Предоставление жилых помщений из государственного и муниципального жилого фонда

     Однако  в такой разновидности данного  договора, как наем служебных жилых  помещений, члены семьи нанимателя хотя и приобретают равное с ним  право пользования предоставленным  помещением и несут солидарную с  ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым  помещением (если иное не установлено  соглашением между ними), но по общему правилу теряют это свое право  в случае прекращения семейных отношений с нанимателем (ч. 4 ст. 31 и ч. 5 ст. 100 ЖК), что существенно отличает их статус от положения бывших членов семьи нанимателя по договору социального найма. 

3.3. Прекращение обязательств  из договора найма  специализированного  жилого помещения.

     Договор найма специализированного жилья  заключается на определенный срок: период нахождения в трудовых отношениях, прохождения службы либо нахождения на государственной или выборной должности при предоставлении служебного жилого помещения; период нахождения в  трудовых отношениях, прохождения службы или обучения при предоставлении жилого помещения в общежитии; завершение капитального ремонта или реконструкции  дома либо завершение расчетов с гражданами, утратившими единственное жилое  помещение в результате обращения  на него взыскания как на предмет  залога по кредитным и заемным  сделкам, или завершение расчетов с  гражданами, единственное жилое помещение  которых стало непригодным для  проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (при предоставлении жилья из маневренного фонда) и т.д. Истечение этих сроков (в том числе  прекращение трудовых отношений  или учебы по любым основаниям, увольнение со службы и т.п.) является главным и безусловным основанием для прекращения действия договора найма специализированного жилья  и вытекающих из него обязательств.

     Договор найма специализированного жилья  прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилья, т.е. гибелью  предмета договора (ч. 1 ст. 102 ЖК). Прекращение  обязательств из данного договора влечет за собой также изменение наймодателя  служебного жилого помещения или  жилого помещения в общежитии, связанное  с изменением собственника (или субъекта прав хозяйственного ведения или  оперативного управления) данного жилья, если только наниматель не находится  в трудовых отношениях с новым наймодателем (ч. 2 ст. 102 ЖК). Таким образом, в отношении найма таких специализированных жилых помещений наниматель не располагает традиционным для наемных (арендных) отношений (включая социальный наем жилья) правом следования, позволяющим сохранить наемное обязательство при смене собственника имущества.

     В отличие от договора социального  найма жилья рассматриваемые  обязательственные отношения во многих случаях прекращает и смерть нанимателя, ибо члены его семьи, как правило, не могут продолжить трудовые, служебные и иные отношения  с наймодателем, послужившие основанием для принятия последним решения  о предоставлении специализированного  жилья, имеющего строго целевое назначение. Исключение из этого правила составляют члены семьи нанимателя жилья  в маневренном фонде, а также  в жилищных фондах для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев, в которых отношения  найма специализированного жилья  могут быть продолжены путем заключения договора жилищного найма с одним  из дееспособных членов семьи умершего нанимателя, проживавшего совместно  с ним.

     Договор найма специализированного жилья  в любое время может быть расторгнут по соглашению наймодателя с нанимателем, а также по односторонней инициативе нанимателя. В последнем случае предполагается, что к моменту расторжения  наниматель надлежащим образом выполнил все свои обязанности из такого договора²⁴.

     По  требованию наймодателя данный договор  может быть расторгнут только в судебном порядке в связи с неисполнением  нанимателем либо проживающими с  ним членами его семьи своих  обязанностей, вытекающих из данного  договора (ч. 3 ст. 101 и ч. 4 ст. 83 ЖК), в  том числе в случаях:

     - невнесения ими платы за жилое  помещение и (или) коммунальные  услуги в течение более 6 месяцев;

     - разрушения или повреждения занимаемого  жилого помещения;

     - использования его не по назначению;

     - при систематическом нарушении  прав и законных интересов  соседей, которое делает невозможным  проживание в одном жилом помещении.

     Как прекращение, так и расторжение  договорных отношений найма специализированного  жилья влечет для бывшего нанимателя и проживавших совместно с  ним членов его семьи возникновение  обязанности освободить жилое помещение, занимаемое ими по данному договору. При отказе от ее исполнения названные  граждане выселяются в судебном порядке  без предоставления других жилых  помещений (ч. 1 ст. 103 ЖК), ибо предоставленные  им специализированные жилые помещения  имеют строго целевое назначение и предназначены удовлетворять  временные потребности граждан  в жилье.

     Однако  в ряде случаев закон разрешает  выселение названных граждан  по суду лишь с предоставлением других жилых помещений. Речь идет только о  случаях выселения из служебных  жилых помещений и общежитий, причем дело касается лишь двух категорий  граждан. Во-первых, это граждане, вообще не имеющие другого жилья (не являющиеся ни нанимателями жилья, ни его собственниками, ни членами их семей, в том числе  в других населенных пунктах) и состоящие  на учете в качестве нуждающихся  в предоставлении жилых помещений. Если среди таких граждан имеются:

     1) члены семей военнослужащих и  аналогичных им по статусу  лиц, а также члены семей  погибших или пропавших без  вести при исполнении военных  или служебных обязанностей;

     2) пенсионеры по старости;

     3) члены семьи работника, умершего  после предоставления ему служебного  жилого помещения или помещения  в общежитии;

     4) инвалиды I или II групп, получившие  увечье вследствие исполнения  трудовых обязанностей или обязанностей  военной службы, то им при выселении  из служебных жилых помещений  и общежитий предоставляются  другие жилые помещения, необязательно благоустроенные, но непременно находящиеся в черте соответствующего населенного пункта.

     Во-вторых, аналогичные жилые помещения  предоставляются гражданам, выселяемым из служебных жилых помещений  или общежитий при смене наймодателя, если они находятся в трудовых отношениях с новым наймодателем. В этом случае другие жилые помещения  им обязан предоставить прежний наймодатель, передающий новому соответствующие  жилые помещения (ч. 4 ст. 103 ЖК). 

     Таким образом, можно сделать вывод, что  с целью удовлетворения достаточно длительных, но не постоянных потребностей граждан в жилье им могут предоставляться  во временное пользование по договору специализированные жилые помещения  из государственных и муниципальных  жилищных фондов. Договор найма специализированного жилья заключается на определенный срок: период нахождения в трудовых отношениях, прохождения службы либо нахождения на государственной или выборной должности при предоставлении служебного жилого помещения; период нахождения в трудовых отношениях, прохождения службы или обучения при предоставлении жилого помещения в общежитии; завершение капитального ремонта или реконструкции дома либо завершение расчетов с гражданами, утратившими единственное жилое помещение в результате обращения на него взыскания как на предмет залога по кредитным и заемным сделкам, или завершение расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств. 
 
 
 

Заключение

     Таким образом, на основе вышеизложенного  материала можно сказать, что  в работе достаточно полно освещены вопросы представления жилых  помещений из государственного и  муниципального жилого фонда, общественные отношения наймодателя и нанимателя по договорам социального найма и найма специализированного жилого помещения.

     В условиях сохраняющегося и при рыночной организации хозяйства недостатка государственного и муниципального жилья и невозможности для  публичной власти нести расходы  по его содержанию, а с другой стороны - появления различных новых  форм удовлетворения жилищных потребностей граждан бесплатное предоставление жилья в пользование становится не основным, как ранее, а исключительным способом решения жилищного вопроса, доступным лишь для наименее социально  защищенных и потому наиболее нуждающихся  категорий граждан. В связи с  этим действующее законодательство жестко нормирует условия, порядок  предоставления и использования  такого жилья, что и создает особый правовой режим обязательств, складывающихся на основе договоров найма в государственном  и муниципальном фонде.

     Существует  основные критерии, по которым помещение  может быть отнесено к числу жилых: изолированность, пригодность для  постоянного проживания, отнесение  жилого помещения к числу недвижимого  имущества, а также помещение, сдаваемое  внаем, должно быть свободным как  физически, так и юридически. Для  включения жилого помещения в  состав жилищного фонда необходимо административно-правовое решение  органа публичной власти, осуществляющего  управление соответствующим государственным  или муниципальным жилищным фондом, принятое в порядке, установленном  федеральным правительством.

     К условиям, при наличии которых  гражданин может претендовать на бесплатное получение жилого помещения  из государственного или муниципального жилищного фонда по договору найма, относятся, во-первых, признание его нуждаемости в жилом помещении и, во-вторых, принятие его на учет органом местного самоуправления в качестве нуждающегося в жилом помещении. При этом закон содержит исчерпывающий перечень оснований признания граждан нуждающимися в жилых помещениях. Прежде всего жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются малоимущим гражданам, нуждающимся в жилых помещениях

     Жилые помещения по договору найма специализированных жилых помещений в отличие  от жилых помещений по договору социального  найма приобретают особый правовой режим: они не подлежат отчуждению и  сдаче ни в аренду, ни в поднаем; имеют строго целевое назначение и могут использоваться лишь для  временного проживания граждан по специальным  договорам найма. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  использованной литературы

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации: принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993г. (в ред. Федерального Конституционного закона от 30 декабря 2008г. №7-ФКЗ)//Российская газета. – 1993. – 25 декабря. - №237; 2009. – 21 января. - №7.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (в ред. Федерального закона от 06 апреля 2011г. №65-ФЗ) // Российская газета. – 1994.- 08 декабря. - №238-239; 2011. - 08 апреля. - №75.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996г. №14-ФЗ (в ред. Федерального закона от 07 февраля 2011г. №4-ФЗ) // Российская газета. - 1996. – 06 февраля. – №23; 2011. – 10 февраля. - №28.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. №188-ФЗ (в ред. Федерального закона от 30 ноября 2010 №328-ФЗ) // Российская газета. – 2005. – 12 января. - №1; 2010. – 03 декабря. - №274.
5. О прокуратуре Российской Федерации: Федеральный закон от 17 января 1992г. № 2202-1 (в ред. Федерального закона от 07 февраля 2011г. №4-ФЗ) // Российская газета. – 1995.-.25 ноября. – №229; 2011. – 08 февраля. - №25.
6. О социальной защите  инвалидов в Российской Федерации: Федеральный закон от 21 ноября 1995г. №181-ФЗ (в ред. Федерального закона от 09 декабря 2010г. №351-ФЗ) // Российская газета. – 1995. – 02 декабря. - №234; 2010. – 13 декабря. - №281.
7. О ветеранах: Федеральный закон от 12 января 1995г. №5-ФЗ (в ред. Федерального закона от 09 декабря 2010г. №186-ФЗ) // Российская газета. – 1995.- 25 января. - №79; 2010. – 13 декабря. - №281.
8. О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей: Федеральный закон от 21 декабря 1996 г. №159-ФЗ (в ред. Федерального закона от 17 декабря 2009 №315-ФЗ) // Российская газета. – 1996. – 27 декабря. - №248; 2009. – 22 декабря. - №246.
9. Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006г. № 47 (в ред. Постановления Правительства РФ от 02 августа 2007г. №494) // Российская газета. – 2006. – 10 февраля. - №28; 2007. – 10 августа. - №173.