Правовое регулирование перехода права собственности по договору о долевом участии в строительстве

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО  ХОЗЯЙСТВА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

 

«Государственный университет  по землеустройству»

Кафедра Правоведения

                                                                                                    

                                                                                        Допустить к защите

                                                                                         Зав. Кафедрой ______________

                                                                                         «_____» _____________  2013 г.

 

 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

 

по  специальности  030501  «Юриспруденция»

на  тему:

 

 

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ  ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПО ДОГОВОРУ О ДОЛЕВОМ  УЧАСТИИ В  СТРОИТЕЛЬСТВЕ 

 

Студент 6 курса

заочной формы обучения        ______________        Афиногенова Е.В.

 

 

Научный руководитель

 к.ю.н., доц.                               ______________         Попова Е.С.

 

 

Москва 2013

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ	с. 3
ГЛАВА I. Общая характеристика договора долевого участия в строительстве.	с. 9
1.1. Правовая природа договора  долевого участия в строительстве.	с. 9
1.2. Стороны и содержание договора о долевом участии в строительстве.	с. 27
ГЛАВА II.  ПОРЯДОК ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ.	с. 46
2.1. Правовые отношения между застройщиком и дольщиком при долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.	с. 46
2.2. Правовые отношения, возникающие при окончании строительства.	с. 48
ГЛАВА III. ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПО ДОГОВОРУ О ДОЛЕВОМ УЧАСТИИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ	с. 54
3.1. Проблемы и трудности  законодательного регулирования перехода права собственности по договору о долевом участии в строительстве.	с. 54
3.2. Судебная практика.	с. 59
ЗАКЛЮЧЕНИЕ	с. 64
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ	с. 67

 

 

Введение

 Долевое строительство до сегодняшнего дня - одна из наиболее распространенных форм приобретения жилья на стадии строительства, после вступления в силу изменений в Федеральный закон № 124-ФЗ останется единственной, использование которой не противоречит законодательству. В закон внесен целый ряд поправок, затрагивающих и порядок расчетов, и формы покупки жилья и взаимоотношения застройщиков с контролирующими органами. Одновременно изменения внесены и в другие законодательные акты, так или иначе затрагивающие долевое строительство.

В Закон «Об участии в долевом  строительстве» изменения вносились  следующими Федеральными законами:

•от 18 июля 2006 года № 111 -ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;¹

•от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ (ред. от 04.12.2007) «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О рекламе»;²

•от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ (ред. от 28.11.2009) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий Правительства Российской Федерации»;³

•от 17 июля 2009 г. № 147-ФЗ (в ред. от 09.03.2009) «О внесении изменений в Федеральный закон «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и Федеральный закон «О долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации;²³

•от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ «О внесении изменений  в Федеральный закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» и отдельные  законодательные акты Российской Федерации».⁴ Наиболее принципиальные изменения были внесены Федеральными законами от 18 июля 2006 года № 111-ФЗ и от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ.

Принимая решение о приобретении жилья, в ситуации выбора между новой квартирой и квартирой на вторичном рынке, современные покупатели все чаще отдают предпочтение новому жилью. Конечно, и у новостроек, и у квартир, продающихся на вторичном рынке, есть свои преимущества и недостатки. Новая квартира – это не только новые стены, но и, что важнее, современные коммуникации, комфорт и отсутствие «истории», а значит части рисков, связанных с прошлыми собственниками и их вполне возможными претензиями на квартиру. Но самое главное, что участие в долевом строительстве жилья позволяет отсрочить оплату, пусть даже с индексацией. Именно этим и объясняется популярность, которую оно приобрело в последние годы.

Однако, несмотря на то, что данный договор и внесенные изменения в законодательстве активно используется при установлении отношений в строительстве, его применение порождает определенные трудности, пробелы, противоречия.

Так обобщая практику рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 года. Верховный Суд РФ рассмотрел вопрос о правовой природе договора, который заключают граждане (здесь и далее — выделено автором) с организациями с целью приобретения жилых помещений, и пришел к выводу о том, что, несмотря на самые различные названия такого договора, содержание его является практически идентичным: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагается обязанность по оплате фактической стоимости создания (строительства) жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Эти выводы Верховного Суда РФ нашли  свое воплощение в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «Об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»⁵ (далее - Закон, Закон «Об участии в долевом строительстве»). Следовательно, Закон «Об участии в долевом строительстве» стал правовой компиляцией той практики, которая уже сложилась в сфере строительства, осуществляемого путем привлечения денежных средств граждан и юридических лиц, и отразил сущностные отличия в регулировании инвестиционной деятельности и долевом участии в строительстве.

Также, правовая модель договора участия в долевом строительства вызвала интерес у отечественных ученых-цивилистов-непосредственно после первых применений данного вида договоров на практике. В частности, различным аспектам правового регулирования долевого строительства уделили внимание такие известные цивилисты, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, И.П. Глущенко, Т.В. Закупень, С.С. Занковский, P.A. Курбанов, JI.A. Новоселова, Е.А. Павлодский, Ю.В: Романец, Г.Ф. Ручкина, К.И. Скловский, Б.Л. Хаскельберг, К.Б Ярошенко.

За последнее время появилось немало работ, в том числе монографий; статей, а также диссертационных исследований, посвященных изучению правовой природы договора участия в долевом строительстве, а также гражданско-правовой ответственности застройщика и участника договора участия в долевом строительстве.

Изданы комментарии к Закону «Об участии в долевом строительстве» A.B. Толкушкина, В.А. Зюзина и А.Н; Королева, а также методические пособия  Ю.Н. Андреева, И.А. Еремичева, В.П. Гринева, Е.С. Квардоновой, Т.В. Севастьяновой и др.

Анализ судебной практики по искам  участников долевого строительства  об ответственности застройщиков за нарушение ими договоров, свидетельствует  о различных позициях суда в части применения к застройщику соответствующих санкций.

Эти и другие проблемы, требующие своего теоретического исследования и нуждающиеся в практических предложениях, направленных на их преодоление, послужили основаниями для избрания одной из тем, настоящей дипломной работы, а также обусловили ее структуру и содержание.

Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью совершенствования нормативно-правовой базы в области правового регулирования сделок с недвижимостью и сложившейся практики применения нормативно-правовых актов. При этом следует учитывать возникновение новых факторов социального, экономического и правового характера и постоянное развитие гражданско-правовых отношений, где объектом выступает недвижимое имущество. Принятие данного закона о долевом строительстве было вызвано необходимостью решить проблемы участников долевого строительства, то есть физических лиц, пытающихся с помощью долевого инвестирования в строительство приобрести большую площадь за меньшие деньги. Учитывая, что внесение денежных средств, производится, еще до начала строительства жилого дома, то, учитывая инфляционные процессы, указанная форма капиталовложений или инвестиций в строительство позволяет гражданам сэкономить значительные финансовые средства.

Это новый для гражданского законодательства договор, в котором установлены существенные условия, права и обязанности застройщика и участников долевого строительства, где участником договора об участии в долевом строительстве, обычно являются физические лица.

Между тем анализ судебной практики указывает на наличие  проблем правового регулирования отношений в этой области.

Цель работы – проанализировать правовое регулирование перехода права собственности по договору о долевом участии в строительстве.

Задачи: 
1. Изучить суть и правовую природу договора о долевом участии в строительстве.

2.Раскрыть содержание договора и его основные признаки.  
3. Проанализировать правовые взаимоотношения участников договора.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения Застройщика и Дольщика на финальной стадии, после окончания строительных работ.

Предметом исследования является совокупность норм, регулирующих порядок возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, научные взгляды, мнения и рекомендации ученых-юристов в данной области.

Методологической основой исследования является общенаучный (диалектический) метод познания объективной действительности. Использовались также иные методы исследования: формально-логический, технико-юридический, сравнительно–правовой, системно–структурный.

Структура работы состоит из введения, трех глав, поделенных на 6 параграфов,  заключения и списка использованной литературы.

 

 

Глава 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1.1. Правовая природа договора долевого участия в строительстве

В Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии  в долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ)⁶  не разработаны многие ключевые аспекты, связанные с обязательствами, вытекающими из договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости. Это привело к путанице на рынке недвижимости, возможности уверенного использования различных "серых" схем, часто подменяющих собой этот вид договорных отношений. Так, с целью выйти за рамки регулирования указанного Федерального закона используются: вексельная схема, переуступка прав требования, договор предварительной купли-продажи, договор соинвестирования, договор займа и ряд других. 

Согласно исследованиям, проведенным аналитическим центром "Индикаторы рынка недвижимости www.irn.ru", только 10,6% общего объема сделок, направленных на реализацию квартир, приходится на договоры участия в долевом  строительстве.⁷  Учитывая, что большинство заключаемых договоров носят фидуциарный характер, большинство лиц, денежные средства которых привлекаются для строительства объектов недвижимости, остаются незащищенными.

Кроме того, заключаемые  на практике договоры участия в долевом  строительстве объектов недвижимости часто имеют существенные недостатки, вызванные неоднозначным пониманием правовой природы договора, стремлением применить к нему нормы, регулирующие смежные договоры.

В связи с этим необходимо исследовать правовую природу договора участия в долевом строительстве и отношений, порождаемых им, что позволит установить признаки, объединяющие договорные отношения в единое целое, и уже в рамках единого целого провести классификационное разграничение одних договорных отношений от других ⁸. Это, в свою очередь, позволит "безошибочно квалифицировать... обязательства, и... применять к каждому обязательству именно те правовые нормы, которые предназначены для его регулирования."⁹