Договор купли продажи недвижимости

     СОДЕРЖАНИЕ

                                                                                                                      Стр.

Введение …………………………………………………………………………4

Глава 1Общие положения договора купли-продажи недвижимости ………..5

1.1 Понятие и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости.5

1.2 Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости…6

1.3 Расторжение договора купли-продажи недвижимости …………………..11

Глава 2 Проблемы , возникающие в правоприменительной практики по договорам купли-продажи отдельных видов недвижимости ………………15

2.1 Особенности договора купли-продажи жилой недвижимости …………..15

2.2 Особенности договора купли-продажи нежилой недвижимости ………23

Заключение ……………………………………………………………………..32

Список используемой литературы …………………………………………..33

 

     ВВЕДЕНИЕ

 

     Актуальность  темы. При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, так как с его функционированием связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

     Становление и развитие рыночных отношений в  России в значительной мере определяется спросом и предложением на недвижимость, которая играет важную роль в жизни  общества. Объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций  всех форм собственности.

     Принимая  во внимание большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а  также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим.

     Основным  видом сделок с недвижимостью  является купля-продажа. Правовое регулирование  договора купли-продажи недвижимости имеет в настоящее время определенные пробелы. Несовершенная правовая среда является главным фактором, тормозящим развитие рынка недвижимости в России. Несмотря на то, что сделки с недвижимостью достаточно исследованы в юридической литературе, в реальных гражданско-правовых отношениях теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко имеют расхождения с юридической практикой. Купля-продажа недвижимости имеет свою специфику, которая раскрывается по большей степени не в теории и (или) законодательстве, а на примерах материалов практики, которых на наш взгляд, недостаточно. Корме того, в виду постоянного обновления нормативной базы, даже самые современные юридические исследования, не могут охватить все вопросы института продажи недвижимости. Исходя из этих предпосылок, данная тема является актуальной.

     Говоря  о степени научной разработанности  темы, следует охарактеризовать ее как недостаточную. Несмотря на то, что институт недвижимости и сделки с недвижимостью (в частности, купля-продажа) достаточно исследованы в юридической  литературе, в реальных гражданско-правовых отношениях этот материал оказывается  не актуальным, т.к. теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко  имеют расхождения с юридической  практикой.

     Теоретическая база исследования. При подготовке работы использовались труды следующих отечественных ученых-правоведов: Т.Д. Аппак, В.А.Бегичева, Е.С. Болтановой, Д.И. Ильина, Е.Б. Козловой, С. Крылова, О.М. Оглоблиной, Г.Д. Макаровой, М.А. Салиховой, Е.А. Сухановой, М.Ю. Тихомирова.

     Нормативная основа исследования. Основными нормативными источниками при проведении данного исследования, служили: Конституция Российской Федерации; Гражданский кодекс Российской Федерации 22 декабря 1995 г. (далее ГК РФ), Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»; и другие источники.

     Практическая  основа исследования. При выполнении исследования использованы Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда и Верховного Суда РФ по вопросам судебной практики, а так же практика судов Приморского края.

     Цель  исследования заключается в комплексном анализе института купли-продажи недвижимости, выявлении проблем правового регулирования данного института и формулировании способов их устранения.

     Для достижения поставленной цели сформулированы следующие задачи:

• дать общую характеристику договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права;
• изучить порядок заключения договора купли-продажи недвижимости;
• проанализировать права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости;
• обобщить исполнение и прекращение договора купли-продажи недвижимости;
• выявить проблемы возникающие при купли-продажи жилой и нежилой недвижимости.

     Предметом исследования выступает институт купли-продажи недвижимости.

     Объектом  исследования являются общественные отношения, проявляющиеся при осуществлении  купли-продажи недвижимости.

     Методологической  основой исследования является общенаучный  метод познания и основанные на нем  частно-научные методы: системно-структурный, конкретно-социологический, технико-юридический, лингвистический, сравнительный, формально-юридический.

     Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы . 

 

     ГЛАВА 1 Общие положения договора купли-продажи недвижимости

     1.1 Понятие и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости

     Под договором продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором  недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить  за это недвижимое имущество согласованную  сторонами плату.

     Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

     Как видно из определения договора права  и обязанности возникают у  обеих сторон, причем права и обязанности  сторон корреспондируют друг другу, что является характерной чертой двустороннего договора.

     Договор продажи недвижимости всегда возмездный. Возмездность является отличительным  признаком купли-продажи в целом, наряду с целью – передача имущества  в собственность.

     Консенсуальным  договор является в силу того, что  считается заключенным с момента  достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Единственным дополнительным требованием характеризуется  продажа жилого помещения, в этом случае договор считается заключенным  с момента государственной регистрации.

     Процесс заключения договора включает помимо достижения соглашения по всем существенным условиям еще и придание договору надлежащей формы. Для договора недвижимости предусмотрена письменная форма.

     Необходимо  отметить, что положения ГК РФ о  письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ) и о письменной форме договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ) имеют серьезные  отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует  от сторон совершения сделки путем  составления документа, выражающего  его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным  образом уполномоченными ими  лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ .¹

     Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает  заключение договора не только путем  составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами  посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).²

     К существенным условиям договора продажи недвижимости закон относит условия договора о предмете продажи и его цене. При этом к описанию предмета ГК предъявляет дополнительные требования по сравнению с предметом иных договоров продажи.

     В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке  либо в составе другого недвижимого  имущества (ст. 554 ГК). В частности, при продаже земельного участка следует указывать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений - местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и другие составляющие. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

     В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при  отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

     Цена  договора, как и его предмет, отнесена к существенным условиям договора. Исходя из абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК цена продаваемой  недвижимости определяется соглашением  сторон. При необходимости стороны  могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям – оценщикам в соответствии Федеральный  закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации».³

     Существенным  условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или  квартиры, в которых проживают  лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования  этим жилым помещением после его  приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 

     1.2 Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости

 

     Содержание  договора продажи недвижимого имущества составляют права и обязанности сторон данного договора.

     Основная  обязанность продавца по договору продажи  недвижимости - передача недвижимого имущества покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров продажи. По общему правилу, при купле - продаже с момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности. Однако у приобретателя недвижимости по договору продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемом обязательстве по отчуждению следует различать передачу права собственности и фактическую передачу недвижимого имущества по акту передачи.

     Поэтому основную обязанность продавца предпочтительно  рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).

     Следует иметь в виду и то обстоятельство, что подписание акта о передаче недвижимого  имущества не является основанием для  государственной регистрации права. Это вытекает из ст. 17 закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним», согласно которой  основанием государственной регистрации  являются договор и иные сделки. Вместе с тем справедливым было бы рассматривать такой законодательный  подход как минимум дискуссионным. Российская доктрина по общему правилу  опирается на институт традиции, который  считает, что основанием перехода права  является передача владения, вручение вещи (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Аналогом передачи владения для недвижимых вещей является подписание передаточного акта. Таким  образом, логика российского законодательства требует того, чтобы передача недвижимого  имущества, осуществляемая в целях  исполнения обязательства по договору купли-продажи недвижимости, являлась самостоятельным основанием для  государственной регистрации прав на эту недвижимость. Во всяком случае, это поможет исключить ситуации, когда права покупателя ограничены его требованиями в судебном порядке  государственной регистрации только перехода права собственности на основании заключенного договора. Кроме  того, юридическое значение передачи недвижимой вещи должно заключаться  и в том, что в случае конкурирующих  требований между различными покупателями, основывающими свои притязания на различных  договорах, заключенных с одним  продавцом, предпочтение должно отдаваться тому лицу, которому имущество вручено (передано по акту) продавцом.