу этих сведений отнесена информация о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В том случае, если указанные сведения о предмете отсутствуют в договоре продажи недвижимости, то этот договор не считается заключенным.

    В юридической литературе обсуждается вопрос о том, что следует понимать под предметом договора продажи недвижимости. Е.Ю. Валявина пишет, что предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество². Этой же точки зрения придерживается Е.С. Болтанова, которая утверждает, что предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимость, которая на момент заключения договора, как правило, уже принадлежит продавцу на праве собственности³.

     В.В. Витрянский указывает, что "предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества"⁴.

     Последняя точка зрения основана на плюралистическом (многообъектном) понимании состава предмета обязательства по договору купли-продажи⁵. Именно эта точка зрения представляется более обоснованной, поскольку основное содержание договора заключается не только в указании того, что должно быть передано, но и того, какие действия должны быть совершены при передаче имущества.

     Однако вернемся к формулировке понятия недвижимости, данной в ст. 130 ГК РФ. Указанная дефиниция базируется на трех приемах, использованных законодателем для выведения общего понятия:

1. отнесение к недвижимости земельных участков;
2. отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
3. отнесение к недвижимости движимых по природе вещей - подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

     Таким образом, с точки зрения современного российского законодательства, состав недвижимого имущества не является однородным. В зависимости от естественных свойств и предназначения законодатель разделил недвижимое имущество на три группы, в отношении которых установлен режим недвижимого имущества. Регулирование оборота каждой из этих групп объектов обладает определенной спецификой.

     Как видим, при определении дефиниции недвижимости законодатель использует два подхода: во-первых, дает признаки недвижимости (земля, неразрывная связь с землей, невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению) и, во вторых, указывает на конкретные объекты, которые по правовому статусу являются недвижимыми вещами (земельные участки, обособленные водные объекты, воздушные и морские суда и пр.). Если второй способ определения недвижимости не влечет трудностей в применении на практике, поскольку его предмет конкретизирован как объект гражданского оборота, то определение недвижимости при помощи использования несколько абстрактных признаков - "прочная связь с землей", "невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению" - может вызвать трудности у правоприменителя. Действительно, в законодательстве отсутствует определение этих понятий, да и дать такие понятия, видимо, невозможно. Использованные законодателем формулы имеют оценочный характер и фактически отданы на усмотрение правоприменителя (суда, учреждения юстиции, уполномоченного регистрировать права на недвижимость и сделки с нею, и пр.). Об этом свидетельствуют и материалы судебно-арбитражной практики, в которой разрешаются вопросы по определению того, каковы критерии "прочной связи с землей" и степени несоразмерности ущерба назначению вещи при ее перемещении.

     Возвращаясь  к жилым помещениям и договору  купли-продажи жилой недвижимости, можно назвать предметом договора, учитывая все вышесказанное дом,  квартиру, комнату, часть комнаты  (продажа доли).

    

 

 

§3. Форма и порядок регистрации  договора купли-продажи жилой недвижимости

 

 

     Требования законодательства к сделкам с жилыми помещениями сформулированы главным образом применительно к форме сделки и ее государственной регистрации.

     В отношении формы сделок с жилыми помещениями следует отметить, что предписывается письменная форма, причем требуется составление единого документа, подписанного сторонами.

     В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи жилого помещения, влечет его недействительность.